投資商業房地產之前，您需要做些什麼？

一直以來國人傾向於投資住宅房地產，可是現在越來越多的人投資移民到美國後都會考慮到該如何配置自己的資產。其實除了住宅房產以外，投資商業地產是獲得穩健收入的一種方式。經營商業地產可以讓投資人獲得美國公司經營的經驗，融入美國的主流社會。商業地產包含了購物中心，辦公大樓，酒店，百貨大樓，工廠房等一系列除居住以外的建築集合。無論人在美國還是中國，基於美國相對成熟的房地產市場，美國的商業地產投資是獲得長期，穩定收入的一種有效方式。那麼投資美國房地產之前，投資人需要考慮什麼並且做那些準備呢？其實基本的買賣流程與一般的家庭住宅本質上大致相同，但最最重要的關注點應該放在風險與回報，並且考慮此房產的升值潛力的同時，使淨營業收入最大化。

在選擇商業房地產之前，投資人需要主要分析各種關鍵的風險因素並做出一份詳細的市場調查。大致方向應該是考慮：

1：商業房產的地理位置。一個非常火熱的地點也許過幾年就會變得不在受歡迎。我們無法準確的預測未來，但是我們可以基於在此區域歷史的商業趨勢來考慮地點。

2：預算。投資人需要在投資前分配好自己的資金預算，將一切商業有關的花銷考慮進去，這樣可以有效的定位自己的資金能力，並且會有一個大致的商業房產選擇的範圍。也要考慮到是否跟銀行貸款，僅僅預算到自己本金付出的那一部分。

3：考察房產的實際條件。要了解此房產以前的用途，進而來判斷此房產的實際自身的磨損狀況，預計購買後將來要做哪些的修理與翻新。這個步驟也會讓投資人來大致了解到此商業房產購買後在市場上未來的租金收入情況。

4：研究相關的規定，對此商業房產的改造，未來有哪些限制。

5：了解相關支持的服務選項，例如停車，安全設施等。這些不僅僅能讓未來生意做的更順暢，也會相應的決定了未來租金的上升空間。

6：考慮到將來租戶的選擇，並且如果有合約到期的租戶，空出來的位置是否有再租的市場。.

7：要確保此商業房地產再投資前無任何歷史遺留的訴訟。如及時發現，投資人可以再交涉新的價格或者選擇放棄交易。

8：研究此房產的隱藏花銷。在完成交易前要確保這些隱藏花銷要提前討論出來，以避免將來造成大的開支或損失。

除了基本的市場分析，如地段優勢，交通便利，人流狀況，該區域的消費能力等，很多商業地產要考慮到當前租客情況，租約情況和租金收益。比方來說，投資零售業的地產，平均出租淨回報（Cap Rate）在4%-9%左右，4%- 6%屬於一般情況，而7%-9%則是非常好的項目了。

投資人需要專業並認真的評估賣方提供的Cap Rate報告。如果當前租客是全國知名的大型企業，有著好的口碑與長期的租約，則會有較強的吸引力，儘管這樣的項目通常Cap Rate並不是很高在6%以下。如果租客不是複合這樣的條件，則需要較高的Cap Rate 如9% 以上來抵消風險。

在投資商業房產前，投資人要對一些概念有了解，並且需要有專業人士一起評估市場報告來確定投資的可行性。這些概念包含了但不局限於：

ROI：投資回報率。計算方式為年利潤/投資總額*100%。ROI 用於反應綜合盈利情況。

Cap Rate：在不考慮貸款的情況下，一個物業所能產生收入與價格的百分比。在得知物業的淨收入的情況下，根據Cap Rate可以估算房產的市場價值。

Net Cash Flow: 淨現金收入，反映了年均利潤

Net Operating Income: 淨經營收入，全年的總收入扣去所有的經營成本（不包括貸款）。

NNN 投資（triple net lease investment）: 買家購買商業地產不需要考慮地稅，保險和房屋維修費。這類的投資為投資人省去了很多不必要的麻煩，省心並保證收入。

在了解一些基本概念的情況下，去選擇商業地產，會給投資人一個好的判斷並且有利於後續的談判交易。

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