美國房產67年的大牛市又上路了…

2016年以來，國內房地產價格暴漲，出於配置需求和對於匯率的擔憂，投資者們紛紛走向海外。美國、澳洲、加拿大、新西蘭、英國等地成為固定資產投資的炙手可熱的區域，中國人已經連續兩年超越加拿大，成為美國房產的最大海外買家，金額超過排名第2-5位國際買家總和！

人民幣匯率目前穩定在6.8-6.9之間

這種打包買買買的節奏還會持續，瑞士信貸的陶冬指出，中國資金進入海外市場是大勢所趨，預計在今後的15年內，大約有2-3萬億美元的中國資金會進入海外市場。換句話說，如果G2格局（中美兩強）持續，按照中國人的習慣，美國房地產的牛市恐怕會持續很長的時間。

據調查統計，來自中國的國際房產投資者佔全球比例的14%

因為屌絲太多，美國的“大鱷”們開始動了心思，為屌絲炒房者加槓桿了，當然，也怪屌絲不爭氣，只想賺快錢。

從2001年到2006年底，抵押貸款發放規模一共增加了4,070億美元，達到25,200億美元，2003年曾達到最高的37,750億美元。其中美國前25家最大的次貸發放機構所發行的次貸規模佔總次貸規模的90%以上。

《大空頭》給我們展示了做空者如何收割地產韭菜和股市韭菜的

1963-2010年美國新房銷售價格中值和平均值

故事到這裡都很美好：

1. 有錢人通過投資房產，取得了很好的收益；

2. 原本信用不好、買不起房的窮人，不怎麼費力氣，就拿到了貸款買房；

3. 抵押貸款公司的管理費穩穩地賺到手，並通過RMBS/CDS 這樣的“創新”金融產品不斷獲取現金流；
   

4. 購買了RMBS/CDS 的老百姓，可以拿到比存款更高的收益，皆大歡喜；
   

5. 由於購買者眾多，抵押貸款公司的債券產品很快賣光了，於是放出更多的貸款給更多的窮人……

如此循環，在便利店打工的隔壁老王也能貸款買房了。房產中介多的就像現在國內的鏈家門店一樣，人們紛紛加入房產經紀人行列，賺它個盆滿缽滿……

房產中介和房產經紀人的的數量在2006-2008年達到峰值

利率上調，大面積違約，房產危機：2003年美國經濟開始復蘇，出於對通貨膨脹的擔憂，美聯儲從2004年6月起兩年內連續17次調高聯邦基金利率，從1%上調至2006年的5.25%，導致借款人的還款壓力大幅增加，房屋借貸成本上升，成交量和價格雙雙下跌。房價下跌降低了抵押品價值，抵押貸款公司無法通過出售抵押品回收貸款本息；同時對於次貸借款人——屌絲們來說，房價下跌使得他們不能再通過房屋淨值貸款獲得新的抵押貸款，而即便是出售房產也償還不了本息，所以只得違約。就這樣，美國的房產泡沫終於被刺破，2006年-2011年，美國房地產大幅貶值，房產價值短時間內暴跌20%-50%。

當年的次貸危機發生後，受波及最大的就是提供抵押貸款的金融機構：

• 2007年2月，匯豐控股(NYSE: HBC) 為其美國附屬機構的次貸業務增加18億美元壞賬撥備；

• 2007年4月，美國第二大次貸公司新世紀金融公司(New Century Financial Corporation) 申請破產保護；

• 隨後，30餘家次級抵押貸款公司停業。

接下來衝擊的是購買了次貸RMBS、CDO 的對沖基金和投資銀行等機構投資者：

• 全球著名投資銀行雷曼兄弟破產；

• 美林被收購；

• 商業銀行巨頭RBS 等歐洲大型銀行紛紛國有化。

保險、基金等其他金融機構作為次級貸款的參與人，也受到了重大的影響，如AIG資產與負債嚴重不平衡，最終由美國政府接管。

美國次貸危機演變成全球金融危機，是由於美國住房貸款資產被投資銀行衍生為其他金融產品，轉賣給了全球投資者。2001年以後隨著中國、中東等經濟體積累了大量貿易順差和美元，國際資本流入美國本土購買美元資產包括次貸證券產品，次貸危機發生，全球金融業受牽連，最終引發全面的經濟危機。

縱觀歷史，“10次危機9次房”絕大多數的經濟危機都是由房產危機引起，通過銀行放大，最終傳導到整個金融系統，進而引發整個國家甚至全球的嚴重經濟衰退。

次貸危機之後，中國人組成的購房團“抄底”美國房產，想通過海外炒房的方式再賺一輪。那麼美國房地產市場現在是什麼狀況？我們從投資的角度，幫大家分析以下幾個問題：

 1. 美國房價現在是個什麼水平？ 

下圖是今年9月的50個都會區的房產最新統計報告，這個跟美國最有影響力的房價指數——凱斯-席勒指數Case Shiller Index 的反應的價格趨勢基本相同，反映的是所有住宅價值的基本情況。

