美國出租房屋租戶違約，房東如何處理？

華人在美購買投資房出租時，不論採用哪種出租方式，都要有房屋租賃合約，雙方要把細則寫清楚，有了這一紙合約，以後我們才能從法律的手段保護自己。

作為房東，自然是希望租戶不要搞事情，但即使是在事先出租時挑選良好的租戶，也沒有人能保證一定不會發生租戶違約的情況。但當租戶出現違約的情況時，我們又該如何應對處理呢？

一．承租人拖欠租金，出租人可以在多長時間請求法律保護?

租金的訴訟時效為一年，即自承租人應當支付租金之日起。

如出租人在一年內不向承租人催收租金，則一年後，出租人的喪失勝訴權，法律不再對出租人的債權給予強制保護，出租人向法院起訴後，法院會駁回出租人的訴訟請求。出租人只能自己向承租人主張。

二．承租人擅自改變房屋用途怎麼辦?

如承租人未經出租人允許，擅自改變房屋用途，出租人可以要求承租人恢復原狀，並可以解除房屋租賃合同，追究承租人的違約責任。

三．承租人提前退租怎麼辦?

承租人提前退租，屬於違約，出租人可以依據房屋租賃合同追究承租人的違約責任。如果沒有約定，則可以要求承租人賠償因此帶來的損失。

四．租賃合同期滿，承租人拒不遷出房屋怎麼辦?

租賃合同期滿，承租人拒不遷出房屋，出租人可以選擇向人民法院起訴，要求承租人遷出房屋，並承擔違約責任。

現實中，有的部分承租人，特別是從事經營性業務的，由於生意不好或由於其他原因，可能一走了之，走時房屋內還有部分遺留物品，很多情況下，出租人不知道承租人的去向，也無法到法院起訴。

這時，出租人可以在合同到期後，自行將房屋收回，但要注意保留證據 (比如拍照、錄像)，將屋內物品一一登記存放。

以下是房屋權力倡導者和律師遇到過的驅趕租客策略：

房東不再接收租金，然後把租客告上法庭。大部分房東以為租客不知道如何省錢或做預算。

如果案件已塵埃落定，房東可能在未來會用同樣的理由重新把租客再次告上法庭。低收入的租客會冒著失去工作的風險，不斷出庭。當他們失去時間和錢的時候，便會離開公寓。而房東派他們的律師出庭就可以了。

房東稱租客經常晚交房租。如果租客經常延期繳納租金，房東可稱他們“慢性租金違約”，並提出要求驅趕租客。

約瑟夫森表示他曾遇見過15至20起這種案例，低收入群體最受影響。房東通常不會馬上驅趕租客，法院會給租客緩刑，如果一年內他們還延遲繳房租，才會正式被驅逐。

房東故意不提轉租權。法律規定，當租賃持有人去世或離開時，只有在公寓居住至少兩年的人，才有權利繼承租賃，有殘疾或年老的租客則至少一年。但有些房東會違反這條法律，如果被發現，他們會謊稱這只是文書錯誤。

房東嚴厲打擊寵物。法律規定，如果公寓沒有明確關於寵物的規定，租客公然養寵物至少三個月，寵物便可長期住下去。

當然，作為房東，自然是希望租戶不要搞事情，但即使是在事先出租時挑選良好的租戶，也沒有人能保證一定不會發生租戶違約的情況。

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