美國富人在美國炒房怎麼那麼難？我們從中學到什麼？

近來，國內多地房價暴漲，房市一路“高燒”，頻上新聞頭條，受到廣泛關注。

誰在推高房價？如何應對炒房？我們來看看美國是什麼情況？能否提供國人一些思考和借鑒。

美國的富人，自己會買一套豪宅，但通常不會像中國富人那樣炒房。因為，美國製定了一系列的規定，使得炒房的投資或投機成本很高，風險很大，從而大大限制了富人的炒房行為。

01. 限制富人炒房：想方設法讓炒房客輕易賺不到錢

在美國，假設一套房子為100萬。買房費用如下：

貸款：80萬，利率6%。月供5731.45。12個月，須付68777.40

地產稅：以房價1.5% 計，一年須付15000。

過戶費（包括各種費用）：約為房價1%，須付10000。

一年下來，不算首付20萬，一共約投入9萬多。

一年後，假設房子漲到120萬。賣房費用如下:

過戶費（包括各種雜費）：約為房價1%，須付12000。

賣房佣金，約為房價6%，算5%，須付6萬。

房子增值20萬，要交個人所得稅。擁有產權未滿1年即賣掉的房屋，稅收比例可高至33%左右；擁有產權超過1年以上的，賣房時須繳付20%左右的稅。那麼，交個人所得稅至少4萬。

房子漲了20萬，但買賣房子的費用和所得稅也接近這個數字。換句話說，如果漲幅達不到20%，就要虧錢了。

通常，房價的正常升幅是3%到5%。所以，美國人如果不打算在一個地方住5至7年以上，是不會買房子的。

此外，美國放貸通常要求很嚴，如：月供最高不能超過月收入的38%。對第二套房子要求更嚴。但是幾年前，因銀行放鬆貸款，弄出個“次貸”，給一些條件不合格的人放貸，結果收不回月供，只好收回房子，而後賤賣，從而導致房價下跌，那些炒房瘋狂的地區跌幅高達50%。違背經濟規律，泡沫早晚要破滅。

02. 美帝很“狡猾” 溫水煮青蛙：對付囤房殺手鐧——徵稅

美國房產的土地，不是政府的。也就是說，政府沒有土地可以出售（或者提供有償使用權）給開發商去建造商品房。

居民在出售房子後，若賺錢的話，則需要交獲利（gain）所得稅。這個稅率就是個人所得稅的稅率。

使用的是超額累進稅率，從10%累進到35%，最高39.6%。以2015年稅率為例，不管是夫妻聯合報稅，還是一個人報稅，超過411500美元，稅率是35%。如果2015年賣掉了一個房子，賺了42萬美元，那麼，對不起，起碼16萬美元要交給稅務居(聯邦稅務局和州稅務局)。

這個看起來，比中國的20%凶狠得多。但是，實際上，除了極少數的投機分子和富人，很少有人會被宰得血淋淋。

美國政府有個溫和的政策：如果這個房子是你自己居住的，並住滿了兩年，那麼，給你免稅額，賣掉房子所賺的錢，若夫妻一起報稅，50萬內可以豁免；夫妻分開報稅的，25萬內可以豁免。此規定考慮周全，你不需要去假離婚！

所以，美國有關賣房子所得的稅收法規，對老老實實的老百姓來說，形同虛設，毫毛不傷。但對類似國內的“房叔”、“房姐”們，則是毫不留情，決不手軟的。

美國政府“賺房產錢”，主要是通過徵收房地產稅。房子和土地是你的，若你長命百歲或將房子留給後代，還得繼續交房地產稅。

這就是美帝狡猾的地方。房子值30萬，若現在馬上叫你付61萬5，沒有傻瓜會上當。但是，用百分之一二三的房地產稅，像溫水煮青蛙一樣，慢慢地下手，讓你覺得“還算溫和”，默默承受。

不管你是安分守己的蛤蟆，還是上躥下跳的青蛙，“大鍋水”，一樣煮，不管是第1座房子，還是第N座房子，不管是結婚的還是離婚的，只認房子不認人，一律都交房地產稅。這是對付“囤房”的殺手鐧。在美國囤房，代價太大。

03. 美國沒有“中國特色” ，三分之一定律限房價

美國房地產，跟中國的不一樣，很難看到“中國特色”。

其一，房子類型不同。美國房子，大多數是獨立房子（single house），有車庫，有壁爐，前有草坪，後有花園。還有一些是城市屋（town house），類似國內的連體別墅。很少有國內的公寓房（apartment）出售。公寓通常是出租的。

