人不在美國時，如何管理美國房屋？

很多購房者在美國買房是為了投資，那麼身在國內如何便捷管理自己"遠在美國"的物業呢？關於美國物業管理，您了解這些嗎？

當成功購入美國房產時買家都會接觸到一個名詞"HOA"(Home Owner'sAssociation，簡稱HOA)。HOA是美國的業主協會的英文縮寫，也可稱物業管理，是投資者們在買房後必須要接觸到的一個機構。那麽具體需要注意哪些細節呢？

不是所有的房屋類型都有HOA

美國的房屋類型主要有三種：Single Family House(獨棟別墅)、TownHouse(聯排別墅)、Condo(公寓)。除了single familyHouse(獨棟別墅)，沒有物業管理(HOA)，美國的新建住房很多都有物業管理(HOA)。常見的Condo(公寓)或TownHouse(聯排別墅)會設立此項，由它來負責公共地區的管理。

美國物業管理(HOA)數據顯示，到2012年，大部分美國居民更傾向於獨棟別墅(single familyHouse)，沒有物業管理的社區，約20%的人會選擇住在有物業管理的TownHouse(聯排別墅)或Condo(公寓)。所以你如果打算給一個TownHouse或Condo下單(Offer)前，一定要聯繫HOA，並仔細閱讀HOA的條款。

Single Family House(獨棟別墅)：

業主可以享有比較大的居住空間和很高的獨立自主性，但一切都要自己打理，像是除草鏟雪等，東西壞了也是自己找人修理，加上美國的人工成本可觀，所以singlefamily House的管理及維修通常是屋主的一大夢魘。

Town House(聯排別墅)、Condo(公寓)：

可以幫你做了很多打理維護工作，但有的HOA經常還有一些讓人難受的規定。例如有的HOA規定不容許出租你的房子，有的HOA要求統一的外觀，有的還不容許安裝室外的衛星天線。

物業管理收費及方法

美國物業管理的收費總類可以分兩種，月管理費和專屬費用。大部分社區都是採取月付的方式，而專屬費用專用費是社區為了某一特定的項目而向業主收取的額外費用，一般高端社區用的比較多。

月管理費(CommonCharges)：

每月從幾十美金到幾百美金不等，具體金額就要看區域和服務，以及住宅面積。通常住的坪數愈大，費用也愈高。舊一點的住宅費用也會比新住宅高，因為東西舊可能需要維修的頻率比較高。一般的管理費會包括水費，公共區域清潔費，公共設施維護費，積雪清理等，但這筆費用不包括在您每月的貸款裡，所以是另一筆額外開銷。

專屬費用(SpecialAssessment)：

如果你所在社區的地下管道年久失修，需要一大筆資金更新，這時社區的通常做法是向銀行申請貸款完成項目，然後要向業主收取額外費用來償還貸款，期限一半是3-5年，收取的費用根據設備價格而定。

中美兩地物業管理

面相對國內而言美國較高的物業費，很多人心存疑慮。但是，專業化管理是美國物業管理最顯著的特點，業主的每一分錢都會花得讓人心服口服，絶不冤枉。

關於業主物業費拖欠問題

中國——物業公司交涉、追討

不交物業費的業主，繼續享受服務以及公共設備，導致更多業主也不交物業費

物業公司只有上訴程序追討物業費

美國——強制繳費

如果有的業主拖欠物業費，業主委員會有權通過司法聽證，將業主的産權進行拍賣，或是在業主將房産掛牌出售時，將房産扣留，不允許出售，直至業主付清物業費

有些州，例如德克薩斯州，業主委員會甚至不需要經過司法程序就可直接將拖欠物業費業主的房屋進行拍賣。

總結說來，美國投資房產，選擇優質物業管理公司十分關鍵。美國的物業管理各個環節的法製完善，其運作方式同任何企業一樣規範和專業。每個業主必須要交納物業費；物業公司必須提供最優質的服務，把業主委員會的利益放在第一位，全力給予最精心的服務；業主委員會則保證業主享受美好的生活良好的環境，爭取小區地產保值升值。

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