從美國1月房產銷售達10年最高，解讀地產業投資隱含趨勢

數據| 美國1月成屋銷售增長3.3%

在本週三美國地產經紀協會(NAR)公佈了1月的成屋銷售數據，美國1月成屋銷售年率急升至10年最高位，投資者顯然並未理會房價和房屋抵押貸款利率走高，顯示出對經濟的信心增強。

據NAR公佈的美國1月成屋銷售數據顯示：

——增長3.3%，年率為569戶，為2007年2月以來最高。

——公寓戶型的銷售相比2016年12月大漲8.3%，成為成屋銷售最大的增長動力來源。

——獨立屋銷售月率增長2.6%。

綜合

美國1月成屋銷售中位數為22.89萬美元，相比2016年1月同比增長了7.1%，是自去年1月以來最高的同比增長。成屋銷售中位數也創造了連續59個月同比增長的記錄。

分析| 利率利好需大於供公寓增長

Svenja Gudell，美國數一數二的地產公司Zillow的首席經濟學家，針對這些數據，Svenja從利率、供需、房型等幾個方面，進行了分析，給出了數據之後的一些隱含有關房地產投資的信息。

利率目前利好，未來尚不明朗

Svenja Gudell說，“儘管12月從天氣上和從地產行業中都可算是一個寒冷嚴酷的冬天，但今年1月的回暖給地產行業打了一劑強心針。投資者在1月天氣好轉之後表現出了非常不錯的購買熱情。而相對較低的貸款利率也推動了購買情緒繼續高漲。 ”

那麼Svenja Gudell所說的“較低貸款利率”，那麼在美國貸款買房，利率到底有多“低”呢？高或低，需要相比較。以下是中國一些銀行的購房貸款利率：

在美國貸款買房，情況有類似處，不同州、不同銀行的銀行貸款利率會有所不同，除此之外，美國人與外國人、個人信用分數、學生身份等都直接著利率的高低；而貸款不同的類型，比如政府補助、鄉鎮偏遠等等，利率也有很大不同。常規而言，有身份的人貸款利率通常為3.5-4.5%，沒有身份的外國人貸款利率通常要5%以上。如美國當地的個別小銀行，外國人的貸款利率是5.25，比美國匯豐高些，但他們的優勢是不需要存10萬美金在銀行。個人信用分值高的，實際操作時的貸款利率低，鄉鎮偏遠或符合條件有政府補助的，也有低利率。

美國的貸款利率2016年與之前相比，有些漲幅。不過普遍認為，在美國買房的房貸利率是低的。不過Svenja Gudell也警告說，未來還是難以預期，美國貸款利率的提升也可能會給房地產市場帶來衝擊，雖然目前暫時還看不到實質性的影響。

2016年1-12月的購房貸款（30年期）利率（下圖）而據小編截稿當日，公佈美國當日的抵押貸款平均利率為3.2%。

供不應求，房屋價格可能還會上漲

Svenja Gudell提到，在美投資者對於房地產的需求已經連續兩年多超過房屋供給，所以不斷推高著房地產價格上浮，並使得房地產市場活躍。而2017年年初，雖然利率方面相對穩定，但是抵押貸款個別條例放寬，讓更多投資者進入到房地產市場。不過，他同時提醒，美國目前房屋可負擔水平持續惡化，房價與工資水平差距加大，在這種情況下，下半年還會不會有這麼大量的需求很難講。

近期美國的房地產價格到底漲了多少？華人地產網之前一直都有關注美國地產的房價走勢，並不斷推出一些美國不同州，不同城市的房屋漲價排名榜單。比如據華爾街日報報導，2016年除了懷俄明一州的房價為負增長，下跌0.3%，哥倫比亞特區及15個州都達到增長新高，比如華盛頓州房價上漲10.8%，科羅拉多州漲8.9%等。至於東西兩岸的州和主要城市，漲幅達不到最高，因為本來基數已經很高，而依然的價格上漲，使得美國部分的本土居民已經負擔難當。以加州為例，加州目前家庭收入中位數排到全美50個州的倒數第二啦，而房價全美數一數二地高，使得加州居民房價的“鴨梨山大”指數排全美第3位，當然“重災區”集中在南加洛杉磯和北加的灣區，除去這些就業機會多，薪水高的地區，加州的其它郡縣、城市也還好吧。

以下是美國聯邦房產財政機構發布的2016年4個季度的美國房產價格指數的漲跌情況。

公寓銷售增長迅猛，獨立屋銷售增長緩慢

Svenja Gudell還指出一個問題，“公寓銷售增長迅猛，而獨立屋銷售增長非常低”，“由於美國部分地區如西部的房價偏高，獨立屋已經超出一些買家的購買能力上限，所以導致當地公寓銷售火熱。美國西部地區的公寓銷量大漲14.3%，正是證明這一點的最直接證據。”

美國房價、房屋整體價值自2012年一路呈現上揚趨勢。西部地區以加州首要州，南加州以洛杉磯、長灘等經濟重鎮為代表，北加以舊金山為代表，其房屋價值均增長迅猛。

全美房屋價值指數圖表

南加州洛杉磯及長灘市房屋價值指數圖表

北加州舊金地區的房屋價值指數表

房屋價值如此飛漲，而當地居民的薪資水平已經跟不上漲幅，購房負擔加重，在這種情況下，使得公寓銷售飛漲。

對於中國投資者來說，一般的看法是獨立屋價格雖然貴，但是升值潛力最高，而公寓則是幾種房屋類型中升值潛力比較低的。不過，好在因為出租率高，租金不便宜，所以一些先期購買了公寓，經濟好轉購買獨立屋之後，一般並不出售公寓，而是放租。如果公寓地段好，正如周邊地區正值發展之時，公寓的升值亦不可忽視。

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