美國房市繼續火：租金隨房價齊飛！

房價高，租金升，很多美國人都遇到住房難的問題。著名智庫布魯金斯學會的專家珍妮·舒茲（JennySchuetz）近日撰文說，越來越多的證據表明，美國人的住房負擔能力每況愈下，尤其是低收入家庭。

承受能力大降

聯邦住宅抵押貸款公司房地美（Freddie Mac） 近日發布了一份報告。該報告以該公司2010年到2016年間至少兩次發放抵押貸款的公寓為樣本，追踪租金變化數據。研究結果顯示，2010年，低收入家庭要找到可以負擔的公寓已經很不容易，當年普通公寓中只有11.2%是低收入家庭可以承受的；到了2016年，情況更加糟糕，低收入家庭負擔得起的普通公寓只剩下4.3%了。

房地美的報告著重於針對大城市地區那些收入不到中等收入水平一半的家庭。

舒茲的文章指出，這些家庭擁有的資源最少，在住房選擇上最受限制，政策制定者應該更多地為經濟上易受衝擊的家庭著想。

房地美報告中的數據也暗示，住房負擔能力下降，不僅僅是低收入人群面臨的問題。從全美範圍看， 2010年至2016年，中等收入家庭可負擔的公寓比例從95.8% 下降到了90.6%，超過5個百分點。儘管總體上中等收入家庭仍可負擔90%的公寓，但趨勢是在下降。

區域差異明顯

美國在線房地產平台Apartmentlist.com的數據顯示， 2014年至今，科羅拉多州一臥室公寓租金的中位數上升了22.4%， 是全美平均數的兩倍；該州首府丹佛的房租比全美平均價格高了12.6%。

一些房地產行業的專家稱，在金融危機期間，科羅拉多遭遇了房屋止贖危機，投資者收購住宅並投放到高端租賃市場。同時，2009年至2016年，該州增加了約57萬新進人口，其中很多都從事高收入的科技和石油行業，這也推高了當地的房租和房價。

房地美的報告中使用了聯邦住房和城市發展部製定的所謂住房負擔能力的定義，即住房成本不應超過收入的30%。因此，承受能力同時取決於租金和收入，住房承受能力下降的原因可能是租金上升，也可能是收入減少，或收入和租金變化差異縮小。

舒茲稱，從政策角度看，重要的是搞清楚什麼原因促使住房承受能力變化，因為恰當的干預可能使結果有所不同。“如果是因為供應不足或開發成本上漲導致房租快速上漲，地方政府可能應合理化開發過程或者放鬆分區限制，”她寫道， “如果數據顯示承受能力下降主要是因為收入增長停滯或低技術工人工時減少，那麼收入補貼可能是更直接的政策解決方法。”

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