在美國千萬別這麼做! 可能會讓你流浪街頭

有位網友提出這樣一個問題：“網上傳言在美國交不起房產稅會被政府或者銀行強制把房子賣掉不知是真是假，假如說沒錢交房產稅會怎麼樣呢？會被強制收走房子或者其他物品抵押嗎？”這個問題牽涉面較廣，下面就具體解釋有關規定。

首先要明確一個概念，美國絕大部分房產是包括土地的，也就是說房東不但擁有房子的所有權，也擁有與房屋相連的土地的所有權，包括房屋地基、院落的土地所有權。所謂的房產稅，正確的說法應該是房地產稅。房地產稅是一個稅種，但包括兩個組成部分，一個是房產，另外一個是地產。每年屋主都會收到下一年度應繳房地產稅的通知（有些地區是每年調整，有些是幾年調整一次），在大城市地段好的地區，由於土地值錢，因此往往在應繳房地產稅中，地產的比重高過房產；而在鄉村地區，地產的比重大多不及房產。

下圖是弗吉尼亞州費爾法克斯縣（Fairfax County）的房地產稅示意表，表中顯示了一戶屋主2015年、2016年應繳房地產稅的數目以及2017年估計應繳房地產稅的數目。以2016年的房地產價值為例，共585670美元，其中地產為26萬美元、房產為325670美元，房地產稅的稅率是1.1585%，所以應繳房地產稅為6784.99美元。

其次，房地產稅的徵收是地方政府（主要指市政府、縣政府）的職責，不但與聯邦政府沒有關係，更與銀行等其他金融部門無關。而地方政府的運作經費來源，主要就是靠房地產稅。以2016年費爾法克斯縣為例，當年該縣總收入為38億美元，其中24億美元來自房地產稅，房地產稅佔整個縣政府收入的63%。

由於房地產稅在地方政府運作經費中占主要部分，包括中小學教育經費、道路維修、圖書館運作、公共設施、警察局經費、政府員工的工資福利等，都靠政府撥款，因此收繳房地產稅是政府的重要事項。而對於拖欠或不繳房地產稅的屋主，政府首先會將欠稅與房產地契（Title以及Deed）聯繫在一起，這樣，不但會大大影響屋主的信用記錄，降低屋主的信用分數，而且當屋主出售房屋時，會影響到交易，因為買家根本不希望買下欠房地產稅的房子。其次，如果屋主堅持不繳房地產稅或拖欠稅款，政府可以根據法律規定，採取強制措施將房子拍賣，這種做法被稱為“房地產稅賣屋”（tax sale home）。具體說來，大致有兩個做法：

1，拍賣房地產稅欠稅（tax lien sale），由出價最高的買家買下屋主的欠稅，這樣，買家就成為屋主的債主，由買家負責向屋主追繳欠款以及利息、法律費用等。如果屋主不能滿足新債主的追款要求，新債主則可以根據法律，將屋主的房屋公開拍賣。這種拍賣方式在全美29個州以及首都華盛頓特區、維爾京群島和波多黎各是合法的。

2，直接拍賣房地產（tax deed sale），由出價最高的買家買入房地產以及所欠房地產稅。

通常來說，無論採取哪一種方式，地方政府在採取拍賣方式強制收回屋主拖欠的房地產稅之前，根據不同地方的規定，往往會給屋主幾個月或幾年的時間來繳清欠款，如果過了期限，則會啟動拍賣程序。在絕大部分地區，法律規定即使屋主的房地產被政府拍賣了，屋主在規定的期限內（大多一年）有權將其從新買家手上買回來，但必須全額付清新買家支付的所有費用以及利息等。

由上所述，拖欠房地產稅是很嚴重的事情，最後可能導致房地產被拍賣，值得屋主嚴肅對待。不過，對於確實沒有能力繳付房地產稅的屋主來說（有能力而不繳的除外），不同的地方政府有不同的項目幫助屋主度過難關，包括緩交房地產稅、分期繳納甚至減免房地產稅等。以費爾法克斯縣為例，居住在該縣的居民，年齡超過65歲或殘障人士，年收入在52000美元及以下的，可以免付房地產稅；收入在52001美元至62000美元的，房地產稅減半；收入在62001美元至72000美元的，房地產稅減免25%。

邁阿密一棟待售房屋，房產包括地產（照片：美聯社）

內華達一處居民社區（照片：美聯社）

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