投資美國房産第一步：找個靠譜的房地産經紀人

★ 美國房産中介需執照上崗

美 國的房産中介從業人員實行考試發牌制度，所有從業的經紀人和法人都需要取得房地産經紀牌照(License)後，才能從事經營活動。 這類取得執照的經紀人稱之爲執照地産經紀人(LicensedReal Agent)。 沒有執照營業可是非法的，後果很嚴重。 不過，這套美國房産中介這套執照上崗制度已成功運行多年，有效確保了房産行業從業人員的素質。

此 外，房産經紀人在美國也算一個較爲體面的職位。 有數據表明，90%的房産經紀人都有大學學歷，而且45%的人還擁有學士學位，20%的更有私人助理。 在美國房産市場較爲景氣的年份，房産經紀人的收入也頗爲可觀。 據2004年的數據，參與銷售工作的店主年收入搞到9萬美元。 隨著工作年限、經驗的積累，美國房産經紀人的收入也水漲船高，從業多年的經紀人的年薪比醫生、大學教師等的還要高。

★ 美國房産中介傭金比例

最初，美國房産中介的傭金比例是由美國政府來規定的，但後來發現這樣的做法反而會限制經紀公司向顧客提供更多服務，所以就放開了限制。 經過多年實踐，目前美國的房産中介形成了現在的基本規則——收取房價的6%作爲傭金。

不 過6%的標準會根據銷售房産的類型而有不同，各個洲也有所區別，全由市場調節决定。 通常，獨棟獨立住宅的傭金率爲3%-8%；大型商業地産所收取的傭金費則較低，爲3%—6%；至于爲開發的土地，則高達6%-10%。 通常，在經紀人完成經紀業務後，房地産機構收取傭金，經紀人可得到傭金的50%—90%，具體比例由雙方共同協議確定。

美國房産中介的重要性

★ 如果你要購買房屋

對我們大多數人來說，房屋是我們一生中最大的購買活動。除了巨大的金融交易不說，單是尋找合適的房子以滿足我們特定的需求就不是一件容易的事。

正如你不會在沒有對各種型號和價格進行調查前就購買汽車、計算機或可携式錄像機一樣，你也不會在沒有專業人士的諮詢和指導下購買房屋。雖然有些人認爲只有在出售房屋的時候才須使用房地産經紀人的服務，其實房地産經紀人在你購買房屋時同樣重要。

例如，房地産經紀人能根據你的經濟情况幫助你决定你能够負擔多少錢的房子，幫助你獲得貸款的預先資格，甚至讓你瞭解不同的融資方法。美西地産的專業房地産經紀人同時還是鄰里的專家，能够提供關于學校、交通、當地的稅務和小區特徵的詳細信息。

使用房地産經紀人同樣意味著你的房屋銷售信息可進入地産經紀內部互聯網系統(MLS)。MLS是房地産經紀人使用的重要銷售工具，用于通知其他經紀人可用的房産信息。經紀人能够爲你提供大範圍的可供選擇的房屋。

涉及到你是否支付過高問題，房地産經紀人可以爲你提供房屋的市場分析用于比較鄰里房屋的出價和賣價。

★ 如果你要銷售房屋

你可能知道與房地産經紀人合作是銷售你的房屋的不可或缺的部分。首先，你的房地産經紀人能將你的房屋登記在地産經紀內部互聯網系統(MLS)中，爲你的房屋提供無與倫比的曝光幷確保有最多房地産經紀人幫助你尋找買家。

但房地産經紀人爲銷售你的房子所做的遠不止這些。他或她知道怎樣確定具體的廣告目標，才能到達你的房子的買家，他們使用所有可用的市場營銷工具，以確保你的房子銷售得當。

此外，房地産經還紀人還會代表你進行各種推銷努力，從舉辦open house和處理電話諮詢到向預期買家展示你的房子。

★ 除了尋找買家，房地産經紀人還能爲你做些什麽?

房地産經紀人提供當地市場情况信息，幫助你現實和公平地定價你的財産，以及讓你隨時瞭解可能影響你的財産的市場變化情况。

購買或銷售房屋意味著大量的文書工作。當涉及到結算代書時，房地産經紀人將非常有價值。他們會用堅實有力的手引領你走過文書的崎嶇之路，讓你熟悉代書、保險、房産披露和檢查程序等。

★ 爲什麽雇用專業人士很划算

如果你雇用代理，從你考慮出售房子的那一刻就能够獲益于專業人士的經驗。

你的代理能根據他或她在你的鄰里完成的交易情况幫助你確定一個合理的市場價格幷安排融資，使在當前市場的快速銷售更爲容易– 幫助你獲取你的房屋的淨值。

如果你希望參與你的財産購買融資，你的代理或經紀人可爲你制定一個可行的計劃，以幫助减少不常見條款的風險，以及爲你評估持有財産保護融資計劃的預期收益。

美國房地産經紀是房産營銷方面的專家。他們能選擇媒體以及訊息，把有興趣的購買者帶到你府上。他們會替你面見和篩選買家，運用他們的銷售能力和談判技巧 幫助你得到最好的銷售回報。每個經紀人事務所都有穩定的客戶群，是個體業者所不能比的。他們會分享他們對外觀修理、融資安排或再評估你的登記價格方面的建 設性意見。

賣家和買家間的協議只是最終交易的開始。從那一刻開始，你的代理或經紀人便能够處理完成交易所需的細節和文書工作：從建築和白蟻報告到火灾保險和與代書公司、産權公司的結算安排。

作爲房地産專家，你的代理或經紀人能爲你預先評估你的結算費用和銷售的淨收益，以及讓你隨時瞭解詳細情况，以保障結算順利按時完成。

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