海外購房現在發展到什麼程度？是否可控？

這個問題，可以從宏觀經濟以及微觀經濟兩個角度來討論。或曰，從國家層面和個人投資者兩個角度。宏觀層面上，根據仲量聯行（JLL, Jones Lang LaSalle，全球第二大的上市地產中介公司）今年一月底發布的報告：中國投資者在2016年的海外地產投資再創新高，達到了330億美元。以中國3萬億美元左右的外匯儲備規模來看，中國人海外地產投資只佔百分之一點一，這個比例並不算高。

 而且，假如出現過度資本外流的情況，中國也有外匯管制這樣強有力的行政手段應對。事實上，外管局也一直明文限制換匯購房，去年開始一直到今年初也加緊了執行。所以，從宏觀經濟，或曰國家的角度看，中國人的海外購房遠遠沒有到“失控”的地步，基本在完全可控的程度。其實，對於國內的普通工薪階層來說，有錢人去海外購房恐怕並不是一件壞事。

畢竟，簡單一個道理：如果這些資金本來就是要買房地產的，去買海外的房地產，就不會把國內的房價炒得更高。當然，可以討論資本外流帶來的人民幣貶值壓力。但是，人民幣相對於美元貶值對國內實體經濟的影響有限，而且有利於出口。前兩天，國家外匯管理局聲明：“不會再回外匯管制老路”，以及取消人民幣離岸結算1:1的硬性規定，都是外匯管制逐漸放寬的信號。 

在微觀，或曰個人投資者層面來說，假如總資產和流動資金都較高，已經考慮海外資產配置的話，海外購房確實可以是選項之一。

根據美國地產協會（NAR, National Association of Realtors）的數據顯示，在2016年的頭三個季度裡，中國人在美國購房的交易額就達到了273億美元。（注意，這個數字是交易額，也就是說包括了銀行貸款，而不完全是自有資金。） 中國人也已經成為了在美國購房的外國人中比例最高的，達到了14%，比美國的鄰國加拿大（12%）和墨西哥（8%）都要多。

可見，在美國購房確實已經變成了不少中國人的選擇。 

從資產配置角度來看，胡潤的《2017中國高淨值客戶海外置業展望》認為美國仍然是2017年最具投資潛力的海外置業市場。對於個人投資者，如果選擇了美國的房地產市場，那麼風險控制也是應該考慮的問題。

 首先就是美國絕大多數地方是需要每年交房地產稅的，一般為交易額的1.5%道2.5%之間。不交稅，政府會收走你的房地產，並拍賣抵稅。所以，購房後如果不是自住，還是需要出租出去創收比較划算，否則，每年的房地產稅就白交了。這樣也就牽涉到需要在當地找管理公司。其次，即使是同一個城市，隔了幾個街區的不同地段的房價可以差距非常大。英文裡講到房地產有一句經典名言：location, location, location。也就是說，地段其實是最重要的，講三次都不嫌多。這是因為在大型城市中，各個區的犯罪率，常住人口收入，學區等等都有可能有頗大的區別。而學區房這一概念，就更是先在美國流行，然後再傳到中國的。

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