巧買銀行屋 甩風險撿便宜

次貸危機，刺激止贖屋這一新型房市漸漸成熟。購買止贖屋，根據房屋處於止贖過程的哪個階段而面臨不同挑戰：買前止贖期的短售屋，要跟屋主、留置權人打交道；法庭拍賣階段即狹義上的法拍屋，買家往往要攜現金在短短幾分鐘競拍，房子有可能被前屋主蓄意破壞或賴著不走，也沒辦法驗屋甚至進去看一眼；而銀行屋（bank-owned properties，也稱REOs）的產權被銀行拿到，一般是再無拖欠債務和隱藏成本出現了，銀行會對房屋進行人員清空和基本修繕，買家也有足夠時間進行產權查驗和房屋檢查，相對來說買銀行屋會簡單一些。

短售屋或法拍屋很可能牽涉多個留置權，如稅務留置權（tax liens）、施工留置權（mechanic's liens）、抵押留置權（mortgage liens）、判決留置權（judgment liens），其交易價格必須足以解除這些留置權，買家才可以完成過戶，拿到乾淨產權（clear title）。所以這兩類房子的買家，務必先問一句：「除了貸款以外，有哪些個人或機構對這個房子擁有留置權嗎？」最好進行全面的產權查驗，看看這個產權是不是牽連著額外的債務。然而應該提醒的是，儘管銀行回收房屋時，大部分的留置權都被解除，但也有例外，所以買產權保險是必須的。

短售屋或法拍屋買家要注意的是，除了需要償還房屋貸款，現屋主拖欠的地稅、建設貸款、房屋淨值信用額度，甚至管理費、水電暖氣費、電話費等，可能是一筆額外的大數字。原屋主、以及領到錢的法拍受益人不會再管這些費用，所以買家應與賣家、拍賣行、物業公司等各方面達成法律協議再出價或應拍。而銀行屋一般已經繳清了這些費用。

人們所害怕的止贖屋存在隱藏費用，一般不是指銀行屋。房子在拍賣階段，買家需要付買家佣金（buyer's premiums）等費用。但房地產經紀掛牌的銀行屋，往往跟其他房子一樣主要涉及一個過戶費；若屋況較好，維修費用跟短售屋和法拍屋比較起來應是比較少的。

法拍屋通常需要買家攜現金競拍。銀行屋則通常可以貸款來買，除非屋況糟糕到沒有銀行會同意放貸。

整體上，止贖屋的購買時間會比較長。買銀行屋，銀行作為業主的回應一般比較慢，買家還似乎要面對填不完看不完的文件。不過，儘管對銀行屋報價也有可能要等幾個星期才等到還價或拒絕的回音，但這種情況並不多見。而短售屋的議價過程牽涉不止買賣雙方，還有貸款方等留置權人，有時因此要花費幾個月時間才能敲定一個滿意售價。

銀行屋的潛在買家可以從容進行產權查驗、屋況檢查。總之，畢竟買的是止贖物業，別省了驗屋這一步，銀行也沒有義務提供賣家披露報告。在報價前即可找專人驗屋，如果問題大也就損失驗屋費而已；如果銀行不同意那麼早，在報價後盡快安排驗屋。或者是訂立一個附帶驗屋條件的合同，儘管有些銀行不接受有附帶條件的合同、而有的把它們排在末尾考慮。如果決定包括附帶條件，盡量把期滿失效日縮短。你可以接受合同裡寫「依現狀出售（as-is）」，但至少應保護自己在驗屋後發現異狀可在失效日前退出交易。一些銀行會支付預估的修繕費，但如果不是暖通系統需要大修，而是肉眼可以看見的小修小補，就別討價還價。驗屋前三天，確保水、電、瓦斯都連通可隨時啟動待檢。 

（來源：worldjournal，版權歸原作者所有。如有侵權請聯繫我們，我們將及時處理，謝謝。）