在美國買房信任的不是人，而是制度

公平的房產買賣制度

我來說說美國加州的房屋交易制度。美國的房屋交易制度已經實施150多年了，基本分成買賣雙方的經紀人，各自歸屬不同的公司。公司有公司的經紀牌照，我們經紀人有個人的牌照。公司會在政府交保證金，如果出了問題，會有賠償。買賣經紀人，原則上不歸屬同一個公司，各為其主，替買賣雙方討價還價，保護各自的利益。

然後在中間還有一個叫公證行，相當於官方牌照的一個支付寶。它有政府頒發的資質牌照，由它來收取買方的錢。我們雙方的經紀人和經紀公司完全在整個過程中都不碰錢。這個公證行按照既定的標準流程，安排我們雙方的經紀人，然後交待客戶按照標准文本簽署協議，同時安排房屋檢查公司去檢查房屋，核查房屋有沒有產權糾紛，有沒有抵押，有沒有其它的法律問題。同時它在收到買房的錢以後，去政府登記產權，安排過戶。

買賣交易完成以後，雙方的經紀人，或者我們的公司保留所有的文檔三年到七年內被查。所以整個交易看起來是買賣雙方經紀人公司交手，保衛各自一方的利益。公證方在中間力求公平。所以我們可以說美國其實不是相信人治，完全是靠交易來保持公正和公平。所以我們說你在美國買房信的不是人，是製度。

不要用中國思維來殺價

那麼在美國看上一套房子之後，怎麼出價呢？因為在前期的選房和看房時，大家按照自己的喜好來就是了。但是我們看上這套房子之後怎麼出offer呢？其實買家開出的價格不僅僅反映了買家經紀人是否專業，還能反映買家是否具有誠意。

通常對於任何一個目標房源，買方經紀人都按照當前市場同類房源，在同一個區域內搜索進行橫向比較，我們還會根據最近半年同類房源的交易價格進行縱向比較。兩者交叉，我們會給買主出具一個該區域周邊房屋的交易報告。結合當前市場格局綜合對比，得出一個我們自己的還價。

通常這個還價跟最後的交易價格八九不離十。當然，賣家收到我們的offer以後，他仍然有權利出具一個counter offer，一個反報價來跟我們討價還價。要提醒大家，如果大家在美國生活久了，對美國房產製度略知一二就知道，因為美國是一個市場經濟的國家，其實很難有大便宜可撿。因為這個市場就是一個無形的手，如果太便宜的東西，大家會一擁而上進行哄搶，價格自然上升。如果太貴的東西，大家就無人問津，價格將下降。

所以我們要相信這個房子開出來之後，進入市場交易的時候，叫價跟還價都不會相差特別多。除非是一些豪宅，因為它整個市場的供應和交易都是一個稀缺的狀態。這個時候可能會存在價格有比較大的差異。

普通情況下，大家在還價的時候，必須要尊重市場，必須尊重賣方。我們給的還價不應該特別的離譜。比如說我見過一個賣家，人家叫價大概130多萬，你要是給人家還到比如100萬以下，那麼作為賣家來說，會認為你是不尊重他。你也看不上他的房子。這種客戶，通常賣家連給你一個還價的機會都沒有。所以我們要注意，這點跟中國是不一樣的，還價不可過分。

房產交易中的角色

接下來我們說一下在房產交易過程中介入的角色有哪幾種？剛剛我們說到買賣交易中大概有買賣雙方、經紀人，加上公證行。實際上在交易過程中，還有其他方角色來介入。比如說有買方代理人、賣方代理人、房屋檢查師、房地產價格評估師、貸款銀行、產權公司、保險公司、政府檢查員、政府房地產登記員、小區業主協調會。

買方登記代理人就不用說了，是經紀人代表買家去看房選房，跟賣方討價還價。經紀人必須持有各州局頒發的專業牌照。同樣賣房也有自己的經紀人。而且美國的買賣流程是這樣的，當賣方想賣房子的時候，他會跟賣方經紀人談好佣金，所以佣金一旦講定，即使你自己去交易，沒有你的賣方經紀人去幫助。賣方也會拿到全額的佣金。所以對你個人來說並沒有特別的好處。如果經紀人代表你們去操作，按照流程各為其主，這樣能保證整個交易是公平公正的。而且這個佣金是來自賣方經紀人的佣金，並不與房價有關係。所以大家不要認為我大可以自己去交易，因為整個流程和文件簽署是非常專業的。沒有專業的經紀人帶領你，你會感到很麻煩的。

然後還有其他的人介入，比如房屋檢查師。他們有州政府頒發的執業檢查時牌照。他會來檢查你的土地跟房屋的各項設施是否符合標準，是否有必要做後續的專項檢查。

房地產價值評估師也有州政府頒發的專業執照。他屬於獨立的第三方，他由買方供應，或者應貸款銀行的要求，來提供專業的房地產價格報告。如果銀行認為我們給你買的這個房子買貴了，銀行還會出手幫你殺價。因為你房子的一大部分產權是屬於銀行的。

貸款銀行負責調查你的財務信用狀況，提供購房貸款的。產權公司剛我們已經說過了，它有國家頒發的資金監管牌照，資金流動嚴格受監控。它還要向政府繳納大量的保證金，以備特殊情況下賠償。所以我們可以認為它是美國房地產交易的安全衛士。它的介入解決了房地產交易的兩個重要環節：第一，產權是否可清晰可收，如果產權是偽造的，如果產權信息登記發生了錯誤，房屋被他人侵占等等，產權公司都會及時在你交易結束以前介入。第二，它來確保你的交易資金安全。它接受買方的整個房管，期間買賣雙方經紀人不得攬取任何資金。

還有一方介入的是保險公司。它為你的房產提供火險、地震險等意外事故保險。

另外還有一方是政府檢查員。他會盡力檢查房屋的結構變化是否符合規定的建築指標。

政府房地產登記員是由第三方契約跟資金監管或者調查公司負責。在他完成這個登記以後，新的房主會收到有自己姓名的地契。

小區業主委員會是由所有房主投票來選出，並且定期選舉管理委員會，來製定小區的房屋外觀標準，負責僱傭管理公司，維護公共區域。這種小區業主都需要需要交物業管理費。

通過以上介紹我們就能看到，美國的房產權益是時刻得到保障的。因為有如此健全的法律法規保護，所以大家可以相信在美國買房是十分安全。還是那句話，我們不用相信人，我們相信制度。

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