美國買房別大意！各種陷阱請注意！

美國房價在低迷5年之後從2012年開始上漲，價廉屋美的美國房子正以其高性價比吸引著許多中國人。但是，對於他們來說，房子在美國，天遠地遠的，怎麼個買法呢？買後不住的話如何出租呢？租不出去怎麼辦呢？

有人心想：“只要投資能保證達到一定的淨回報率，我就買”。於是，在眾人的疑惑和期盼中，一批針對中國人海外投資而註冊的“房屋管理包租公司”投其所好應運而生了。。。已有不止一個網友來問我，這種公司可信嗎？他們開出的條件太誘人了，公司承諾包租且每年的租金淨回報率在10%以上，如果低於這個數他們願意補上，能跟他們合作嗎？還有網友來問，有公司承諾只要出資買下50萬美元的房產，他們就包辦綠卡，有這回事麼？

為了解答他們的疑問，我仔細查看了這些包租公司提供給他們的購房合同、房屋管理合同、租金保證合同以及這些公司提供的房源位置和價格，說實話看了之後，心裡真替這些投資人捏了一把汗，且不談保證10%的投資淨回報率完全是句空話，買方只要能夠順利地買下房子並獲得房屋的完整產權就算萬幸了。如果投資人把錢完全交給他們去購房並管理，上當受騙只是遲早的事。

那麼，如何判斷你的代理人是否在欺騙你呢？你的美國投資購房計劃有多大風險呢？把握如下幾條你就明白了：

一、跟你簽定合同的公司和代理人都有經紀人資格嗎？

在美國，從事房屋買賣並收取佣金的公司和個人都必須持有各州頒發的經紀執照，獲取執照並非易事，對個人而言必須要有社會安全號，參加規定數量的課時學習並通過嚴格的考試，才有資格申請執照，個人執業必須加入有執照的公司，接受公司的內部管理和監督，收取佣金也必須通過公司而不能個人收取。為了保持執照的有效性，每年還要參加必要的培訓並交納數額不低的執業會費。例如，美國富升地產就是持有加州房地產執照的房產經紀公司，旗下的所有經紀人也都持有加州房地產經紀人執照。美國聯邦和各州都有專門製約經紀人和經紀公司行為的法律規定，執業人若有違反就可能丟失執照，所以他們中的絕大多數都是誠實守信且忠於客戶的。

在美國沒有執照的任何個人或公司都不允許代理買賣房屋，不能收取佣金，不能收取介紹費，連經紀公司內部接電話的前台小姐，如果她沒有執照的話都不能回答與房產信息有關的任何問題。所以，如果一家沒有執業資格的公司在從事房屋買賣活動，那麼這家公司的行為肯定是非法的，如果你不小心與它簽了代理合同，可以肯定的是合同無效，你的利益得不到法律的保障，吃虧是在所難免的了。

二、跟你簽合同的經紀公司跨州執業了嗎？

美國各州頒發的房地產經紀執照只在本州內有效，比如說，你遇到的經紀公司或經紀人只有加州的執照，那麼它就不能買賣密蘇里州的房屋，如果這家公司提供給你的房源是遍布全美各州的，那你就要格外小心了，你要問清楚，如果你買其他州的房產，誰才是你真正的經紀人？你必須跟直接的真正的經紀人簽訂代理合同，才有可能保障自身權益。

三、你的購房合同是標準格式嗎？

如果你遇到的是正規經紀人，他提供給你的購房合同一定是當地行業協會內部的標准文本，判斷是否為標准文本只須看看合同的上方或下方是否有當地房地產經紀協會的Logo就知道了，還有呢，美國的官方文字是英文，如果你的購房合同是中英文對照版且沒有Logo，那就要多問個為什麼，這些非標准文本的合同極有可能只有利於對方而對你不利。例如，美國富升地產使用的房地產合約，都是加州房地產經紀協會核准的文件。另外，標準格式的購房合同等法律文件都是有版權的， 只能由協會會員使用，非會員使用將會構成侵權。所以，對不懂英文的中國人而言，使用標準格式的購房合同反倒是個極好的保護。

四、你買的房屋將獲得哪種形式的產權文件？你支付的全部購房款中有無產權保險費？

美國的房屋產權文件按照獲得方式的不同和產權的完整性不同分為四種，產權最完整最好的一種是General Warranty Deed，如果賣方只提供Special Warranty Deed或其他類型的Deed，你就要多問個為什麼了，你買的是不是銀行法拍屋？因為，出售法拍屋的賣方都不會提供General Warranty Deed，所以買法拍屋是有風險的，甚至有些產權保險公司現在已不再對法拍屋的產權提供保險。

五、你買房的過程是否經歷了全部流程？

在美國買房的流程是非常程序化的，每一步驟都有經紀人按照行規和固定程序指導買方參與其中，包括合同的簽定和更改，房屋檢查和修理，定金和購房款的交付以及產權調查過戶備案等等，每個步驟每個程序都十分重要，可能都是對你利益的保護，如果這些流程或步驟缺少了一個甚至全部沒有，你如何說服自己你是真的在買房？

六、你的購房款交給了誰？

購房款的清算和過戶是由過戶公司（Escrow Company或Title Company）來完成的，美國的過戶公司也是正規的合法的公司，把款項打入他們的帳戶不會有錯。因為對這些公司而言，客戶的定金和購房款屬於信託資金， 他們必須將信託資金存入信託帳戶，以自有資金帳戶相區別，兩者不能混淆，以便於管理部門進行監督。如果你遇到的代理公司讓你把錢如數打入他們自己的公司， 你就要多長個心眼，除非這個公司有經紀資格，否則你的錢就懸了。

七、你找的代理公司要求你支付買賣佣金嗎？

美國房屋買賣，通常佣金都是由賣方支付的，賣方經紀人將他從賣方獲得的佣金一分為二，與買方經紀人共同分享，已是不成文的行規。只是遇到相當複雜或看房成本過高的買賣，買方才有可能額外支付費用給買方經紀人，如果你的代理公司要求你支付3%的佣金，建議你最好還是換一家吧。

八、承諾包租的房屋管理公司有經紀執照嗎？

跟從事房屋買賣一樣，專門從事房屋出租管理的公司和個人也必須要有經紀人執照。如果沒有，那麼它從事的房屋管理活動就是非法的，你籤的房屋出租管理合同就是無效的。

九、承諾不低於10%的淨投資回報率有操作性嗎？

如果你簽訂委託管理合同都無效，承諾給你固定高額回報率的擔保合同能有保障嗎？雖然說美國的房屋出租情況比中國要好得多，達到10%的淨回報率不是不可能的事，但是，沒有一個正規的房屋管理公司會承諾給你固定回報。如果那家為你擔保的公司是個在美國註冊的皮包公司，它的承諾不是一張廢紙又是什麼？

十、購房50萬美元就可以辦綠卡嗎？

50萬美元購房獲美國綠卡，只是一廂情願的想法。目前，美國投資市場上推行的EB-5 投資移民法案明確規定，經過政府審批的EB-5 區域中心可以招募投資人，投資人需要投資50萬美元，創立一個項目，只要產生了政府規定的10人以上就業人數並運作正常兩年以上，就能申請無條件綠卡。但這與直接購買美國房地產完全沒有任何關聯，美國沒有任何法律稱購買房地產就可以移民。

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