當美國房東收租到手軟可別忘這些抵稅技能!

華人購房特點大多是購買大戶型，或者多家庭房產，自己住一間，另一間出租，這樣就有租金收入。但是在美國，一切收入都需要繳稅，房租收入也不例外，快來get這些實用的抵稅技能！ 

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租金通常是要和全年的其他收入一起報收入所得稅。以紐約為例，在紐約收入所得稅的稅率基本是40%，因此美國有個稅務自由日，紐約是5月4號，也就是紐約居民在5月4號以前賺的每一分錢都要按比例交給稅務局，5月4號以後賺的錢才是自由給自己。

租金收入如實申報是有益無害的，因為房東有許多可以抵稅的項目，它能和租金收入的繳稅部分相抵消。

主要有這六類項目可以抵稅：1、貸款的利息部分；2、地稅；3、房屋保險、產權保險、貸款保險；4、水電煤氣費用；5、律師、會計師、中介費用；6、維持、維修、清潔費用。

比如一個四口之家，夫妻年薪約為10萬，有一套兩家庭的房產，買入價為90萬，假設貸款額為40萬，一家庭自住，另一家庭出租。租金每月1800元，全部的房屋開銷算下來總共3100元的話，出租屋可以抵扣的費用則為1550元，也就是說收入減去支出出租房每月有250元的純收入。

房屋的折舊費也可以相應地抵扣：假設一個住宅房的壽命是27.5年，商業房為39年。折舊的概念是27.5年以後，這個住房就不值錢了。但要注意的是，只有房屋價值可以折舊，土地價值是無法折舊的。

就拿剛才我們說的例子，如果房產市值為90萬，土地價值佔2成，房屋價值算8成，因此能夠折舊的基數是72萬。在這個基礎上算折舊費，除以27.5，每年可以折舊的費用是2.6萬元。兩家庭出租一個家庭，所以可以抵稅的折舊費是1.3萬元。

這齣租部分折舊的1.3萬元並不是業主真正花出去或者損失掉的錢，這筆費用要如何運用到報稅中去呢？

還是拿這個例子說明，如果家庭租金的年淨收入是3千元，減去1.3萬元，那租房這一塊還虧損了一萬元，這部分要如何得到補償呢？如果以夫妻年收入10萬算，扣除一些減稅的項目，假設他實際需要用於報稅的收入是8萬，這個8萬就可以減去虧損的1萬，這個家庭真正用於報稅的收入就是7萬，而不是原來的8萬，這樣會少繳稅大約3500元。

需要特別指出的是，年收入達到15萬以上的家庭，就沒有這項折舊費的優惠了。收入在10萬以下的家庭能完全享受27.5年的房屋折舊，而年收入在10至15萬之間的家庭，則按一定比例打折。

另外要記得，在賣房的時候還是要將原來的折舊費還回去，也就是說賣房時需要把這部分的稅給加回來。即使當時沒有使用折舊費，在出售房屋時，也是需要加回來繳稅的。

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