外國人如何在美國順利獲批房貸?

絕大部分貸款置業者並不是因為拿不出這筆資金，而是對美國超低的貸款利率所吸引，希望能藉助資本優勢，最大化發揮投資優勢。那麼，中國人如何在美國順利獲得貸款呢？

首先我們先來了解一下，作為“外國人”的我們，符合貸款的條件嗎？

外國人在美國申請房貸的條件要高些？很正常哦！

在美國，按揭貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯性。

作為海外人士，在美國銀行取得房貸的要求相對較高，如果在該銀行有相關的存款、投資或其它的活躍帳戶往來，又或者是持有工作簽證的人士有較長期的穩定金額的收支記錄等這些，是對在美國貸款有“加分”的！

目前，在美國絕大對數州，外國人（無美國綠卡）可以通過貸款購買美國房產，但是首付通常要在40-50%，並且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機構會額外要求貸款人支付高於市場水平的1-2%的利息。

綠卡持有者在美國申請房貸的條件低些？不見得哦！

作為永久居民，也就是綠卡持有人，也是需要在該銀行建立相關的個人信用記錄之後才能夠申請得到買房貸款。不同銀行的放貸政策與條件不一樣。但只要符合要求，銀行照樣願意放貸給綜合資質較高的海外申請者包括中國人。

綠卡前後，更準確地說可能是第一次報稅前後，貸款買房的操作上區別很大。取得身份前按外國人身份貸款容易很多。一旦取得身份，對於新移民來說，想取得房貸幾乎不可能，因為有些硬性要求根本達不到，比如報稅記錄，信用，收入等。

美國申請房貸流程 

首先了解一下在美國申請房貸的流程，過程與國內的房貸申請流程有相似之處：

大致分為選擇貸款機構——獲取貸款機構預先資格——貸款機構審核申請人資質——房產評估——貸款機構放貸。

具體分為以下7步：

（1）選擇能為您提供貸款的放貸機構
（2）比較利率和期限後確定能為您提供最適於您承受力的放貸機構
（3）獲得接受您的財務和身份證明資料的放貸機構的預先資格
（4）按放貸機構指示提供所有有關收入，身份和其它要求的信息進行審核
（5）抵押貸款公司進行房產評估以確定價值
（6）與抵押貸款職員成交貸款
（7）結算貸款成交一攬子費用機構

美國房貸種類

美國房貸基準利率（具體利率請實時諮詢銀行貸款專員）

如果符合貸款購房條件，那麼您就可以考慮貸款類型了。

美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。

目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。

（1）浮動利率貸款（ARM）

通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之後利率按Libor等指標進行浮動。

例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，首付40%，申請5/1ARM貸款，前五年貸款利率為4.132%，從第六年起浮動。

（2）固定利率貸款

常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。

例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，首付40%，申請30年期固定貸款利率在4.799%-5.540%。

短期（3-5年內）來看，浮動利率貸款來看貸款利率較固定利率低0.5-1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此，對於中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇。

而對於追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優勢和劣勢，買家可根據自己的資金狀況進行。

外國人如何接洽美國貸款機構

（1）貸款經紀人

美國超過一半的房屋貸款是通過貸款經紀人來完成的，貸款經紀人是撮合借方和貸方的中間人。貸款經紀人可以直接與買家協商費用，可以為您實現最低貸款利率和最少費用花費。所以對於不熟悉美國貸款購房事務的人，找個“靠譜”的貸款經紀人是個不錯的選擇。不過專業化的服務也會收取一定的費用，貸款經紀人通常會收取貸款額1%的費用。

（2）商業銀行

商業銀行如花旗銀行、美國銀行等提供的貸款利率非常具有競爭性，如果您在這些商業擁有支票賬戶或存款賬戶，還可以享受到貸款優惠。

（3）抵押貸款銀行家

抵押貸款銀行家可代表一家或多家銀行為您提供貸款，不過此類貸款服務僅限於這些銀行的客戶。對於大多數中國投資者，諮詢在國內有分支機構的美國的商業銀行是主要的貸款途徑。

在接洽美國抵押貸款放貸機構時，一定要和受過外國抵押貸款培訓的職員商談。當您和美國不同銀行的抵押貸款職員接洽時，搞清楚適用於外國人的利率，資格要求和規定。要和多家放貸機構商談以選定能為您提供您需要的貸款的最佳利率的銀行。

