驗屋師：看房有竅門找出房子可能存在的問題

◆ 善用小道具揪出問題屋

買屋人人都知道要看地點、格局、社區環境，但很多人都會忽略房子本身結構是否有傾斜、管線老舊、漏水等問題。驗屋師提醒，民眾可以利用簡單的小道具，例如健身球、玻璃珠等物品，來測試是否因為結構問題而導致房屋傾斜，以免花了大筆銀子卻買到問題屋。

驗屋師表示，買房民眾在看屋時，可以從以下幾點下手，注意房子的外觀和味道，過濾掉一些潛在問題屋。他列舉，首先可以從房子的外觀評斷，屋頂是否平整無傾斜，屋瓦是否有裂痕、破損等。再來房屋外牆是否有油漆剝落現象，如果是用磚頭砌成的，也可以查看磚頭堆砌得是否平穩。檢查外觀沒有問題後，進到屋內看牆面是否有漏水痕跡、龜裂等。

“ 最重要的是地下室，很多人都會忽略仔細檢查地下室，但是因為暖氣機和許多管線配置都是從地下室開始，因此應以地下室為檢查重點。”舒丙康說，進到地下室後可以先聞聞看，是否有霉味或是燃油、煤氣味。“有霉味代表潮濕，這棟房子很可能有漏水或排水不良的問題；如果有燃油或煤氣味，問題可能出在暖氣機老舊，或是管線破裂等問題。不管是漏水或是暖氣機出問題，修繕費用動輒都在5000元以上。”

房屋內外大致檢查完後，就可以從房屋結構下手。驗屋師表示，美國房子普遍屋齡都有百年以上，而房屋建材多為木頭，長久使用容易會有龜裂或不平整的現象，“木頭建材經過多年的使用、熱脹冷縮，多少都會有一些使用痕跡”。

驗屋師在檢查房屋地板是否有變形，或因結構問題造成房屋傾斜時，最簡單的方式就是用一顆健身球或是玻璃珠實驗。“把鐵球放在屋內的地板上，如果球慢慢滑動，那是因為建材正常使用造成的些許不平現象，不需要太過擔心。但是如果球快速往房子中央或是兩邊滑動，就代表地板有大幅度的下陷或是凸起現象，這時候很可能是結構出了問題。”

房屋傾斜可能造成牆面和地板的斷裂，民眾在買房時千萬不可掉以輕心，“結構出問題，有些花錢還可以救；但是嚴重的就算花一大筆錢，都沒有辦法解決結構問題”。

◆ 測試暖氣半小時揭問題

除了房子結構，暖氣機也是驗屋的另一大重點，一般暖氣機若正常使用，約有20至30年的壽命，因此專家表示不要因為暖氣機看起來老舊，就認定它需要維修。但專家也建議，在看房時可以將暖器打開測試功能，若暖氣機噪音大，有漏水、漏油等情況，就需進一步檢查是否需要更換暖氣機。

據了解，目前家庭式暖氣系統共分三大類，包括中央空調、熱水循環和蒸氣系統。中央空調是由爐子加熱空氣後，由鼓風機通過管道吹送到家中各個角落，最後再由回風管將空氣吹回爐子再循環加熱。熱水循環的原理是用鍋爐將水加熱，通過管道送到各個房間的散熱片上，再從另一端回流到鍋爐再加熱。蒸氣系統則分成使用燃油或是煤氣兩種，通常在屋齡相當老的房子裡才會使用蒸氣系統，目前以中央空調和熱水循環較普遍。

由於暖氣機在正常使用下約有20至30年的壽命，許多買房民眾會忽略檢查暖氣是否功能正常。驗屋師提醒，民眾在看房時可以要求中介把暖氣打開，通常在看房的半個小時之內，若暖氣系統有問題，都可以查覺。

在還沒有簽約之前，看房民眾都有權力要求中介或屋主將屋內設備打開檢查功能，看房時首先就可以要求把暖氣打開，在看屋的30分鐘之間可以仔細聽聽看暖氣機是否有產生噪音的情形。“通常如果是中央空調系統的暖氣，聲音大就代表氣管可能塞住；而若是熱水循環式的系統，有可能是散熱片的水無法回流。另外像是漏水、漏油等情形，也都可能讓暖氣機壽命變短，建議找專業技師檢查，否則換新價格至少在5000元以上。”

暖氣機平時也要勤加保養。他透露，中央空調式的暖氣機最常見的故障就是風機出問題，由於風機容易因為缺少潤滑，在運作的時候阻力大、機體負荷過高，嚴重時會造成暖氣機燒毀。因此民眾如果聽到暖氣機在啟動時發出很大噪音，就說明風機承軸缺少潤滑。

◆ 雨天看房漏水無所遁形

漏水是許多房屋的普遍問題，若房屋有漏水情形，應該立即處理，以免影響面積擴大。但如何在買房之前就查覺到該房子有漏水問題？驗屋師指出，最簡單的就是看牆面是否有呈棕色的水漬，顏色愈深就代表該區有漏水情形，同時最好的驗屋時機為雨天，若房屋漏水，只要一下雨馬上就無所遁形。

有很多不肖屋主在賣屋時會刻意隱瞞房子漏水的事實，除了刷新油漆來蓋掉牆面因漏水而產生的水漬外，更有人會故意在漏水處掛畫、放家具擋住，目的就是為了要讓買家沒有查覺房子的漏水情形，房屋才不需降價賣出。而買家在購買後發現房子漏水，還要再花錢請人來檢查原因，得不償失。

◆ 閣樓、地下室易出包

專業驗屋師表示，有很多人買房不會到閣樓和地下室看，但這兩個地方卻常常是房子發生漏水問題的源頭所在。“我曾經有一個客戶在買房子時特別注意漏水問題，檢查牆壁、角落等有沒有水痕，安心後才買下那棟房子。結果住了一陣子發現從屋頂開始漏水，找我去幫忙看，我注意到天花板有被刻意遮蓋的痕跡，後來發現那是閣樓的門，上去閣樓看到原屋主放了一個盆子在閣樓上接漏水，時間久了盆子的水溢出來，才漏到了下面天花板。”

若屋主有意要遮掩漏水痕跡，除非是新刷上的油漆才看不出來，不然兩、三天后等油漆乾了，水痕又會再漏出來。他建議買家看房時如果發現原屋主新漆油漆，有些可能是為了要掩蓋漏水痕跡，買家除了過幾天再去檢查，看看是否有露出馬腳外，也可趁下雨、下雪時再要求看一次房子，漏水痕跡就會無所遁形。

除了漏水，也要檢查水、電管線有沒有問題。若要檢查電路，可以準備一盞小夜燈，到屋內的各個插座試試看，查看燈是否會亮，確定每個插座的電路都沒有問題。曾經有客戶購買法拍屋，因為閒置多年，冬天水管內的積水結冰，結果客戶把水龍頭打開後，造成水管破裂而漏水，最後得花大錢把牆壁打掉，找出破裂的管線，還要再重新配置水管。“所以在決定買房前驗屋時，就應該把水龍頭打開，檢查水流量和排水系統是否有問題。”

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