美國房地產投資經驗給中國投資房產人的幾點建議

最近全國各地地王頻出，地價與房價形成了倒掛的格局，房地產經濟也背離了中國經濟發展的趨勢，國內的房產從今年年初以來，全面回暖，房價持續上漲，成交量持續放大。很多國內投資人，又開始以投資目的進入房市。下面，讓我們從美國的投資房產角度，做一個比較，供中國的投資人和業界同仁參考。

首先，中國的住宅投資房產的房價較高，租金較低。在美國一般來講，月租金要達到房價的1%，才會有投資收入和現金流。中國當前大城市，如北京，上海，深圳，月租金是房價的0.2-0.3%，這樣的投入，應該很難和其他投資工具競爭，比如股票，或者和境外的房產投資競爭，比如在美國房產投資的產權明晰，月租比例高。

其次，中國的房產業操作不規範。成為了房東，該有的權力得不到應用的法律保護，比如，房產經紀可以擔當二房東，打隔斷，這些做法在美國都是違法的。另一方面，房客的權益也得不到保證，比如房租滯納，法律驅逐的程序不完善。這樣的條件下，很難培育出一個有效率的出租房市場。所以很多居住房產投資人都寧願把房子空著，也不出租找麻煩。相比之下，美國的房產出租相關法律十分完善。美國的政府，基本上是鼓勵投資人擁有房產出租，或者是自己住。因為這樣可以減少政府提供住房的負擔。所以美國房產和投資的政策，基本上是保護投資人的。當然，在美國房客的利益也受到充分的保護，比如，房東有義務必須提供可居住的住房，合乎當地健康標準，冬天供暖充足。

再次，投資房產，不一定要親自參與全部購房房產，翻修，出售所有過程，不妨委託專業房產投資人，共同盈利。在北京，於凌罡先生從事商業房產的投資，投資人的回報能達到20%左右。在美國，和我們接觸的也有多種投資房產項目，有轉讓運作和管理，回報從12%到40%不等。要根據投資人的實際情況選擇。

最後，房產看地點，投資房產要住，不要炒。和美國的相對完善的房產投資體系相比，中國的房產投資方式，投資途徑，對投資人的保護都還十分不夠。所以總的建議是，投資房產要慎重。建議千萬不可以有短期“炒房”的心理。這主要原因是，房產是不動產，其交易週期比起其他投資方式如股票，債券要長得多。

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