「多單位分契」改成康斗的規則

TIC是指兩人以上共同擁有一個房產的產權。居住於舊金山市區里的華人，對於TIC的概念並不陌生。房地產高峰時期，即2005至2007年期間，隨著房價的迅速成長，越來越多居民也因此逐漸缺乏經濟能力單獨購買房子，為了避免誤了實現「美國夢」的列車，只好將就一點，用TIC的方式購買部分產權，先進場了再說，至少可自稱是一位房產擁有者，還可以指望將來房子有增值的空間。故以TIC的形式與陌生人共同擁有房子，已慢慢的在舊金山市中形成了一種風氣。

但是，TIC 屋主申請貸款不容易。一般而言，絕大多數主流銀行不願意提供貸款給TIC屋主。它們儘管願意，也不允許TIC屋主分開貸款，屋主必須共同申請一項而不是多項貸款。灣區只有幾家小銀行願意分別貸款給TIC屋主，但是利率比傳統房貸高近一倍，貸款期如同商業貸款一般短暫，一般只有５年的時間。房屋保險的保費也比康斗高。對於中產階級的TIC屋主來說，貸款與保費的負擔會比一般人更沈重。

由於康斗屋主申請得到傳統房貸，審核方面也不受同一個屋簷下的其他TIC屋主拖累，而且又可以購買保費較低的房屋保險，所以申請TIC改成康斗是必然的現象。故申請人數多，而市政府在確保廉價住房的供應不受太大衝擊的情況下，每年只限200個單位的TIC改換成康斗。既然數量有所限制，政府採用了抽籤的方式來決定申請人的優先權。這種決定方式已實行多年，而且等候時間越來越長，如8至10年左右之久。

因此舊金山市政府於2013年通過了新法規，給予TIC屋主一個選擇權，用快速途徑避免抽籤，直接取得TIC改康斗的權力，但需繳一筆申請費，其數額按過去參加抽籤失敗次數決定，比如過去從未參與抽籤的申請者須繳兩萬元的申請費，失敗次數越多的申請人所獲得的折扣越多，2次失敗者可獲20%折扣，3次失敗者可獲40%，4次失敗者可獲60%，5次以上失敗者可獲80%。

也就是說，不經抽籤將TIC改成康斗的最低申請費是四千元。顯然失敗多次的人數比從未失敗的人數多，所以實際上所需繳的申請費並非天價，相信絕大多數TIC屋主都負擔得起。這麼一來，每年TIC改康斗的申請提出的數量就不止200單位了。

雖然從表面上看起來，這個法規通過後，越來越多的TIC將會很迅速地被改成康斗，但是這也不一定意味著越來越多的租客將馬上面臨迫遷。

原因是，該法規也備置保護租客權益的條例，比如不經抽籤的申請者必須具備以下條件：（1）2至4單位TIC樓宇的申請者當中，至少有1位成員，在過去三年內已連續不斷居住在樓宇裡，而5至6單位樓宇，則要求至少3位，（2）樓宇也從未有不良迫遷租客的記錄。

此外，申請者還必須給予租客購買現租單位的優先權，但是任由房東定價，不需按市價來定，房客若拒絕購買居住單位也仍然享有終身租約，除了不繳租或其他違約行為以外，不受任何無由迫遷，也就是說，房東不能夠藉把房子收回來自用為理由迫遷房客，這也是房東要將TIC改成康斗需考量的取捨。

為了鼓勵房東保留房客，該法規也備有一些優惠，比如房東可從每一位獲得終身租約的房客中，向政府取得已付之兩萬元申請費中的10%的退費。換言之，對一位從未參與抽籤的申請者來說，假如所申請的樓宇內有租客居住於中，由於這個優惠的存在，他也未必需要花費兩萬元的申請費。

從程序上來說，除了可免抽籤及以上所提到的權益取捨外，以快捷或平常速度將TIC改成康斗的步驟與花費，並沒有任何具體區別。一般而言，所需完成的步驟包括填寫及遞交申請表、安排建管部來作檢驗、準備測量及隔間圖紙及擬訂康斗管制文件等。一般律師費以樓宇大小及單位數量定價，收費五千至一萬五千元不止，律師可以全權包辦所有以上申請步驟，即使運用快速方式，時間也至少要一年半載。當然，屋主須要自付其他費用。

除此之外，樓宇若有房貸抵押，銀行若刁難而否決改康斗的請求，屋主依然未能如願以償。所以，屋主在未提出申請前，不妨預先與銀行磋商，溝通並取得許可後才進行，以免徒勞無功。

若屋主願意事先作好準備，僱用熟知營建法規的專業人士，在還沒接受建管部門作房檢之前，預先將不合規的加建予以糾正，取得房檢順利過關，可以避免不必要的拖延。

「TIC快速改康斗」法規可以為TIC屋主舒緩極高房貸利率的苦惱，卻不過份削減租控條例解決可負擔住房的供應問題的效率，而增添了市府的財庫，又可以為租客爭取終身租約。