在美投資買房有關出租、稅務等問題詳解

在美買房，維修房屋如何抵稅？

貸款手續費有多少，具體有哪些收費項目？

出租前，要買哪種保險？

從投資房產的角度：是買獨立屋(Single Family House)、康斗(Condo)或聯排(Townhome)好呢？

外國人每年如何報稅、交稅？稅收有哪些類型？

已借三十年的房貸款，想要提前還點，需要注意什麼事項？

問：在美買房，維修房屋如何抵稅？

房屋每年的折舊也可以用來抵稅。

比如，花30萬美元買一棟房子，其中土地價值5萬，房屋25萬。雖然房子的實際使用壽命可能很長，但稅法上規定房屋的折舊年限為27.5年。

每年報稅時，折舊可以抵扣25/27.5萬元的應納稅收入。按15%的稅率計算，每年大約能少納稅1364美元。

被折舊抵扣的稅額會在日後出售房屋時回征。

比如上例，當初30萬美元的房產在30年後賣出100萬美元。此時房屋的價值已經在27.5年中折舊完畢，稅法上的成本只剩土地的價值5萬美元。

所以，應納稅收入為增值的70萬美元+房屋被折舊的25萬美元 = 95萬美元 （不考慮後文自住房屋的稅收優惠）。

無論你當初報稅時是否記得抵扣折舊，在你賣房時稅務局都會按折舊後的較低成本計算盈利，這種一刀切的行為真是令人無奈。

所以為了避免不必要的支出，請記得在報稅時填上摺舊抵扣。

問：貸款手續費有多少，具體有哪些收費項目？

與貸款有關的開銷包括以下費用：

手續費(Loan Origination Fee): 一般是貸款額的1%

點數(Discount Point)：一個點是貸款額的1%，一個點可降低利率0.25%

房屋估價費(Appraisal Fee): $250-$500，房價約高，收費越貴。

信用報告費(Credit Report): $20-60$

處理費(Processing Fee)：$200-$500

納稅服務費(Tax Service Fee): $50-$100

洪水證明費(Flood Certificate): $10-$20

審批費(Underwriting Fee): $200-$500

文件準備費(Document Preparation) $200-$500

以上的費用在每個公司可能稍有不同，你可以找一家收費少的。

每家公司都會讓你挑選無點數貸款。加點數的好處是最終還款額會降低，缺點是過戶時要多交錢。

因為有點數無點數貸款在七年時還款額相等，如果你能保持貸款七年以上，可以加點數。否則不要加點，特別是在過戶費很緊的情況下。

問：出租前，要買哪種保險？

出租屋保險

很多人在美國投資房地產，買了房子自己不住而是租給房客。對于這種出租房子也有專門的保險，叫做出租屋保險。

一般來說保險公司的出租屋保險不承保短期出租的房屋，一兩周這種都是沒有的，最短期限為一年。

出租屋保險的保障範圍

出租屋保險和自住屋保險的區別在于，出租屋保險是房主擁有房屋但租給他人以收取租金。

所以出租屋保險的保障範圍主要包括：

第一、房屋重建費用

萬一碰到一些自然災害的時候，保險公司應承擔房屋重建的費用。包括房子的花草樹木，游泳池、圍墻以及後院建的Guest House 客房等其他建築。

第二、房租租金損失

如果碰到災難，比如房屋起火等，房客因此不再租房子，房主所損失的租金Loss of Rent房租損失這部分也由保險公司理賠，但不包含房客的財物損失。

第三、和房屋相關的責任險費用

責任險非常重要，當房主沒有住在裏面時，房屋內出現一些問題，除房客以外的人受傷等，責任險可以做出相應理賠。

並且責任險還包含和出租屋相關的律師費用、Defense Cost辯護費用，但不包含房客的責任險費用，也就是說如果是房客在出租屋內摔傷，責任險不理賠。

那麼，如何購買出租屋保險？

第一步：選擇有經驗的保險經紀，計算出租屋的重建價值

出租屋的重建價錢和購買出租屋的價錢不一定相同。

第二步：選擇合適的保障內容

比如Personal Injury、個人歧視，如果因為歧視選擇房客，比如不想租給懷孕的孕婦、黑人等而被房客起訴。

合適的保險條款可以保障房東利益，保險公司也會對此做出理賠。

第三步：選擇合適的責任險保額

在出租屋保險中儘量將自己的Liability責任險的部分提高。一般情況下，出租屋保險包含十萬美元的責任險保額。

但是有些公司可以把責任險部分提高到100萬，也就是說萬一房主與房客之間出現糾紛，被房客控告，保險公司可以最高支付100萬為房主理賠申述。

第四步：選擇合適的租金損失保額

因為某些災難房客搬走了，房主因此所損失的租金，保險公司可以理賠的額度。

第五步：選擇合適的自負額Deductible

如果是理賠1萬元，房主自己的自負額為1000元，那麼就有房主支付1000元，保險公司賠付9000元。

自負額越高保費越低；自負額越低保費越高，這個可以自己衡量一下。

房子的保險記錄很重要，如果房子的保險記錄不好，保險公司可以拒絕承保。

保險公司不是按照賠付的金額來決定，而是看保險記錄好不好。

買保險的時候最好要保存相關的簽字文件及溝通信件，這樣可以避免很多不必要的糾紛和誤會。

問：從投資房產的角度：是買獨立房(Single Family Home)、康斗(Condo)或聯排(townhome)好呢？

比較而言，獨立房總投資額要高些，多數在17-35萬美元之間，但是物有所值，因為面積大，有車庫，占地，升值潛力強，適合長租的社區管理費很低，一般一年在$300-600之間，比較容易出租。

