美房產經濟學家：中國人在美購房看重教育

美國房地產數據平台Zillow高級經濟學家Aaron Terrazas近日在接受財新記者專訪時表示，很多中國人現在到美買房越來越看重子女在美國的教育、當地就業機會等因素。

根據Zillow提供的數據，中國買房者2016年搜索最多的美國前10名城市包括加州阿卡迪亞、華盛頓州默瑟島、加州沃爾納特等等。Aaron Terrazas指出，這些城市的共同點包括，鄰近學校（高中和大學）、具備對高級技工需求旺盛的市場、傳統的華人聚居地。“這些城市選擇從側面反映出中國人在美購房的偏向。對於鄰近好學校的社區，房價往往會更高，中國人無論是購買何種價位的房子，都會將教育等因素考慮在內。”

在中國，談到房地產市場，有許多對泡沫風險的討論。美國當下的房地產市場是另一番景象。“在美國，當人們談起泡沫時，這更像是在說10年以前的事情。”Aaron Terrazas解釋道，美國10年前的房產泡沫根源在於過於容易獲得抵押貸款。

Zillow研究團隊曾梳理制定出美國過去10多年居民獲抵押貸款容易程度變化的指數。研究發現，美國人在2005年前後最容易獲得抵押貸款，不過2008年金融風暴之後，開始收緊。

Aaron Terrazas表示，美國當前獲抵押貸款容易程度大致處在2000年至2002年的水平，“沒有寬鬆的信貸政策,很難想像美國會出現類似10年前那樣的房產泡沫。”

不過，美國房地產市場在經歷了2008至2009年金融風暴之後，2012年開始出現好轉。Zillow研究團隊每月都會公佈美國房地產市場報告。其2017年1月的報告顯示，美國目前的中位房價為19.53萬美元，同比增長7.2%。該機構2016年12月的報告也顯示，美國當時中位房價為19.38萬美元，同比增長6.8%。

談及這一變化的原因，Aaron Terrazas解釋稱，從美國整體經濟看，失業率非常低，工資和收入開始上漲。從需求端看，美國人住房擁有率處在歷史新低，由於過去幾年很少人可以買得起房，購房需求長期被壓抑，很多年輕人計劃在未來幾年買房；從供給端看，美國當前可供出售的房子數量十分有限。“我們看到的情況是，房產需求很大，但供給很低，這樣就推高了美國房產價格。”

不過，Aaron Terrazas預計，美國房地產增幅在2017年或出現一定程度放緩，這主要受到美聯儲預期加息的影響。但他也指出，由於美國房產需求長期被抑制，這將部分抵消美聯儲加息的“逆風”。

美聯儲主席耶倫（Janet Yellen）3月3日發表演講，發出今年內最明確“鷹派”信號，市場已基本確信美聯儲將在3月加息一次，預計年內共加息3次。

除了預期利率升高之外，目前市場也普遍預計，美元將繼續走強。在這樣的情況下，是否意味著中國人在美購買房地產將減速？Aaron Terrazas對此表示，儘管Zillow未直接觀察美元兌人民幣匯率變化對中國購房者群體的影響，不過此前該網站對加拿大購房者的觀察顯示，當加拿大元對美元貶值時，加拿大人仍繼續在美購房，不過他們作出一些調整，轉而購買價格更為低廉和麵積稍小的房子。

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