2007-2017年美國50都會區房產價格指數

目前美國的房產價值中值在18.94萬美元左右，相較於2007年的歷史峰值19.6萬已經不相上下，相對處於歷史高位，約相當於2005年美國房地產的水平。根據預測，2017年這個數字還將上漲2.9%。考慮到1.5-2%的通脹率，這個升值的幅度實在算不上“誘人”。

值得一提的是，美國是一個“萬稅”的國家，大家可千萬不要被這不到20萬美元的房產中值給迷惑了，實際上除了“購房款”，置業後每年還需要繳納一系列的“養房費”：每年需要繳納的基本稅費有：房產稅、物業費、房屋保險費等等，這些費用會因房屋所在的地區、房屋物業類型等因素而有不同。

1. 房地產稅/土地稅：稅率各個州不同，通常為1%-3%，中國人最愛購買的房產所在地加州大約為1.2-2.0％之間。注意，這個稅費是每年繳納一次。

2. 物業管理費：連排屋（城市屋）的物業管理費一般在150-350美元/月，費用的高低取決於社區內公用設施的多寡。社區費中通常包含火險部份，因為房子是連著的，所以火險由住戶共同承擔；自己建造的別墅一般都是沒有物業管理費；開發商興建的別墅物業費較貴；公寓的物業費大約3000-5000美元/年，年代越久的維護成本越高，物業費越高。

3. 房屋保險費：以定價50萬美元的房屋為例，每年的保險費大約在700-900美元左右，地震險單獨加保。

我們以一套加州的50萬美元的獨立房產計算，稅率、物業費取中間值，每年的“ 養房費 ”大約為9200美元，不包括庭院維護的費用（剪草的費用每月大概50- 60美元，如果可以自己做，就省去了這部分費用），大約為總房款的1.8%。

如果你是貸款買二手房，還需要付出的有過戶費、律師費、登記費、交易稅、房檢費、產權調查費、房屋估價費、公證費、勘察費等等……交易費用也是一筆不小的開支，如果是買來投資，購買後將房屋託管，還會有託管的服務費，租金也要繳稅，購房者在決策前一定要把這些費用計算在內。

 2. 如果想在美國置業，選哪裡的房產比較好？ 

拋開因上學、就業等原因，僅僅從升值潛力上來講，我們把統計報告按照未來一年的預期升值率從高到低排名如下。可以看到，升值潛力排名靠前的城市，不是加州、紐約、華盛頓這樣國人比較熟悉的大城市或者洲，反而在拉斯維加斯、西雅圖、波特蘭、達拉斯等這樣相對“ 冷門 ”一點的城市。矽谷所在地San Jose以及車程一小時的舊金山市區的房屋價格已經很高，升值潛力也較小。

當然，價格已經阻擋不了中國土豪門的熱情，他們還是喜歡在比較熟悉的“ 熱門城市 ”購買房產：

加州、紐約、德州、華盛頓、新澤西是華人置業的最熱門區域

 3. 如果申請貸款買房，美國的信貸政策如何？ 

美國不限制外國人購買美國房產的權利，但是在信用審核方面要比當地人嚴格的多，在貸款的發放方面，條件也比當地人苛刻。例如，有的貸款公司會要求外國購房者頭期款（定金）要支付總房款的30-50%，而對於當地人，這個比例大約是20%。並且對於海外抵押貸款購房者，利率也會比當地人高。

對於擁有美國綠卡、或者擁有工作簽證（E1、E2、H1B、H2A、H2B、H3、L1 或 G1-G4）的非永久居民來說，申請美國當地的抵押貸款是比較容易的。但是對於只擁有旅遊簽證的海外購房者來說，因為無法提供當地的收入證明、居住證明、資產證明等等，所以找到合適的機構願意發放抵押貸款並不是很容易的事。

根據報告，在美國購房的海外購房者，有一半的人都採用現金交易，剩下41%的人是通過在美國申請抵押貸款的方式購房的。大體原因，無非是對於非美國公司的海外購房者，付現金是流程最簡單、最方便、最快捷的交易方式了。

41%的人選擇美國房貸

說了這麼多，無非是告訴投資者們，對於在美帝置業，我們需要有以下幾個清楚的認知：現階段，美國房產的對沖人民幣貶值的意義大於投資的意義。

不要只被房屋售價吸引，要把各種稅費、管理費、交易費等“隱形支出”都計算在內。

1. 美國為了抑制炒房，制定了很多相關的稅收政策，比如超過100萬美元的房屋要支付“豪宅稅”、購買不超過一年就出售的房產需要支付“利潤所得稅”，這部分稅率甚至高達30 %，等等諸如此類。加上美國房價的漲幅遠遠不像國內那般瘋狂，所以想通過短期“炒房”獲利基本是不可能的。

2. 考慮到美元的強走勢和人民幣的走勢的不確定性，佈局G2兩國，平衡分散風險，通過好城市、升值空間高的房產，是跑贏通脹、跑贏貶值的好方法。

3. 目前美國房貸固定利率仍在4%以下（不是所有人都能拿到同樣的利率，這與個人的信用程度和房產價值相關）。考慮到未來美聯儲有可能進一步加息的預期，採用浮動利率貸款的購房者，也要把這個因素帶來的還貸成本增加考慮在內。

4. 當然，最重要的是2-3萬億美元的人民幣資產要出海，這個推動力實在太強勁了。

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