貸款前的預備工作

一旦找到了最好的放貸機構，下步就是獲得申請貸款的預先資格。這是在貸款程序開始之前，也就是在和他們首次接洽之後的第一步。 

1.準備材料

美國房貸的申請，需要提供許多材料，包括最近的工資單，銀行對帳單，稅表，ID等材料。將這些材料準備好，可以節省很多時間。

2.貸款

貸款通常可以委託您的購房經紀人，或者選擇專業的貸款經紀(LoanBroker)，由於自身的專業，他們與銀行更加熟悉，方便順利快速批複貸款。

3.貸款申請

選擇好的房地產經紀人是十分重要的，她會使你的買房經歷輕鬆而愉快。好的房地產經紀人不但經驗豐富，了解目前市場行情，信息靈通，還可以為你把關。

4.審閱貸款

提交貸款申請(Loan Application)，推薦您盡量選擇美國本土銀行或者提供貸款業務的國際銀行，例如：匯豐銀行、大華銀行、國泰銀行、華美銀行。無論您購買的是新房還是二手房，經紀人為買主的服務都是免費的，一般房地產經紀人的佣金是由賣主來支付買賣雙方的房地產經紀人。

在以上步驟中，經紀人會要求您提供您的個人信息，包括收入和債務。他們將按照其出貸標準（各家不同）決定您能承受的貸款額。

預先合格審核有助於搞清您是否有資格貸款，以及您有資格貸多少。這個步驟同時也幫您了解放貸機構是否願意給您提供貸款。

關於您的抵押貸款要求，一定要對放貸機構誠實，包括您計劃如何使用房產。如果您不誠實，即使貸款通過了，放貸機構會堅持當時就付全款，或者他們通過法拍屋收走房產。

銀行一般會考慮以下七個主要因素，綜合評定以決定是否給予申貸人“預先合格”資格：

（1）是否有穩定的收入來源(比如有份工作)；
（2）過去兩三年是否有份穩定的工作；
（3）目前的收入是否可靠；
（4）付款記錄是否良好；
（5）長期借債是否不多，比如貸款買車；
（6）是否有一筆存款用於首期款的支付；
（7）是否有能力每個月支付月供款以及所增加的成本。

其中首付款需在各個銀行的規定下，在購房者名下存夠一定的時間，所以提早開通海外賬戶是很必要的！

貸款過程中的工作

1.預約評估預約房屋估價(Appraisal)

貸款機構或銀行需要派專門的估價師去申請人要貸款的房屋內進行房屋估價。估價師會提前打電話預約時間。

2.鎖定利率

鎖定貸款利率(Lock Rate)，貸款利率每天都​​會上下浮動，有所變化。利率一旦鎖定，就不會變更，在鎖定的期限內，利率就會有所保障。一般鎖定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。鎖定的期限越長，利率會越高。

3.補充材料

提供補充材料(Conditional Approval)，對提供的貸款材料進行審批後，貸款機構會對於客戶提交的材料存在不完整或不符合規範的應要求其及時補齊材料或重新提供材料。

在以上環節中，一旦抵押貸款職員認可您的資格，下一步是審核。放貸機構需要審核：

（1）收入證明：雇主信或者公司營業執照
（2）存款證明：最近一個月銀行月結單，需要看到頭款部份
（3）身份證明：有效的入境簽證與護照
（4）房屋購買合同
（5）房貸申請書
（6）資產證明：您的資產總額
（7）信用記錄：您的信譽記錄（或您本國的等同物）

放貸過程中的工作

如果一切順利便可以批貸了。從接洽放貸機構到銀行預審，再到資格審核直至最後放貸，每一個環節都需要非常仔細認真。 

1.簽署文件

簽署貸款文件(Sign Loan Doc)，簽署銀行最後正式貸款條約及文件。

2.銀行放款

銀行放款(Funding)，當貸款機構或銀行的所有的條件都滿足後，銀行就可以放款。

3.貸款結束

貸款結束(Closing)

外人士想要貸款在紐約買房，部分銀行可提供貸款。只需購房者提供相應的文件，不同銀行可以提供50%-70%的貸款。海外購房者貸款審批的時間會比較長，一般需要3個月以上。而且還要求首期款在美國的銀行賬戶已經存滿一定的時間。如有需要貸款在紐約買房的客戶，必須提前安排好這些事情，才能讓海外置業順利進行。

看起來很繁複，但真正操作起來其實未必十分複雜，只要按照銀行的要求提供充分、有效、真實的資料，在美國貸款買房也並不是一件非常難的事情。

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