再不買房就更買不上了！美國經濟復甦 房價漲不停工薪階層別錯過最佳買房機會

全美地產協會（National Association of Realtors，NAR）剛公佈成屋銷售報告，指今年2月簽約待過戶成屋銷售指數（Pending Home Sales Index；PHSI）112.3，創下2016 年4 月以來新高，也是去年5月以來第二高，遠優於市場預期，對美國房市具有相當程度影響，部分專家相信可能再引發房市泡沫化，呼籲市場有必要冷卻。

房價漲 中產難買房

一般來說，PHSI簽約待過戶成屋銷售指數視為美國房市冷熱的指標，我們都知道房價對經濟很重要。在財務行為學觀點，一旦房價上漲，屋主會覺得自己比較富有，影響對經濟發展的預期並改變消費行為，因此經濟學家很看重這次的報告內容。

仔細觀察，數據中除PHSI簽約待過戶成屋銷售指數外，報告還提及兩大營建交易所買賣資金ETF，US Home Construction 、SPDR 標準普爾營建商分別上漲0.13%、0.32%，開年迄今兩指數上漲幅度分別為16.19%和9.75%，這寓意著房屋交易熱絡、市場需求量大。

根據地產經紀公司Redfin的資料，今年2月房價比去年增加7.2％，創下過去3年以來2月單月最高漲幅。若以各城市觀察，交易最熱的是西雅圖（Seattle），過半房子可在12天內售出；接著是屋崙（Oakland）和丹佛（Denver），平均15至18天售出，聖荷西（ San Jose）是21天、三藩市（San Francisco）平均28天，且聖荷西和三藩市的房子成交裡，有60％超出原價。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun 指出，部分房價漲幅比民眾所得漲幅高3倍。今年成屋銷售預估增長2.3%至557萬戶，成屋房價中位數預估年增4%，而房價增長幅度與老百姓所得比例的失衡給出警訊。波士頓聯邦準備銀行總裁羅森格林表示，美國房市過熱，未來一旦經濟低迷，房市率先受衝擊加劇不景氣，有必要降溫房市。

羅森格林舉2007至2008年住宅和商用不動產價格崩跌，引爆全球金融危機為例，主張住宅價格的急速上漲，可能是金融不穩定訊號，這是調高利率無法控制的部分。在NAR所公佈數據，今年全美2月成屋房價平均22萬8400元，比2016年2月相比上揚7.7%，創下2016年1月以來最大漲幅，連續第60個月呈現年增。美國2 月民間整體時薪平均年增幅2.8%，平均週薪年增2.5%，兩相比較差異相當明顯。房價漲不停，導致​​中產階級包括教師和警察很難買房子。在房地產資訊網站Trulia公佈的購屋能力研究，參考數據是把「買得起房子」者為月薪31%花房子上，還可繳付房價20%頭期款，申請30年固定利率房貸。

地產稅顯示房價高低

房價高低我們可從地產稅支付金額一窺究竟，全國最大地產資料庫ATTOM顯示，房屋持有人2016年共支付地產稅2780億元，在全國約8400萬個獨棟屋中，每戶平均支付地產稅3296元，全國平均稅率1.15%。

加州平均稅率0.77%，平均房價為61萬9491元，平均地產稅4783元，所統計的獨棟屋總數為745萬1864棟。紐約州的地產稅為1.88%，平均房價37萬2854元，平均地稅7013 元，所統計的獨棟屋總計317萬812棟。新澤西州地產稅為2.31%，房價平均36萬7036元，平均地產稅8477元，所統計的獨棟屋數量245萬2282個。

據紐約郵報刊載，2010年至今7年，紐約市遷入居民數下降90多萬人。紐約城市負擔能力的報告顯示，2016年紐約市民的房屋支出佔家庭總收入65.2%，等於把三分之二收入貢獻房子。一樣狀況在西岸，房地產網站Estately披露近谷歌（Google）總部的山景城（Mountain View）平均房價130萬元。在谷歌擔任工程師平均年薪12萬6787元，相當於美國人平均年薪四倍，假設不在谷歌上班，一般人在山景城根本買不起房子。

不同城市房價差距大

在財務分析網站Finder.com調查全美78個城市數據，針對房價、住屋附加開銷、房貸附加貸款、利率、每月房貸及買房每月收入等指標，最貴的城市都在北加灣區，除山景城就是三藩市，平均房價111.95萬，可負擔購屋收入為年薪18.06萬，附近的聖荷西也要80.5萬，平均年收入得拿出12.9萬元。網站排名前十名城市還有：洛杉磯、華盛頓特區、聖地亞哥、紐約、西雅圖、波士頓、伍斯特和丹佛等城市。最便宜是密西西比州的傑克森，當地平均房價為6.28萬，年收入只要4.3萬元即可。

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