你買對了嗎？全美主要城市投資回報盤點

根據美國權威房產平台Zillow的數據，2016 年全美住宅銷售的中位年收益$39,900 (回報率3.4%)，達到07年以來的最高值。除了穩步攀升的地產價值，“長時間持有”也成為目前市場的一大趨勢，去年賣家平均持有地產7.5年，超過過去十年來的最高記錄。

在一些房價較高的西海岸城市，如: 奧克蘭、聖何塞和洛杉磯(置業)(房價)(黃色覆蓋區域)，房屋買賣可獲利高達$20萬。其原因部分來自較長的持有時間(超過全美平均值)，部分則源於健康的經濟大環境、穩定的人口增長、以及完備的城市基礎設施。“長期持有地產”與不輕易拋售質優股的策略類似，投資者勢必經歷熊牛市的洗禮，不能期望市值在短期內暴漲。接近十年的持有時間使得聖何塞的房屋投資總回報高達56.5%，位列全美第三。

需要注意的是，以下表格中提到的投資“年化回報(Annualized Return)”與“總回報(Total Return)” 均針對地產增值部分，而非現金流(租金)。如果您想了解某住宅或商業地產的現金流情況，需計算資產回報率(Cap Rate)，即地產年淨運營收入與當前價值之比。該數值因市場情況、國債利率和投資風險而變。

以下各表均按“投資總回報率”排名。

在全美的100 個主要城市中, 奧克蘭住宅的年化回報最高，達$33,913 (14.6%)。波特蘭、聖何塞、丹佛緊隨其後，年回報均超過9%。在表1中，僅奧克蘭和首府華盛頓的賣家持有地產時間未超過全美平均值(7.5年)，可見長期持有在地產增值上的重要性。

與表1&2中的房地產熱門城市相比，表3中巴爾的摩(Baltimore)和孟菲斯(Memphis) 的年房屋回報就少的可憐了，分別只有$938 (0.9%) 和$936 (1%)，且其地產平均持有時間均低於全美平均只，特別是巴爾的摩，僅有3.5年。除此之外，以上所有城市的治安分數均為最低的F級，其中巴爾的摩、孟菲斯、密爾沃基和圖森的犯罪率更是高出所在州一倍，城市綜合指數較低，不適合居住和投資。

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