在美國從買房到賣房，如何合理避增值稅

美國稅法規定，當納稅人出售"主要住宅房屋"時，如果房主在5年之內，自住超過2年，賣房後，房產升值部分(CapitalGain)可享受稅收減免（夫妻二人可免50萬美金，個人可免25萬美金）。

所以如果你花50萬美金買了一套住宅，後來80萬美金賣出，賺了30萬美金，那你只有5萬美金需要交稅；如果你是和配偶共同擁有房屋並出售，則30萬利潤則完全不用交稅。

以上是自住用房的稅收優惠政策，但很多人在美買房是為了投資，買了房壓根就沒考慮過去住，就享受不到這項稅收優惠政策。

但是作為投資用房，聯邦稅務法案IRC為投資房產所有者提供了另一種納稅機制---1031延稅法。

1031延稅法又稱為同類財產交換法（Like-Kind Exchanges）

是從美國國家稅務法第1031條款項中的規定而得名。在法律條文的定義下，此類交換意味著“如果交換的房產是用於商業性使用或，並且用於交換類似的資產，那麼交換過程中的資產利益得失不予承認，不用繳納其過程中產生的資產利得稅。”換言之，只要賣家在出售原有房產後購買價值更高或等值的房產，並且用於投資，就可以使用這一法條。

下面這個例子可以直接說明1031條款的優勢

林女士在2013年7月1日以30萬美元的價格購入一套精品公寓並且出租給他人（作商業用途），也付清了所有貸款，該公寓現市場價值為50萬美元。若林女士於2016年7月底打算購買另一套價值同樣為50萬美元的公寓，忽略房屋需要進行折舊的情況，此時她有兩個選擇：

若林女士將自己原有的公寓放到市場上出售，但不在180天內購入新房產，就需要繳納一定比例的資產利得稅。因林女士持有房產已超過一年，純收入所應繳納的資產利得稅約為4萬美金。此時林女士所剩資金為46萬美金，無法立即購買新的房產。

若林女士選擇利用1031條款，在45天內確認新房產，並在180天購入，用作投資或商業使用，就可以幫助她延後所需繳納的稅收，順利購置新房。

提示

需要注意的是1031雖然是緩稅，不是免稅，但在金錢越來越貶值的情況下，同樣的稅款越晚交越合適，變相的是種資產增值。

如果新買的房產價值低於原房產價值，還能享受1031延稅法嗎？

但如果新投資的房產低於出售的舊投資房產或由於其他原因，賣房者會收到現金或其他補償物，通常被稱之為“好處”（Boot）。

“好處”（Boot）可能是現金，也可能是債務減免，支付不合格的費用，超額借貸購買新房產和非同類財產交換等。

賣房者收到的“好處”（Boot）要繳資本利得稅，最高收到的全部“好處”（Boot）都要繳資本利得稅。

例如，早期買的一套投資用房600萬美金，賣了1000萬美金後，資本利得是400萬美金，用這些錢又買了一套新房，只有800萬美金，自己還剩200萬美金，這200萬美金要繳納資本利得稅，以20%稅率算要繳納40萬美金的稅。

但如果下一次再投資的話，成本基準則變為800萬美金。

1031法成立的兩個時間節點

要想運用1031延稅法案，有兩個時間必須滿足。

45天，投資人必須在房產賣掉的45天內，確定替代的房產，也就是找到想買的房，進行書面確認，必須要有買賣雙方的簽名；

180天，必須在180天內完成房產的過戶手續，不能延期。

首先要研究或諮詢稅務師關於1031延稅法的相關細則，看看自己的情況是否符合1031法的標準，其次是將房地產出售時要讓購買者知道你的1031交換意圖，並同意配合你，資金各方面能及時到位。

然後找到一家合格的第三方託管機構，簽訂合同，設立託管賬戶，由這家託管結構收取你出售上個房產的資金，在45天之內找到替代的房產，並在180天內完成交割，由託管機構支付購房款和收取相應的服務費用。

1031法適用的投資類型

這點很重要，不是所有投資都適用1031延稅法。該法案僅適用於在美國境內的投資和商業用途的房地產或不動產（Real Property）和動產（Personal Property）。

商業用途指持有房地產用於交易、生意或投資，包括出租住宅、辦公大樓、農田和商業房地產等。

財產交換必須是同樣性質，但可以質量高低或級別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換，出租房可以與土地，土地可以與辦公大樓等等。

不能用於自住房屋的買賣，也不能用於股票、債卷等財產的交換。

只能在美國境內的房地產買賣交換才可以用1031法，如賣掉中國的房地產，買美國的房地產，不能免繳資本利得稅。

從上面可以看出，要想順利的運用1031延稅法，必須要同時滿足不少要求。

首先需要都是美國境內的房產，在賣房45天內要找出想買的房，180天內要過戶，錢要交給“合格中介”保管，納稅人和買賣中介不能碰錢，也不能利用增加貸款來套現。

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