南加州房價連漲62個月見頂了嗎？

過去整整62個月以來，南加地區的房價只有一個字形容，漲。

5年前，28萬美元可以在洛縣和橙縣買下一套中價康鬥，今天，兩縣的康鬥中價已經上漲了76%。

5年前，32.3萬美元和49.5萬美元可以分別在洛縣和橙縣買下一幢中價獨立屋，但今天，各自的價格都已經上漲了大約26萬美元。

那麼，南加地區的房價還會繼續上漲嗎？或者，房市已經見頂了？下行週期將會從何時開始？

為此，《橙縣紀事報》訪問了6位經濟學家和行業分析師。受訪者認為，至少未來兩年內，南加房價會繼續上漲，而且之後有可能還會繼續上漲。

同時，他們認為南加的市場還沒有出現類似大衰退前的泡沫。不過，有些分析師說，南加房價正出現被高估的跡象。

以下是關於未來南加房價的幾個重要問題：

1. 南加房市已經見頂了嗎？

多名受訪經濟學家表示，至少入門級的房屋還沒有見頂。至於價格在200萬美元以上的高端房屋，可能已經達到了價格高點，正面臨過度供應的情況。

目前，洛縣和橙縣的房價已經超過了大衰退前的高點價格。河濱縣和聖貝納迪諾縣的房價距離大衰退前的高點也只差18%左右。但是，經過通脹調整後，南加沒有一個縣的房價達到大衰退前的高峰價格。

計算顯示，如果房價繼續以當前的速率增值，通脹也以當前速率增長，2-3年後，橙縣的中價房也不會達到大衰退前的高點。

還有一個值得考慮的事實是：在上個市場週期中，南加房價連續126個月增長，也就是連續10年半增長，而當前連續增長時間還只有上次的一半。

最近，有多位分析師說，房價沒有漲那麼多。

去年，南加地區房價平均上漲6.3%。其中橙縣上漲幅度最小為5.4%，最高是聖貝納迪諾縣7.9%。

燈塔經濟的創辦人桑伯格（Christopher Thornberg）說，當前南加房價增長只比通脹率高一點點。而Real Data Strategies的總裁沃林（Pat Veling）認為，當前的通脹率大約在4%-5%左右。

2. 房價還會繼續漲多久？

大部分經濟學家都說，至少還會漲兩年，也有可能更長，這取決於整體的經濟面情況。

加州房地產經紀人聯盟（CAR）資深經濟學家奧斯卡·魏（Oscar Wei）說，據CAR預期，未來幾年，房價增漲幅度會逐漸減小。2017年加州房價將會增長5%，2018年漲4%，2019年漲2.5%。今年，橙縣房價預期增長5-6%，內陸帝國預期增長8-9%。

但他不認為未來幾年加州房價會下跌。

他說，假定GDP繼續以2.5%的速率增長，貸款利率保持在4.5%以下的低位，未來6-7年間，南加房價可能會以每年6%的速率增長。

如果一年增長6%，2023年，南加地區房屋中價將達到接近70萬美元。其中，河濱縣將達到50萬美元，洛縣80萬美元，而橙縣的房屋中價將達到100萬美元。

桑伯格說，考慮到房屋供應短缺和加州的經濟增長趨勢，這種情況是非常可能的。因為房市沒有泡沫，不會崩潰。

3. 南加房市已經有泡沫了嗎？

桑伯格說，雖然目前的房價看起來很像泡沫，但南加目前的住房供應遠低於需求。2005年的房市之所以會醞釀出一個大泡沫，是因為許多人借了超出償還能力的錢來買房，而現在，信貸被鎖定了，很難得到。

CAR經濟學家魏說，統計數據顯示，今天的房市和大衰退前有很大不同。比如2007年春天，洛縣和橙縣房市有11個半月的存房，而今年，兩地房市只有不足4個月的存房供應。2007年，河濱縣和聖貝納迪諾縣在的存房分別為8個半月和16個半月，如今河濱存房不足4個月，聖縣也只有4個月。

他還說，全州範圍內，2006年有43%的借貸者進行二次貸款，而去年這一比例只有4.8%。2006年，加州的中價房首付為房價的11.8%，而去年是18.6%。過度舉債買房者大大減少了。

Krueger Economics總裁克魯杰（GU Krueger）說，一些分析師質疑南加房價可能被高估了。但這不意味著房市有泡沫。不過，這樣的討論會影響預期。人們會想，是否值得花這麼多錢買房，可能會導致更多的討價還價，但是，他不認為這會導致房價下跌。

CoreLogic首席經濟學家Khater說，該公司數據顯示，橙縣和河濱縣的房價被高估了，洛縣房價輕微高估。

他說，美國房價和租金與收入相比是高了，現在正處於2003年的預泡沫階段水平。當前全美和加州的購房首付水平比2004-06年（上個繁榮期）都高。更重要的是，房價持續快速增長主要集中在低端房領域，而這個領域的借貸者大多已經最大透支了。在洛杉磯，低端房價年增長8-10%，而高端房增長為4-6%。

4. 下一個衰退週期何時開始？

經濟學家說，至少兩年內不可能。加大洛杉磯分校經濟學教授俞偉雄說，未來兩年，房市衰退的可能性非常低，但兩年後，情況就很難講了。

據新港灘一家投資公司Pimco的一份最新報告，明年南加房市衰退的可能性將低於10%，但是未來5年，南加房市衰退的可能性可能會大幅升至70%。

Pimco公司全球經濟顧問Joachim Fels說，像朝鮮戰爭、歐元崩潰、油價飆升這樣的全球大型災難，可能會觸發一次衰退，但是，準確預期衰退何時開始將是一件十分困難的事情。

他去年說，眾所周知，提前幾年預期商業周期的起伏是不可能的。

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