以房養學：免費留學還能賺錢的方式你知道嗎？

很多人都有一個疑問，國內買家到底應該著重考慮投資哪些國家的房產？業內人士表示：依據以上置業目的不同，選擇國家也有所差別。

如果是為了移民置業，那麼國人可選擇美國的紐約、洛杉磯、曼哈頓、波士頓等城市以及加拿大多倫多、溫哥華等地。

以美國為例，據了解，目前美國最便捷的綠卡通道就是EB-5 這項移民簽證類別。如今這是所有移民類別中，申請核准時間最短、資格條件限制最少的一條便捷渠道。不過該類別移民有一定的資金門檻，一般為100萬美元，但若申請者在經政府批准的特定區域進行投資的話，移民投資金額則可以降至50萬美元。

按此規定，若申請者在美國當地創造十個就業機會，即可取得二年期的條件式綠卡。二年屆滿前90天，若該項投資行為及所創造的就業機會仍然存在，則投資移民者可申請成為永久居民。

如果是為了子女留學置業，由於世界排名前五十的學校多集中在美國、英國，國人可以重點考慮這兩個國家。

還是以美國為例。

如果是在紐約曼哈頓置業的話，公寓形式主要有兩種：一種是共有公寓(Condo)，相當於國內的商品房，出售的是產權。另一種是合作公寓(Co-op)，這種房屋是業主共有的，出售的實際是股份，其好處是房屋價格相對較低，但是增值會比較慢。

另外，一般Co-op 的買家須先經通過“管委會”的面試，在個人財務背景等各項指標通過後才能進行買賣，外國人的審批難以通過。因此，由於Co-op 對於中國買家來說，操作起來非常麻煩，所以建議您慎重考慮。

如果選擇置業洛杉磯，則以別墅豪宅為主。

如果是在波士頓，Condos 為主的傳統學區房房源會多一些，著名的哈佛、波士頓大學、麻省理工等眾多世界級名校都集中在此。

讓我們回到留學置業這一大重點需求，近年不難發現，國際教育已經成為海外置業一大主因。

根據《2016海外教育特別報告》相關數據表明，目前分散風險和子女教育是國內高淨值人群進行海外投資的最主要原因。

在10年前，中國學生出國留學時間一般為2年左右，現在的趨勢已經上升到了8年，許多留學生的家長都有在留學國家置業的打算，在一定程度上帶動海外置業需求的增長。

案例一：

兒子正在加拿大留學的張女士對羊城晚報記者說：“現在兒子上學的城市房租並不便宜，兒子還要在那裡住好幾年，以後或者也會留在那裡，買房既可以保證兒子的住宿，長期來看也是一種科學的投資。相比國內一線城市的房價，多倫多地區的房價還算比較便宜。我前幾天看的一套幾百平方米的大房子，售價約為45萬加元，折合人民幣280萬元，這樣的總價在廣州市中心區也買不到合適的房子，在加拿大買房後還可以把其他房間出租，每月的租金足夠兒子日常生活開銷。”

案例二：

A同學2012年到美國留學，父母幫他在加州洛杉磯以80萬美元買了一套4房別墅，貸款60% = 48萬美元，首付32萬美元；其中1房自住，3房出租。
支出：
4年房貸支出：$480,000 × 5.6% × 4年= $107,520
學費+生活費：$30,000 × 4年= $120,000
收入：
4年租金總收入：租金每間$700/月× 3間  ×  12月× 4年= $100,900
自住節省的房租：$700 × 12月× 4年= $33,600
4年房價每年平均升值7%：$800,000 × 1.07%^4 = $1,048,637
留學4年後，出售房產後的盈利狀況：
$1,048,637（賣出價）- $80,0000（購房價）- $107,520（房貸支出）- $120,000（學費、生活費）+ $134,500（租金收入+子女房租節省）= $155,617

其實還有很多這樣的例子。

據了解，這種“以房養學”是海外房產投資中最常見的方式之一，家長在海外購置房產，利用房子的出租、升值補貼留學費用，而且子女讀書期間可以自住，學業完成後可以轉手賺錢。       

世界那麼大，我在國外有套房。

”從購買力來看，北上廣深一線城市的多套房業主的確不愁海外置業的資金，出售手頭一套房便足以在歐美一線城市購買相同面積甚至更大的房屋。

每個國家的購房政策都不同。美國、英國、澳大利亞這3個國家可說是當下“以房養學”比較熱門的國家，其中最受中國家長青睞的就是美國。

關於美國學區房的情況：

A、美國的學區房劃分

在美國，什麼是“好學區”？美國實行13年免費公立教育，在美國一個學區內的公立中小學就讀，首要條件是必須居住在此學區覆蓋的城市內，無論家長是自有房還是租房，都符合條件。反之，如果不在該城市居住，想跨學區入讀學校，是非常困難的事。

希望購買“好學區”的房子，就要看居住在該學區的居民階層。中高收入階層家庭比較重視子女教育，這類學區內的高中生升入名牌大學的比例往往較高，人們自然願意孩子在這樣的學區讀書。

B、如何挑選學區房

美國人對學區房的概念通常指高中階段。

因為美國的教育方式與中國不同，無論是公立還是私立學校，學生在中小學教育階段，都是以鼓勵孩子認知世界的好奇心為主，學習任務相對輕鬆。

所以，能否考上名牌大學主要集中在高中階段，所以中產階層家庭通常會選擇有優質高中資源的學區購房。

C、購買學區房的建議

1、判斷學區好不好，通常指綜合性，包括學校所在整片地區的人文、經濟、環境、風俗等，而不像中國，只選擇一所孤零零的重點中學。

2、在美國，每年教育部門都通過官方網站公佈一些指標數據，如每個學區內各所學校的環境、學生上課出席率、學生作業（包括戶外活動作業）完成情況、中小學生英語和數學考試成績排名、高中生會考成績排名等各類指標，家長可通過上網查詢這些學校的指標排名，排名高的學校師資力量和生源實力肯定較優秀。

3、中國人在美國投資房產主要集中在5個城市：紐約、舊金山、洛杉磯、西雅圖和波士頓。這5個代表城市的學區資源較豐富，比如在波士頓，全球頂尖TOP的名校就有3所。

4、至於房價，紐約和舊金山相對門檻較高；洛杉磯、西雅圖和波士頓相比前兩個城市而言，門檻較低一些。

最後，以房養學不失為一種好方法，但是必須注意兩點：

第一，是房子的地段問題，這個直接決定了房子的升值潛力和出租轉手的難易程度，所以在海外投資地產最好還是選擇一些大城市；

第二，是匯率問題，房價增長的趨勢在最近相當長的時間是不會變化的，但是匯率卻是相對動態的，外幣與人民幣的匯率就經歷多次的波折起伏，必須選擇適當的時機進行投資，利用匯率槓桿來實現投資收益的最大化。

而以上這兩點歸納到一點就是在操作以房養學概念的時候，必須選擇好的投資中介機構，為投資者提供足夠的信息和多元化的選擇，因為就目前來看非專業投資者人士還是很難單獨進行海外地產購買的。

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