想在美國租房法律知識不可少

一、房屋租賃法概述 

美國房屋租賃法（Landlord and Tenant Law）是規範商用與住宅不動產租賃的法令，其主要依據來自普通法與各州相關法律，許多州依其法律體系另擬住宅租賃條例（Uniform Residential Landlord-Tenant Code, URLTA）或住宅租賃管理條例（Model Residential Landlord-Tenant Code）。聯邦政府制定本法的目的，在於作為各州法令的基礎，以預防法令可能產生各種型式的歧視狀況。 

本法對於租賃法律關係的認定，基本上是以契約（contract）與財產法（Property Law）為基礎。租約期間分為定期或不定期兩大類，租約的終止則依據租賃雙方意願，或某些違約行為的發生。承租人在租賃期間具備財產使用收益的權利，且除於契約另行約定，否則承租人可限制包含出租人之其他人侵入所承租之不動產，但承租人亦不得轉租或對該不動產進行其他處分。至於租約的相關規範，則以契約法（Contract Law）的精神為依據。 

依據民法或相關法律的精神，租賃契約的簽訂隱含租賃雙方的合意，並且包含出租人對出租後之不動產使用權利的限制，以及對於出租不動產不適居住使用時的修繕責任。美國住宅法對出租住宅的管理，相當強調住宅於出租期間必須符合適合居住的條件，這樣的精神也同時為民法與相關法令所保障，因此法律也規定承租人得因修繕住宅的支出來抵扣租金。 

另一方面，除契約明定外，承租人有支付租金的義務，但其立法精神亦強調「合理租金」（fair rent）。同時規定出租人得於承租人違背契約時得逐出房客，但是對於承租人為保障自身利益而為的法律行動，出租人不得採取任何報復行為。 

二、房屋租賃法之主要規定 

房屋租賃法規範法律適用範圍、簽約與搬遷階段、居住使用階段、契約結束與搬遷階段等課題，但有部分事項涉及各州或城市的特別規定，因此本節特別以華盛頓州房屋租賃法律的有關規定，說明該法的實際應用情況。 

（一）法律適用範圍 

房屋租賃法對出租住宅的管理對象，不包含以下十類： 

1.活動住宅承租者。 
2.飯店或汽車旅館房客。 
3.居住於公營或私營的醫療、宗教、教育、休閒或中途之家的住戶 
4.擁有購買該住宅選擇權之承租人。 
5.已簽訂租賃選擇權合約，但尚未行使該項選擇權之承租人。 
6.居住在出租農地上之獨棟住宅住戶。 
7.居住在農場為季節工所提供住宅之住戶. 
8.在雇主提供宿舍中居住之住戶。 
9.承租一年以上獨棟住宅之住戶，且其代理人同意排除本法之規定。 
10.承租人將該不動產從事商業使用的程度超過住宅使用。 

前述承租人雖不為房屋租賃法所保障，但亦可因其他法律之規定，而具備以下四項權利： 

1.居住在適合居住之住宅。 
2.排除非法歧視的保障。 
3.對於房東之疏忽所導致損失的賠償請求權。 
4.房東對承租人之財務扣押時之保護請求權。 

（二）簽約與搬遷階段 

此部份的重點包含租約型式、租約不得違背法律之規定、押金與其他費用之歸屬、押金之型式等。 

1.租約型式 

租約主要分為按期租約（month-to-month rental agreement）與定期租約（lease）兩類。 

按期租約依據一定期限來繳交房租（按月或按週），可為書面或口頭方式約定，但關於押金或其他費用的規定則必須以書面為之，租約之結束則由承租人或出租人以適當方式告知後結束。此外，出租人得於任何時間提出租金調整或合約修改，但必須對承租人給予適當的告知，並徵得其同意。 

定期租約有一定之期限，其合約必須為書面方式。在此期間除非取得雙方合意，否則出租人不得要求修改合約內容與租金。此外，在承租人的法律代理人證實或贊同的條件下，定期租約得排除房屋租賃法之規定。 

2.法律上規定租賃契約不得規定之事項包含以下七點： 

• 限制承租人有關租賃住宅法所賦予之權利。 
• 要求承租人放棄控告出租人之權利。 
• 限制承租人對出租人應負責任之要求。 
• 允許出租人在無適當告知下自由進出出租住宅之權利。 
• 要求承租人支付所有房屋修繕費用，即使該項損壞並非由承租人或其客人所造成。 
• 要求承租人必須支付其控告出租人所造成之律師費用。 
• 當承租人欠繳租金時得扣押其財產。 

3.押金（deposit） 

房屋租賃法所指的押金是可取回的（refundable）。當出租人收取押金時，租賃契約必須以書面為之，且必須說明押金的擔保標的，以及承租人可採取怎樣的方式取回押金。此外，押金之收取必須開立收據，押金所擔保之標的物必須列舉，並經過雙方簽名認可；押金必須存放在具信用的銀行或信託公司，除非有書面契約規定，否則押金的利息收入歸出租人所有。 

4.其他費用 

如果租賃契約有其他必須由承租人支付且不能取回之費用，此時之租賃契約必須以書面為之，且該項費用不得稱為押金。 

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