但是因為房子大，有草坪，可能還有游泳池，維護和修理費用要高一些。

樓房和連棟房投資少，多數在7-20萬美元之間，修理費用相對少，價格便宜的一般房齡老，社區管理費高昂而且不固定，每個月在$250-400之間。

從我們現在管理的房屋看，投資獨立房占絕大多數。

問：外國人每年如何報稅、交稅？稅收有哪些類型？

從稅法上講，外國人是指區別于美國公民、美國居民（綠卡持有者）和美國稅法居民（在美國居住183天以上的外國人）的個人。

投資房地產涉及的稅務主要包括：

房地產稅，出租、出售房地產時產生的所得稅，房地產買賣時的過戶稅。

(1)房地產稅（Property Taxes）

是地方政府（郡、市、鎮）向房地產的所有者徵收的稅收。無論是美國公民、居民或外國居民，每年都要向當地政府繳納房地產稅。

(2)房地產出租收入所得稅（Income Tax on Rental Income）

一旦房產開始出租並產生租金收入，投資者須每年向國稅局申報1040 NR稅表來報告當年的租金毛收入及各項費用支出，如扣除費用後有淨利潤，屋主須向國稅局納稅。外國投資者的報稅期限為下一年的1月1日至6月15日。

大部分外國投資者在房屋出租的開頭幾年無需交納任何收入稅，因為國稅局規定出租房建築（不包括土地）成本的27.5分之一可算為每年的折舊並作為出租減項之 一。

同時，每位外國報稅人還享有$3,950的個人免稅額。

(3)出售房地產時產生的所得稅（Income Tax on Capital Gain）

外國人出售其在美國擁有的房地產，要按利潤繳納所得稅。利潤的計算方式為房地產賣價扣除當初買價，裝修費，大項維修費，和買賣時所產生的其他費用。

如果擁有房地產不到一年，適用10-35%的累進稅率；

如果超過一年，適用15%的長期資本利得稅率。

為了防止外國賣家逃稅，法律規定買家在向外國賣家購買房地產時，必須從成交價中預扣10%並在20天之內向國稅局申報8828表格。買家將8828-A表格交給外國賣家作為扣稅的證明。

如果買家沒有從購房款中預先扣繳這筆稅款, 那麼國稅局可以要求買家支付外國賣家的欠稅，再支付最高可達一萬美元的罰款。

如果買家買的是自住屋，且房價少于30萬元，則買家可以免除扣繳的義務。

在房屋成交的次年年初, 外國賣家要向國稅局申報1040NR 表格, 並在附表D上申報上一年房產交易的利潤，並將所收到的8828-A表格附上作為預繳稅款的證明。

如果之前預扣的稅款多過應繳稅款，外國賣家可以獲得退稅， 反之補繳剩餘的稅款。

除了聯邦所得稅，在絕大多數州，外國投資人還要就其利潤繳納州所得稅，但是佛州沒有州所得稅。

(4)其他稅種

美國多數的州，都對房地產交易徵收過戶稅，在佛羅里達，這種稅叫Doc. Stamps on Deed，是一種合同印花稅，買方要按房屋購買價格的0.7%繳納。

如果是貸款購房，買方還要額外按貸款額繳納0.35%的印花稅(Doc. Stamps On Note)。

如果是短租的度假屋，投資人還要每月按租金收入的13%繳納營業稅(Sales Tax)和旅遊稅(Tourist Development Tax)。

(5)外國人報稅號（ITIN）

外國投資者購入房地產後，應立即向國稅局申請外國人報稅號（ITIN），因為每年的個人收入稅申報及房屋出售時都會用到ITIN。

如果外國投資者不提供ITIN，國稅局規定：無論是物業出租公司還是房客，都必須履行扣繳義務，代扣30%的毛租金並及時上交給國稅局。

問：已借三十年的房貸款，想要提前還點，需要注意什麼事項？

兩個方法更早的付清房貸與節省利息支出：一個方法是提前償還或者一次付清貸款本金。

另外一個方法就是重新貸款為更短的貸款期和更低的利率。

從提早付本金來說，如果可以提早把貸款付清，可以節省利息開支，剩餘的錢可以作其他用途。

如果想提前償還本金，最好在頭五年付

如果購房者來說，分攤還款時提前償還本金，每月月費是不變，但可以有助于縮短供款期。由于大多數的貸款剛開始是主要付利息部分，越早付本金，往後的利息就越少。

提早償還本金並不適合所有人

購房者需要考慮自己的房貸息率。

如果你的房貸利率比較低，那你應該考慮先付清你的信用卡卡債或者其它息率比較高的債務。

另外，購房者也可以把錢用作其他的投資，比如加大退休計劃，或者其他投資產品。房產的用途也在需要的考慮因素之內。

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