其二，絕大多數上市的房子都是舊房子。美國的地皮是屋主永久擁有的，所以有些年逾古稀的爺爺奶奶級別的房子照樣能上市出售。根據美國商務部的統計，每個月，舊房子成交數大約為500萬，而新房子只有30萬左右。

其三，價格是大多數人能夠負擔得起的（affordable）。美國強調三分之一定律，即房貸月供不能超過家庭月收入的三分之一。

美國首付（down payment）通常為20%。近期30年固定的房貸利率約為4%左右。最底層的老百姓，每月全家收入2300美元，就能夠買20萬左右的房子了。當然，大城市的房子要貴得多。

美國普通百姓的工資的“數字”跟中國百姓的差不多，三五萬一年。小家庭兩人年收入有個6萬多的話，20萬的房價相當於3年的工資收入。國際上通常認為“房價收入比”應維持在3-6的範圍內。或者說，房價應該相當於3年至6年的家庭收入。這才是正常的。

其四，美國沒有蠱惑人心的“剛需”造勢。人人都需要住房子，這可以說是剛需，但買房子未必是。找對象時，沒有一個美國姑娘（或者她媽媽）提“必須要有房子”的剛需條件。

其五，美國人不炒房。原因可能是，第一，美國屋主必須交房產稅（property tax），稅率各地不同。房子漲了，房產稅跟著上調。第二，房子成交，賣主要付百分之六的佣金，買主要付各種過戶費用（closing cost）。第三，也許是最重要的，就是政府不賣地，土地是私人擁有的，價格是由市場決定的。

其六，美國成交的房子，都是馬上能夠入住的，全都是裝修過的，空調、冰箱、爐灶、浴室、熱水器等，都是法律規定必須配套的。沒有國內的“毛坯房”。另外，面積只算房間內的面積，樓梯、過道什麼的，都不算面積，也就是說，你可以用捲尺自己量的。這樣，賣主很難蒙人。

美國人實在看不懂：中國人光憑模型，看效果圖就會受“震撼”而拍板買下上百萬的房子（公寓），甚至還要連夜排隊，好像搶購白菜似的。如此“追捧”現象，美國從來沒有發生過。加拿大溫哥華有過排隊買期房的報導，排隊的，清一色都是中國人。

幾年前，美國的許多銀行沒有遵循三分之一定律，貸款給那些不符合條件的購房者，後來許多人無力還貸，銀行收去房子，低價拍賣。

04. 美國房地產稅都去哪兒了？取之於民用之於民

政府賺了炒房客的錢，不是拿去三公了，也不是去搞基礎建設拉動GDP，而是要惠及民眾。房地產稅收所得，政府要說個明白。

美國人的房子每年都得繳財產稅。有些地方，汽車也需要每年繳稅，也屬於財產稅。通常，財產稅即為房產稅，或者叫房地產稅。美國的房子是連帶土地的。

任何人只要擁有房子，就得繳房產稅。不管是剛買了房子，還是已經住了三代；不管是自住的第一套房子，還是投資的其他的房子；不管是單身的，還是結婚的；總之，只要你是房子的所有者，就得乖乖繳稅。

美國的房產稅通常由郡（county）或市（city）政府徵收。各地稅率是不同的。根據美國人口統計數據和ABC的新聞報導，美國房地產稅最高的，接近5%，如康涅狄格州的橋港市（Bridgeport, Conn. ），曾高達4.75%；最低的，不到0.2%。

紐約市屬於低端房產稅。該市的計算方法比較複雜。紐約市政府專門編了一本小冊子，具體解釋住宅房地產稅，而且還照顧華人，印製中文版。根據該小冊子的介紹，一套市場價值994000美元的房子，最後計算出來的一年房地產稅為2537美元。

房地產稅上繳後，地方政府將它用作教育、服務等財政來源。比如，紐約2015年度的房地產稅，佔全市全部所納稅款的42%。市政府小冊子用餅圖，很清楚地向百姓公開“您所納的稅去哪裡了”：29.5%用於製服機構（警察、消防、衛生、管教），27.5%用於教育，19%用於健康和福利，24%用於其他機構（交通、住房、公園等）。

房地產稅取之於民，用之於民。百姓大多是通情達理的。如果有意見，可以提議案，全體選民投票決定。在美國買房，將房產進行資產配置，作為投資保值的其中一種方式。

（本內容摘自姚鴻恩著《美國民生實錄》內容有修改，版權歸原作者所有。如有侵權請聯繫我們，我們將及時處理，謝謝。）

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