哪些因素決定房屋的價值

很多中國客戶在美國買房時往往感到很苦惱，不知道自己給出的價格是否合理。今天Zillow 就來教您如何對您要購買的房屋估價。

在對房屋進行估價時，首先要：

• 比較該房屋與附近最近賣出相似房屋的基本參數，包括：面積、大小、周邊環境等
• 考慮該房屋獨有的特殊配置，包括：泳池、花園、露天陽台等

Zestimate®房屋估價系統是非常實用的房屋估價工具。它會顯示該房屋與這個區域內其他房屋的比較結果，不過之後您還要更深入的了解該房屋的特別之處。

查看“可比房屋銷售數據”

在準備為房屋開價時，了解要價是否合理很重要。抵押貸款機構會聘請評估師來確定該房子是否值得您進行貸款，這點尤為重要，您可以通過評估來了解該房價。

您也可以訪問Zillow，查看在此區域內最近銷售的相似或具有可比性的房屋。把這些“ 可比房屋銷售數據 ”打印或保留下來，以備以後參考使用。

注意，“最近銷售”通常指在過去六個月內。一年前的銷售價格可能對您所在區域當前的市場情況有很少或沒有影響。事實上，一些借貸者不接受超過三個月的可比房屋銷售數據。

地產市場活躍度也對找到準確可比房屋銷售數據的難易程度有所影響。在較“火熱”市場，可能有很多可供選擇的可比房屋銷售數據。在不太活躍的市場中，查找合理的可比房屋銷售數據可能會有難度。如果您正在考慮的房屋擁有特別的設計特點，那麼查找相似的房子會更加困難。舉例：大型高檔房屋可能熱銷，這樣您就有更多的參考數據；而一些有特色的小型房屋，就很難找到與之相似的參考數據。

真實案例

人物：幾年前，一對兄妹想在夏威夷檀香山一起買房。

情況：他們的要求是，母親住一間屋，哥哥和他的妻子住一間屋。

房屋：他們在大學附近看中一處很好的房子，與其他幾處小房屋隱匿於周圍的中高層大樓中。

困境：他們的經紀人（也是後來的銀行評估師）很難找到與其相似的房子。儘管夏威夷的住房市場在猛漲，但最近，附近沒有其他小型、老舊的房屋在出售，也沒有其他的待售房屋。這對兄妹已經找了幾個星期的房子，他們認為自己給出的購價很合理。

解決方案：銀行評估師必須在其他街區搜尋類似房齡的出售房屋，再根據該房子的特點進行價格調整。這樣計算後，最後估出的價值使銀行相當滿意。

關鍵要素

在給房屋準確出價時，重點需要考慮的要素：

• 區域或地點。儘管理想的可比房屋可能就在您感興趣房屋的相同街區內，但也可能有必要再走遠一點，去大體相似的街區看看，尋找在大約相同的時間修建的房屋。越熟悉每個街區之間的不同特點，越會熟悉這些區域的住房市場，也就能更好判斷可比房屋銷售數據是否為真正的公平比較。
• 房屋設施。您選中的房屋是否有游泳池？房屋景色好壞？是否有客房？等。
• 大小。房間數（包括主臥和浴室）、房屋總建築面積、車庫大小和占地尺寸，這些都對查找好的可比房屋有影響。
• 房齡。一般來講，評估師喜歡比較房齡相似的房屋，因為它們通常有相似的房屋設施。（當然從嚴格意義上講，一處建於1950年並在2009年完全重修的房屋，也不能與建於1950年但從未重修的房屋比較。）

有時，未知或意外的情況可能影響價格走向：

例如，如果因為離婚或身故而出售房屋，則賣方可能由於想快點結束一切而接受較低的價格。如果一處可比房屋的售價不同尋常的低（或高），那麼您或您的經紀人就要試試更深入地了解其原因。

個人無法控制因素— 聯邦儲備金監察小組的行動、國家和國際事件（選舉、戰爭、油價）都可能使房價在幾週內大幅度上升或下跌。雖然人們都希望自己能夠“捕捉市場最佳時機”，但或許更好的做法就是順勢而為，接受上個月買方市場優勢已不存在，而賣方佔有優勢的事實。

清楚了解自己的需要。考慮什麼對自己最有價值？

如果您僱用了經紀人，那麼可能會發現壓力越來越大：“是的，雖然該房屋的價格比您正在尋找的略高，但它也有優勢[選一個吧：多一間客房、特別棒的後院、家庭娛樂室和游泳池]。”

坦白講，無論是初次購房者還是有經驗的購房者都在自己給自己施壓：“哎呀，看看這個：要是再能多一點，我們就能……”

對一些購房者來說，例如全新地毯或游泳池或娛樂室等特殊設施可能真的是一個賣點。如果這些對您都沒有吸引力，您需要向經紀人說清楚。比如，您本就想撤下新地毯，露出底下的硬木地板，那麼新地毯實際上對您就不具價值。

另外，務必將所列的描述與實際所見進行詳細比較。是否之前談到的所有方面都兌現了？那些新電器用具是配備房屋的，還是隨賣方帶走的？這可能決定您是否需要額外支付幾千美元的費用。

對任何不清楚的事情，都一定要提出來。有時記錄上會寫著諸如“建築面積與納稅記錄不符”等字樣。如不清楚，一定要問清這到底是什麼意思？是否是沒有經過准許而添加的東西？目前的情況可能沒有問題，如不提前問清楚，將影響您未來轉售該房屋的價格。

（來源：Zillow，版權歸原作者所有。如有侵權請聯繫我們，我們將及時處理，謝謝。）

​