解析美國房產常用的持有形式

購房的過程中，房產署名問題，個人？夫妻？還是公司？是經常被問到的問題之一，現在我們就來簡單介紹一下美國房產可署名的幾種形式：    

通常來說，美國房產可以有個人、聯名、公司、信託四種常用的持有形式。              

個 人

買在個人名下，則所有權就是個人的。由於所有權是自己個人，則如果自己個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子裡受傷了訴訟你等，或者你的職業導致你被訴訟，比如醫生等，則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責任。如果一個資產不夠的情況下，可以追溯到你名下的其他資產。

買在個人名下，則控制權當然歸你個人，所以你自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。

當你把所有權傳承給子女的時候，會涉及遺產稅，遺產稅免稅額是500萬美元。

買在個人名下，則收益權歸你自己，個人。房子出租了，則租金減掉利息等成本之後的淨收入會歸入你個人的收入中報稅。

聯 名

基本上和個人一樣。聯名有兩種形式，一種是Joint tenancy，另外一種是Tenancy in common。

兩者最大的區別在於Joint tenancy中的一方去世之後，產權會自動轉移給另外一方；而Tenancy in common則不是，一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關係會用Joint tenancy，而非夫妻關係的合夥人則用Tenancy in common。

公 司

公司名下的資產由公司來控制，而公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而董事一般本身就是股東。所以如果你把房子買在你的公司下面，那麼房子的任何事情還是由你來處理和控制。

公司的傳承非常簡單，只要填一張表，更改股東和董事就很容易解決了。

買在公司名下的房子歸公司所有。房子所有的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，所以，房子的盈利和虧損，也就是歸於公司的盈利和虧損。          

房子的淨租金收益，房子的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅。

信 托

信託有很多種，家庭信託是家庭常用的一種形式。信託主要有三個重要的部分組成：一是trustee, 也就是信託管理人或者是控制人。二是信託本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信託是美國富人常用的一種商業工具。

買在信託下面的資產的所有權歸信託本身，也就是說裡面的資產不歸個人，也不歸公司，儘管個人和公司會成為信託的管理控制人，儘管這些資產名義上在個人或者公司的名下。

信託裡面的資產唯一屬於信託本身，但是信託本身不是一個商業實體，不是法律意義上的經營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它裡面的資產會得到很好的保護。

信託的控制人是trustee, 也就是信託管理人也稱控制人。信託管理控制人可以是個人，也可以是公司。

信託的整個運作和分配是由信託管理控制人來控制的，所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。由於房產實際上是寫在信託控制人(Trustee)名字上的，因此，如果Trustee是個人，則傳承會引起費用和麻煩。

但是，如果Trustee是公司的話，那情況就會非常簡單。你可以通過更換公司董事的辦法，來更換公司控制人，從而達到控制信託，傳承信託的目的。

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