從全美開發商信心看美國房市未來展望

想必大家都知道房地產價格的走勢受到多方面因素的影響，例如房地產所在地區的經濟發展，供求關係，房地產政策，居民消費觀念及收入變動情況等等。本文將帶大家了解另一項影響美國房地產走勢的一項房地產市場走勢----NAHB房產市場指數。NAHB房產市場指數作為美國房地產房屋銷售及整體支出的一個先行指標，我們一起看看這指數與美國房價指數有著什麼樣的關係。

NAHB房產市場指數是什麼？

指數高於50，表明房產市場在擴張，低於50表明在萎縮。

美國NAHB房產市場指數是全美住房建築商協會(NAHB)與富國銀行(Wells Fargo)根據對建築商的調查，製作出一個數據，通過衡量建築商對未來房產市場的看法來預測未來房產市場走勢。

簡介地說，該指數反映的是營建商對市場形勢的預期。建築商信心最新大漲是一個良好跡象，顯示全國各地開始顯現出部分複蘇跡象。 

新屋開工資料也可用來預測國內生產毛額中的住宅投資成份。指數高於50，表明房產市場在擴張，低於50表明在萎縮。

截至2017年6月，美國美國住宅建築商協會(NAHB)發布的數據顯示，衡量房屋建築商信心的NAHB房產市場指數季節調整後為67，較上個月下降2，下降的趨勢可能受到季節等因素所影響。

指數高於50表明看好住宅銷售前景的營建商數量多於持悲觀態度的營建商。該指數自2014年6月來一直在50以上，而2017年3月的最新數據71更是接近了歷史房屋建築商信心指數的最高水平（1998年12月：78）。

我們也可以從下面這張NAHB建築商信心指數年增長率變化的圖中來看到，雖然自今年三月過後指數開始稍顯降溫的勢頭，但與2016年相同時期比較而言，2017年上半年度房屋建築商信心指數整體高於去年同一時期的指數水平，增長速度與去年（2016)同期相比幅度較大。

＃美國房地產2017年的市場進一步看好

該數據表明房屋建築商們相比2016年的房市狀況而言，對美國房地產2017年的市場進一步看好，抱以更大信心，並預測新建住宅需求將會繼續上升。NAHB主席EdBrady也表示，“全國的家庭收入在近期的報告中顯示出了穩定提升。而全國范圍的建築商也報告了各地房屋銷售逐漸升溫的情況。這些信息最終促成了建築商的信心指數大幅攀升。對於房地產行業來說，這是一個積極的信號。”

再來看看我們已經熟悉的美國房價指數（Case-Shiller凱斯席勒指數。截至最新數據，美國2017年三月房價同比增長5.76%，美國房價指數已經實現了連續18個季度的穩定正增長。而2016年9月發布的房價指數也顯示，9月全美房價強勁上揚，已經升至歷史最高紀錄。為房地產市場自大蕭條以來經歷的最糟糕時期畫上句號，並為新一輪穩定擴張釋放積極信號。
 
因此，從數據來看，自2011年起至目前階段，全美房價正處在於一個平穩上升的階段。伴隨著2017年最新的一大變化，購房貸款的放鬆讓更多的人達到購房門檻，以及一系列的寬縱政策下，全美房價將會繼續處在穩健上升的階段，會是海外投資置業保值加穩定升值的理想選擇。

#二者之間存在什麼關係? NAHB建築商指數可能具有四個月的前瞻性。

NAHB房地產指數以及美國房價指數的二者之間存在什麼關係?

我們前面說了，NAHB房地產指數反映的是房地產開發商對市場形勢的預期，建築商對房地產市場的信心指數，是用來研究考量美國房價走勢的一個重要先行指標。

今天我們將對NAHB房地產指數與美國房價指數進行交叉相關分析。

交叉相關分析是我們常用的一種基本的分析方法，用來研究兩個以時間為單位的數據是否彼此有所影響。我們今天也將用交叉相關分析的方法去研究的兩組數據（NAHB房產市場指數& 美國房價指數），從而對這兩個數據及它們的關聯進行更深刻的認識。

我們選擇NAHB房地產指數作為領先指標，來觀察領先指標對美國房價指數所帶來的影響。通過對這兩個數據進行交叉相關分析所得的上圖來看，滯後值（Lag）為大約4的時候交叉相關係數ACF的絕對值最大，我們便可推理出先行指標（NAHB房地產價格指數）領先於美國房價指數約4個時間單位時，相關的程度最大（ACF絕對值為0.56，顯著相關），換句話說，影響的程度最大，而我們這裡所選取的時間單位為月。

因此NAHB指數，作為房地產建築商對未來房地產的信心及看法，是用來預測以及影響未來房地產走勢的一個重要參考指標，而通過本次的分析，我們可以推測NAHB房地產指數的當前變動可能會在4個月後反映到房價指數上。關注美國房地產市場的朋友們，可不要忘了將NAHB房地產指數列入參考的範圍內喲。

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