ZILLOW真心不靠譜！房價低估被民眾告上法庭

對於想要買賣房子的民眾來說，房地產資訊網站Zillow經常是重要參考工具，查詢方便、資料詳盡加上更新迅速，是這個網站的主要特色。然而，芝加哥郊區一名房地產律師，今年5月卻對Zillow提出聯合訴訟，指稱Zillow網站提供的資訊有誤導消費者之嫌，待售房屋的價格遭到低估，讓等待買家上門的屋主心急不已，卻無計可施。

創立於2006年2月，企業總部位於西雅圖的Zillow，創辦人巴頓(Rich Barton)與佛林克(Lloyd Frink)都是微軟(Microsoft)高層主管出身。網站上除了有1億1000萬棟全美各地房屋的房地產訊息之外，還提供租屋、房貸專區等更多領域的服務項目。根據估計，Zillow網站的母公司Zillow Group市值估計高達76億美元。

估價就算有誤也不得調整

為了詳細推算出某棟房屋的價格多少，Zillow網站特別設計了名為“Zestimate”的算法，根據包括當地社區相同條件房屋成交價格在內等公開訊息，納入綜合評比之後，算出該棟房地產的合理房價。然而，一旦Zillow網站針對位於某個特定地址的房屋算出Zestimate房價的結果之後，數字便無法更改，就算計算有誤，也不得調整。

早在Zillow創立初期，網站使用的房價算法就開始引起爭議。“全國社區再投資聯盟”(National Community Reinvestment Coalition)在2006年10月間，便對聯邦貿易委員會(Federal Trade Commission)投訴指出，Zillow主管明明知道網站使用的“自動估價模式”(Automated Valuation Model，簡稱AVM)機制非常不精準，可能會誤導消費者，卻仍然仰賴這套系統。聯邦貿易委員會則在2007年發函回應表示，已經決定不會針對這起投訴案進行調查。

華爾街日報(Wall Street Journal)2007年曾在調查報導中指出，Zestimate演算結果通常非常良好，誤差只在幾個百分點之內，“但是如果Zillow出錯的時候，後果可能卻是非常糟糕的。”同時，財富雜誌(Fortune)也在報導當中指出，Zillow網站對於全美住房存量的57%，都計算了Zestimate結果，但其中卻只有65%的計算結果符合“正確”定義，亦即價格誤差在房屋實際售價的10%之內。報導指出，Zestimate的正確比率並不是在各地平均分配的，以路易斯安納州為例，“這個房產資訊網站幾乎是根本沒有任何參考價值的。”

雖然Zestimate演算結果的準確度，多年以來一直頗有爭議，但Zillow網站因此吃上官司，如今還是頭一次發生。

住在伊利諾州葛倫維尤(Glenview)的房地產律師安德森(Barbara Andersen)，今年4月底將Zillow網站告上法院，理由是她的房子價值被Zillow網站“馬馬虎虎的電腦自動估價”給嚴重低估，導致房子根本賣不出去。根據媒體報導，安德森房子在當地房地產市場上，開價62萬6000美元求售，可是在Zillow網站上所顯示的Zestimate價格，卻只有53萬7788美元而已。

不過，安德森後來撤銷這項告訴，反而在5月底向伊利諾州庫克郡巡迴法院(Cook County Circuit Court)對Zillow網站提出新的聯合訴訟，矢言要代表像她一樣房價遭到Zestimate低報的其他屋主一起討公道，聯手向“採用不公平且具有欺瞞意味商業手段”的Zillow網站索賠。

安德森向法院指出，Zillow網站公佈各地房地產的推估價值，卻完全沒有獲得屋主事先同意，侵犯屋主“免於受到侵擾之權利”(right to seclusion)；Zillow網站沒有執照，卻公然為房地產估價的作法，顯然也觸犯伊利諾州有關房屋估價的州法規定。安德森強調，雖然Zillow網站所公佈的房屋價值推估，並不是正式的官方估價數值，但打算購買房子的消費者，卻都把這些數據視同正式估價數據。

Zillow網站發言人賀福特爾(Emily Heffter)對媒體發表聲明表示，這起官司的指控內容是沒有事實根據的，“我們的說法向來都是，Zestimate是推算房屋價值的第一步，並不是官方估價結果。這是電腦對於您的房屋價值所進行的自動估算。”聲明中強調，透過公開資料與統計數字來推估房屋價值，“如此作法是獲得社會大眾廣泛接受的。”

究竟消費者如何看待Zillow網站上所顯示的房屋價格？佛羅里達州房屋仲介艾克曼(Ryan Ackerman)接受媒體訪問時分析，民眾通常會把Zestimate看成是正式的房屋估價。他指出：“Zillow造成我們在房屋仲介這一行，工作內容變得更加困難，因為我們必須花費更多時間，不只是為了查詢確切的房價而已，還必須對客戶說明網站顯示價格與實際房價之所以會有差別的種種來龍去脈。”

Zestimate的房價電腦估算，究竟依據哪些資料？Zillow網站表示，參考數值包括房地產稅估算等公開數據資料，還有透過“財產公式”(proprietary formula)得到的數字。Zillow網站強調，由於某些數據資料可能與實際狀況有落差，因此對於房價估算結果，網站上都有清楚告知免責聲明(disclaimer)，明確表達了演算結果可能是“不完整或不正確的”。

對於Zillow網站的澄清，安德森反擊指出，所謂“財產公式”根本不存在，“況且，他們憑什麼對你名下擁有的房地產做出斷論？每個人都有權利知道跟自己房子同等屋況的房價比較，也有權對於估價結果提出異議。”

房價遭低估應該怎麼辦？

如果發生與安德森一樣、自家房價遭到Zestimate低估，消費者該如何是好？Zillow網站指出，消費者可以將比較詳盡、經過更新的數字提供給Zillow，例如更正平方呎的計算數字等，如果消費者不希望住家價值被估算，則應該從禁止公開資訊曝光著手才對，例如向郡政府地產估稅官辦公室(assessors' offices)提出申請。

就在遭到聯合訴訟的消息曝光之後，Zillow網站宣布推出100萬美元獎金的活動，徵求數據科學家(data scientists)協助改善Zestimate的演算方式，但卻澄清這項活動與官司毫無關係。Zillow網站也強調，透過多年來的不斷改進，Zestimate所推出的房地產價值，已經從2006年的實際售價14%誤差範圍，進步到現在的實際售價5%誤差範圍，期盼今後精益求精。

對於有意買賣房子的消費者，艾克曼建議，除了參考公共資料與房地產估價網站之外，也可以洽詢專業房屋仲介的意見，“消費者最好自己多做一些功課，多方了解資訊，設法自行判斷房屋價格。

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