中美房地產 這些差異你應該要知道

根據全美地產經紀商協會（NAR）發布的一項統計，顯示從2014年4月至2015年3月，中國買家共花了286億美元購買美國房，這個數字比福布斯統計2013年時的123億整整翻了一番不止。

越來越多的美國房地產經紀把業務指向中國人，還結合投資移民業務，或是不同的投資組合。這股外移潮除了尋求資金安全之外，中國的不健全房地產制度也迫使民眾向外求助。

中美房地產制度有何不同？就是本文要探討的問題，大致能歸納出9項差異，給有意來美買房、投資的中國人對美國房地產有初步的了解，這些差異通常也是吸引中國人買美國房地產的因素。

一、產權：美國產權屬於私有並永久

首先，中國房地產屬於政府財產，個人擁有的住宅產權是70年期限，一般商業房產期限只有50年。但是美國卻完全相反，房地產屬於私有並無期限，並且買下房產的同時也包含土地產權，美國也沒有限購房地產，但是個人貸款買房有數量限制。

二、房地產制度：美國有健全透明的制度

在中國買房有許多不透明機制，例如房源訊息、定價標準、仲介佣金等等。而美國的房地產交易過程有許多第三方機構監管不同環節，比如有產權保險公司、估價師、房屋檢查、公證公司、銀行還有經紀人（仲介）等等在把關，基本整個交易流程都是按表操課，非常有章法。在文件方面雖然繁多，但都有統一格式，且受到法律保障。

三、房產與學區：美國城市與學區不相同

在中國，學校的生源，通常以城市範圍來劃分，但是美國卻不盡相同。很多中國人買美國房是為了子女教育，但是要注意學區所含蓋的範圍，美國學區劃分與城市不相同，有些學區橫跨了好幾個城市。這點在買房前要問清楚地產經紀，或許隔一條街價格就差很多，就是因為好、壞學區的影響。

四、房產稅：美國有地產稅，而且不低

買美國房就要繳納房地產稅，在中國卻沒有，臺灣的房產稅還分成地價稅、房屋稅兩種。美國房產稅通常為1~3%，各城市都有自己不同的標準，加州差不多在1.2~2.0%之間。根據加州13號法案，房產稅每年增長不能超過2％，不會隨房價而飆漲，除非房屋產權易主，才會按照最新的稅率計算。

五、支付仲介費用：美國由賣家支付

買美國防必須通過房地產經紀或仲介，且通常收取佣金5%~6%，由買家經紀和賣家經紀均分，這筆費用由賣家支付，在中國卻是買家支付。有些州規定買、賣方經紀必須不同人，加州卻沒有這項規定，但一般建議分開為好。

六、房源系統：美國有統一透明系統

美國的房產（二手房）信息都公開在共享系統MLS，每一位房地產經紀都會把自己代理的房產上市到這裡，除非應賣家要求不上市。所以在美國你幾乎可以對當前上市的房產一目了然，數量、開價非常透明，可以相互比價。但是在中國基本上房產公司只銷售自家代理的房產，臺灣大致也是如此。至於新房銷售，在中美都沒有統一的發布管道，需靠買家各自尋找。

七、城市與鄉村：美國的住商通常分開

在亞洲普遍城鄉差距大，中國尤其明顯，所以就算城市擁擠，民眾還是喜歡，因為在城市中生活更便利，在鄉村生活有種種的不方便。住在美國你會發現這點差異縮小了，因為每個區域基本都可以有充足的生活機能，具備購物、學校、醫院、餐館等需求，不需要什麼事都往市中心跑。

一般來說，美國城市的市中心（Downtown）只是商業區域，不與住宅區域混合，但例如紐約、舊金山這樣的大都會區，住商混合情況也很多。

八、房型差異：美國以獨立房為主

美國的房地產市場以二手房、獨立房為主流，而且有些房產對於喜愛新房的中國人來說過於老舊，可能是五、六十年代興建的。美國獨立屋除了居住空間，通常包含車庫、前後院，面積比中國或臺灣的獨立屋都大得多。標準的美國獨立屋，與鄰居都有一段距離的分隔，但在中港臺這種房型通常稱為別墅，如果是牆壁相連的房產在美國稱之「聯排屋（Townhouse）」。

其次，中國有毛坯房和裝修房的差別。毛坯房只有水泥牆、水泥地和管子，沒有任何裝修，買房者必須完成內部規劃與佈置。而在美國沒有毛坯房，所出售房產都是可立即入住，包含廚房爐具、空調系統等等，按照中國標準，都屬於精裝修。

九、房貸方式：美國要信用且方式多元

美國當地人買房幾乎是貸款，絕大部分是申請15年或30年固定利率的貸款。美國還有重新貸款制度，允許二次以上的貸款，只要利率調降，很多人就會重新辦理，以減輕利息，這點在中港臺都沒有。美國的貸款也有浮動利率，但很少人申辦。

在美國貸款主要看信用分數，也就是要建立財務信用，所以非綠卡人士申請貸款比較困難，但因應近年需求，越來越多銀行也推出外國人貸款項目，唯首付額比例較高，須看本國的資產證明。另外，在美國貸款買房可以抵稅，可降低報稅基數。

十、房屋面積：平方呎與平方米

中美計算房屋面積的單位也不同，在美國用平方呎來計算房屋的面積，而中國是用公制平方米，1平方米等於10.764平方呎；在臺灣則常用坪，1坪等於3.305平方米。以美國獨立屋來說，分別有住宅面積和地塊面積，住宅面積就是實際住房面積，地塊則是整個地產產權的面積，包含車庫、花園、泳池等區域。

（來源：網絡，版權歸原作者所有。如有侵權請聯繫我們，我們將及時處理，謝謝。）