想要撿漏？短售屋是最佳選擇！可是這麼深的門路，你敢踩嗎？

美國民眾會因為各種原因，不能支付銀行貸款，很多的房屋都會被銀行收回。屋主可能會選擇以短售屋的形式拍賣自己的房子。

短售與取消抵押品贖回權不同，取消抵押品贖回權是當賣方借款銀行已拿回產權直接銷售。在投資之前了解短售屋的各類情況是十分必要的。下面這五個問答為您詳細解惑。

為什麼會出現短售屋（short sale）？

屋主在高價時貸款買進，由於各種原因屋主不能繼續還貸，這時屋主有幾條路可走：

1.向貸款行申請降息或修改貸款方式從而降低每月的還貸數目，繼續擁有產權。(Apply loan modification)

2.放棄產權，一走了之。這樣做會毀了自己的信譽，在今後的七年中都很難再貸款買任何東西。(walk away)

3.屋主委託經紀人掛牌賠本出售。（short sale）屋主按照房價下跌後的市場價所賣房子的全部所得，都不夠還銀行的貸款，自己又沒錢補貼差價，也不想放棄產權而毀壞自己的信譽。這時屋主向貸款公司提出申請，希望貸款公司同意賠本出售並承擔差價的經濟損失。如果貸款行批准了，屋主就不用支付任何費用，而且信譽不會毀得那麼慘。銀行會根據每個屋主的具體困難和經濟情況（hardship）來決定是否願意原諒屋主並承擔損失。

短售買家面臨著哪些風險？

1、潛在的回絕
銀行期望盡量削減他們的損失。假如您出價大大低於公正商場價值的話，您的出價將被回絕，而您就會浪費幾個月的時間。或銀行能夠作出討價，而這將延伸全進程。

2、對買家不利的條件
即便一個短期貸款批准出售，但銀行能夠需求賣方簽署期票歸還借款金額的不足，這也許是一些經濟不景氣的賣家所不能接受的。在這種情況下，賣家不得不回絕處理買賣手續。銀行也能夠隨時改變任何您和銀行現已商洽過的合同條款，您也會倍感無奈。

3、沒有任何修復費用
你很可能會依照房子的原樣採購。銀行已在此房產上損失了一定金錢，可能不會同意再付任何修補或修正費用。尋找房產經紀人時一定要找全國房地產經紀人協會成員，全國房地產經紀人協會成員受全國房地產經紀人協會的嚴厲的道德規範。

具備什麼樣的條件，才算優秀的短售採購人呢？

1、耐性
即便在你現已與賣方達成購買短售物業的協議，您必須比及賣方銀行（或多個銀行，假如有一個以上的典當借款的話）的讚同才能夠處理過戶手續。假設只要一個典當借款，短售專家說，銀行批閱進程一般需求大約兩個月。假如有一個以上的不一樣的按揭借款，一般銀行需求四個月或更長的時刻贊同出售。

2、作好融資
銀行喜愛現金交易。假如您不能付出全部現金來採購短售屋，您就要證實您有資歷和您的資金來源。假如你銀行的預先批准書，還有相對高額的首期付款，並且能夠隨時完結過戶，您的報價將被視為比其他買家好。

3、沒有任何的條件約束
假如您要先出售您現有的房子，然後再採購短售屋或您需求在某一特定時刻內搬進新家，短售也許不適合你。銀行偏好沒有條件約束並隨時能夠進行過戶的買家。

在購買短售屋時，可以選擇哪些專業人士幫忙呢？

1、經歷豐富的房地產律師
只有約五分之二的短售取得銀行的讚同。可是，一個短售經歷豐富的房地產律師將增加被銀行得到認可的機會。此外，假如你想要把任何規則或十分專業的語言寫進採購合同，房地產律師在全部商洽進程中是必不可少的。

2、一個合格的房地產專業人士
您也許有朋友或親屬在作房地產，可是，假如他不知道短售的交易進程，與他的協作也許會削減您成功過戶的機會。尋找一些房產經紀人，問詢他們現已代表多少個短售買家，其中有多少人成功地過戶。一個合格的房地產專業人士能夠幫助您尋找短售屋，幫忙您採購時進行商洽等等。

3、產權人員
有一個產權人員做一個初步的短售屋產權調查，看看這棟房子都有哪些留置權持有人。假如有多個留置權持有人，要取得短售合約並順暢成交就變得愈加艱難。即便您以經等候銀行審閱了好幾個月，任何留置權持有人都能夠把這個進程中止。假如你不知道產權人員，您的房地產律師或房地產專業人士應當能給您建議幾位。

購買短售屋是否可以貸款？

銀行貸款有一個基本政策，就是房屋狀況要達到基本居住條件才能發放貸款，要有流通的水、電、煤氣，只要銀行的估價師是可以進去估價的，才可以申請貸款，但是這樣的情況非常少。

不過，如果信用特別好，工資收入很高的，可以申請一種房屋裝修方面的貸款，FHA203K復原貸款，就是評估一下這個房子裝修需要多少錢，然後選擇貸款給你多少。不過這種貸款對收入和信用的要求特別高，還要求是首次買房者，所以不是所有人都能夠貸到款。

大多數短售屋都喜歡全現金交易，即便是有符合貸款標準的房子肯定也會被全現金的買家取代而搶走，因為同樣的價格出售，賣家肯定會優先考慮全現金的買家，這樣的房子儘管屋況可能不是非常好，但是很多投資者還是非常感興趣的，因為價格的確非常有優勢。

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