外國人在美地產收入的納稅

近年，許多來自中港台的華人在美國購置房地產，有人是為了投資，有人購屋是自己在美經商。美國稅法有專門的條款規定這類人的納稅，其規則與美國居民有不同。

外國人(屋主) 在美國投資房地產，個人稅務情況，也不管美國與外國人的母國有無稅務協議（Treaty）其租金及買賣收入要向美國稅局報稅。外國人(屋主) 租金收入有兩種納稅方式：

一是預扣稅 （Withholding）：

即屋主在拿到租金前，已經被扣下稅額了。例如：租金是$5,000, 先扣30%即 $1,500。外國人屋主拿到租金$3,500。租金收入是一種被動（Passive）的收入，要預先扣除30%的稅額 (假如沒有稅務協議treaty的優惠)，納稅額按照毛收入計算，而不是照純收入計算。毛收入和預扣稅要在1042-S表上申報，繳稅人必須申報1042表，截止期是第二年的3月15日。

二是預估繳稅(Estimate Tax)：

這是在純收入的基礎上計算，所以稅一般比預扣稅低。這和外國人在美國從事貿易和生意一樣，按照一般的累進稅率納稅。屋主用毛收入減去花費，如：房屋貸款利息、地產稅、管理費、維修費、水電、營運花費、維修及房屋有關的保險、折舊費等。例如租金收入$5,000，房屋貸款利息、地產稅、管理費、維修費、水電、營運花費、維修、及房屋有關的保險等是$3,000，折舊費是$1,000， 那凈收入只有$1,000。外國人(屋主) 預估收入$1,000，假設稅率是28%，那就先預繳$280。外國投資人為個人的用稅表1040NR申報，如果是外國公司用1120F表申報。

採取何種納稅方式取決於外國人的出租行為是否被認為是在美國從事生意。如果僅僅是被動活動（Passive Activity），比如只有純租約，房地產的所有人不被認為是從事生意，那必須預扣30%的預扣稅。如果外國個人能找到合法的從事生意的解釋並跟國稅局提出選擇 （Election），就不需預扣30%稅。假如所有人是外國公司，公司將要繳納分公司利得稅 (Branch Profits Tax），擁有美國地產的外國公司可以選擇美國稅法第882(d)條款，把美國與地產有關的收入當從事生意收入。如此方式，租金按照一般的收入減費用後的凈收入納稅。

一般情況下，外國人若銷售美國資本資產(如股票)，不須繳納資本利得稅（Capital Gain Tax）。但是，根據「外國投資房地產稅法」（FIRPTA），房地產是例外 – 外國人賣美國房地產時，只要這個房地產符合資本資產的條件 (即持有至少一年) ，所有利得須按照資本利得稅率繳納。不管這個外國人的收入額是多少，必須扣除實現額的10%。扣除的數額並非最終的繳納稅額，只是預付。外國人必須在次年4月15日申報稅表，再正確計算應繳（或應退）的稅額。個人要申報1040NR表，公司申報1120-F表。

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