不懂美國房產稅被拍賣！房產稅這些硬知識一定要懂！

​​一位中國富豪在美國購買了20棟別墅，但因不懂美國房產稅的法律，結果4棟被拍賣，另外的16棟兒子繼承也很難，其家人吃盡了美國高額房產稅的苦頭。這則驚人的消息今年7月曾在網上大為流傳。

王君（化名）的父親是一位民營企業家，曾在2009年以個人名義在美國各地買下20棟別墅，其中包括紐約州的2棟。不幸的是，父親的企業於2012年倒閉，國內的房產和存款均被查封抵債。父親今年也因病去世。一直沒有穩定工作的王君一時想起了父親在美國購置的20棟別墅，本以為能保自己一世衣食無憂。但就在他想要繼承這筆巨額遺產時，卻意外地發現，父親在紐約州和馬薩諸塞州的別墅已經成為了別人的家。

原來，王君的父親在購買上述房產後並沒有安排當地中介照料，結果因拖欠多年的房產稅而被政府拍賣掉，父親當初巨額的投資就這樣的毀於一旦。這20棟別墅，4棟被人佔去了不說，剩下的16棟要想繼承也很難。王君的父親因為沒有美國身份，若想繼承父親的遺產，王君需要支付高達40%的遺產稅。

上面例子充分說明，在美國買房，了解房產稅及其它稅務非常重要。買了房子，並不代表就能保住房子。業主如果因為種種原因長期拖欠房產稅，後果會非常嚴重，甚至會導致失去房產。在房產稅高居不下的紐約更是如此。

按照紐約市的法律規定，作為業主，有責任按時繳納房產稅。即使業主在沒有收到房產稅單的情況下也要這麼做。若遲繳稅款，無論是什麼理由，財政局都要向業主收取利息。那麼紐約的房產稅竟有那幾種？具體怎麼個繳納法兒呢？不繳納或拖欠房產稅到底會有什麼後果？而早繳納房產稅又會有什麼優惠？這些業主關心的問題，我們在這裡就一一進行探討。

紐約4類房產稅

紐約市將物業分成4種類型，按類型收取房產稅。第一類是1-3家庭住房；第二類是3家庭以上的住宅物業和合作公寓及共管公寓；第三類是公用事業公司設備和特殊的特許經營物業；第四類是所有其它房地產,包括辦公樓、工廠、商店、酒店和套房。每一種類型所對應的房產稅率和房產稅的計算方法不同。房產稅的稅額主要取決於房產的估價和稅率，兩者任意一個因素上漲，都會導致房產稅上漲。

房產稅基本流程

有房子的人都會知道，紐約市的房產稅每年可以分幾次繳納。紐約州規定，紐約市每年要對所有地產做一個評估。在每年的1月，財政局會給每位業主寄出一份物業價值年度通知書（Notice of Property Value）。這份通知書非常重要，裡面列有房產的重要詳情，包括財政局估算的房產的市場價值和評估價值等用於計算房產稅的資料。

通知書上列出的評估價值越高，房產稅也就會越高。因此，業主在收到通知書後一定要認真檢查上面的信息，若上面的某項信息錯誤導致房產估價高，業主可於3月15日前向紐約市稅務委員會（Tax Commission）直接提出申訴，而無須請律師。申請表格可在稅務委員會網站得到。

此外，通知書還列出了業主在當前納稅年度中享受的任何減免，並可能列出業主在下一納稅年度的一些減免，業主在3月15日前也可進行減免申請。

財政局會在每年的5月份發布最終評估卷，並生成始於7月1日的下一納稅年度的房地產賬單。

紐約市的財政年度（Fiscal Year）是從每年的7月1日開始，到第二年的6月30日結束。根據房產的大小，業主可預期的付款時間表分為以下兩種：

按季度繳納

所有評估價值在25萬美元或以下的物業須按季度繳稅，也就是一年繳納4次。業主一年會收到4次稅單，通常都是在稅款到期的前一個月收到稅單。稅款到期日期為每年的7月1日、10月1日、1月1日及4月1日。

半年一次繳納

所有評估價值在25萬美元以上的物業每年需繳納2次房產稅，也就是說每半年業主會收到稅單，通常都是在稅款到期的前一個月收到。稅款到期日期為7月1日及1月1日。

一次支付全年房產稅有優惠

提前繳納完整個納稅年度房產稅會收到一定的折扣。如果你是按季度繳納房產稅，在納稅年度的第一個房產稅單的繳稅截止日期（7月1日或寬限期7月15日）之前繳納全年稅額，你會收到0.5%的折扣；如果等到10月份的第二個房產稅單時一起繳納完剩下三個季度的稅額，就會收到三個季度房產稅的0.25%的折扣；如果在1月份一起支付完剩下兩個季度的稅額，會收到兩個季度的0.125%的折扣。

如果你屬於每半年繳納一次房產稅的業主，若在7月份得到的第一個年度納稅單截止之前繳納完全年稅額，會收到0.5%的折扣。

不交或遲交稅款會遭罰

如果你是按季度繳稅，若在稅款到期時沒有及時繳稅，還可以有15天的寬限時間。也就是說，你在每年的7月15日、10月15日、1月15日或者4月15日之前繳納稅款，政府就不會追加利潤。如果寬限期的最後一天正好趕上週末或者節日，就以下一個工作日為準。

如果你在寬限期之後才補繳稅款，政府就會從稅款到期的日子算起（也就是7月日、10月1日、1月1日或4月1日），收取高額利息，利率取決於房產的評估價值（具體利率請見表一）。要特別注意的是，紐約市對房產稅的要求特別嚴格。財政局一旦將稅單郵寄出去，就以信件中指定的付款日期為準。在財政局工作的胡先生警告說，如果你更換了房子就一定要及時通知財政局，否則財政局會將稅單郵寄到舊地址那裡。若稅單遺失或者你沒有及時拿到稅單，就會給你帶來一系列麻煩。

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