美國生活指南|如何判斷海外房地產的投資價值？

租金收益率、房價收入比、升值前景、房屋抵押貸款的利息成本、房屋交易成本以及移民政策、匯率風險是海外資產配置的重要考量因素。

著經濟全球化的發展，海外投資成為中高收入居民資產配置的重要組成部分。

一、對沖宏觀風險、提高資產收益率是居民海外投資的主要動因

一般而言，選擇將一部分資產配置於海外通常基於三個方面的需求：首先，適應宏觀經濟的波動週期。不同國家的經濟週期不一樣，資產價格存在較大差異，通過跨境配置資產，可以在一定程度上規避宏觀週期對投資收益率的影響。

其次，通過資產多元化，對沖國別經濟的宏觀風險和匯率風險。不能“把所有雞蛋放在一個籃子裡”，應該包括不能把所有資產都配置成同一種貨幣，放在同一個國家。

最後，隨著更多居民選擇移民或者讓子女接受海外教育，資產的配置和生活的跨境消費支出需求相匹配，也是促成資產海外配置的重要因素。

發達國家的投資結構資料表明，居民海外資產占全部資產的8%-10%左右。其中，海外資產占比最高的是日本，這也是其GNP遠遠高於GDP的決定性因素。其次，是德國和加拿大，德國“海外投資”占比較高，這是與歐盟的自由投資制度環境有關。而加拿大是移民大國，本國實業的發展滯後于國民財富的增長，大量投資移民帶來的財富依然以海外資產為投資標的。

未來，隨著中國的對外開放和居民財富的積累，海外置業也是中國居民資產配置的重要投資方向。

二、全球主要城市的住宅投資價值分析

考量一個城市住房價格的相對水準，通常由當地的租金收益率，收入房價比就能得出基本結論。而判斷一個城市的房價未來是否有較大的成長空間，要重點考慮房價和宏觀經濟增長水準的偏離度，以及當地貨幣政策和流動性環境，包括抵押貸款的利息成本，匯率風險等。

1、金收益率

從租金收益率來看，大阪、洛杉磯、阿姆斯特丹和西雅圖領跑全球主要城市的租金收益率水準，其租金收益率水平均在5%以上；其次是多倫多、紐約、溫哥華、東京和巴賽隆納，其平均租金收益率都在4%以上，明顯高於國內金融資產的無風險收益水準，投資以上城市房產具有較高且穩定的回報率。

而首爾、巴黎的租金回報率相對較低，如果房價中長期沒有較為確定的升值預期，則當地房地產不是有吸引力的投資標的。

2、收入房價比

從統計資料來看，在全球主要城市中，房價收入比處於低位的有西雅圖、洛杉磯、墨爾本、多倫多、柏林以及阿姆斯特丹和奧克蘭，房價收入比均在10倍以下，表明相對于當地居民的平均收入而言，房價處於較低的水準。紐約雖然絕對房價不低，但由於當地收入水準高，房價的相對水準也不高。而倫敦、新加坡、羅馬和首爾的房價相對水準就比較高了。

3、目前房價的相對水準及住房升值的預期

根據2007年金融危機以來的房價統計資料，溫哥華、多倫多、悉尼、墨爾本、奧克蘭、倫敦、新加坡、首爾等9個城市的房價，已恢復且超過金融危機前的房價，創出歷史新高；西雅圖、東京、巴黎和柏林房價基本恢復到2007年的水準；而紐約、洛杉磯、大阪、羅馬和巴賽隆納、阿姆斯特丹的房價仍然低於危機之前，屬於相對較低水準。

此外，宏觀經濟增長水準和房價的偏離度是重要考量指標。目前大多數發達國家的宏觀經濟增速呈下滑趨勢。與之相對應的是，這些國家的房價也相對比較疲軟，唯有美國例外，宏觀經濟和房價呈現雙增長的態勢。但從增長幅度來看，房價漲幅仍然滯後於經濟復蘇；而其他發達國家的經濟基本處於“比爛狀態”，GDP增速均為負值。

綜合考慮經濟增速和房價漲幅兩個指標，可以初步判斷，除了美國以外，隨著經濟復蘇，義大利、西班牙、法國和新西蘭的房價升值前景都較為樂觀（新加坡和德國的房價水準受到政府政策調控，市場波動相對較小）。

4、當地利率水準和住宅按揭成本

當前全球處於低利率時代，美聯儲貨幣政策的收緊導致全球利率出現拐點，回升的趨勢。但由於住房政策和市場環境的不同，各個國家的住房抵押貸款利率相差很大，這就形成了不同國家購置不動產的現金成本的差異。從置業成本來看，與之關聯最直接的是住房抵押貸款的利率。

從統計資料來看，住房抵押貸款利率相對較低的有英國、新加坡、加拿大、日本、法國和德國，都在2％以下；澳大利亞、西班牙和新西蘭的住房抵押貸款利率高達5％以上，購房的現金成本較高。

三、全球最具有投資房地產價值的國際性城市

1、評估房地產投資風險收益的變數及權重

除了上述提到的六大因素以外，匯率風險是海外資產配置的重要考量因素之一。因此，我們在評估海外城市房地產投資風險收益的變數時，加入了匯率變動風險因素（見表1）。

鑒於大多數國家的住宅交易綜合成本都在15%以上，且發達國家的房價變動相對緩和，絕大部分房屋交易的相隔年限都在三年以上，有些投資者甚至以出租為目的，使得租金收益率成為置業者考量資產配置的重要因素，因此權重最高設為30％；

其次，以投資為目的大部分置業者最後都有出售持有物業的需求，對所購資產未來價格的預期是其配置決定的另一層重要因素，但發達國家的房地產價格變動比較溫和，因此權重低於租金收益；房價收入比、貸款成本、交易成本和移民政策都是對當地房地產市場的需求有一定影響，從而影響房價及房租的變動，但不是最重要的因素，因此權重較低。

甄選對十大國際性城市房地產投資綜合指數的排名，主要依據表中的7項分類指標及其權重設置，並進行單項排名。每個單項排名的最高分是10分，分數按照排名的降冪依次遞減。最終的計算方法是將每個城市在單項類別的排名得分與該類別權重相乘，最後將8項分數相加得到一個總分，並進行綜合排名。

2、全球最具有投資價值的國際性城市

根據租金收益率、住房升值前景、房屋交易和持有成本、房屋抵押貸款的利息成本、當地房價投入比屬地移民政策和貨幣匯率風險等7項指標的加權分數綜合排名，可以得出以下結論：

洛杉磯、西雅圖、紐約和大阪的風險收益綜合評分在80分以上，是海外購置房地產的首選城市，其次是多倫多、阿姆斯特丹、溫哥華、奧克蘭和巴賽隆納，其投資風險收益綜合分數在70分以上。此外，東京、羅馬和倫敦也是可選的置業城市。

鑒於當地的移民政策、房地產價格管制政策以及匯率風險等因素的考慮，不建議投資首爾、墨爾本、悉尼及新加坡的房地產（見表2）。

結論：

綜上所述，根據租金收益率、住房升值前景、房屋交易和持有成本、房屋抵押貸款的利息成本、當地房價投入比、屬地移民政策和貨幣匯率風險等7項指標的加權分數綜合排名，全球房地產最有投資價值的城市為洛杉磯、西雅圖、紐約和大阪。

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