快速解讀17年美國房產五大趨勢

2016年已經過去，這一年裡，美國的經濟復甦在持續，仍然是中國人海外投資的首選國。

據美國地產經紀人協會(NAR)統計，2016年中國人赴美置業的總金額高達273億美元，秒殺2-5名的國家之總和。

那麼2017年，美國房地產市場會持續向好嗎？會有什麼新的變化呢？為了更客觀地反映未來一年美國房產走勢，參考了近30家機構和媒體的報告與文章，為大家解讀美國2017年的樓市。

2017美國房地產五大趨勢

(1)市場持續復甦，房價繼續上漲

按照中國人的習慣，買房時的第一個問題就是房價會否上漲，答案是“會”。

在30份報告中，幾乎所有的機構都認為2017年美國房價將繼續上漲。

據美國最大的地產平台Zillow數據，2016年全美房價上漲了4.8%，並預測2017房價將上漲3.6%。

而全球最大的地產數據提供商Corelogic要樂觀一些，它預計房價將在2017年9月時，再上漲5.2%。

下圖是Zillow對110多位經濟學家和地產專家做的調查，對2016-2021年的美國房價做預測。其中紅色虛線為悲觀預測，認為美國未來5年房價將上漲10.2%；綠色虛線是樂觀預測，認為未來5年房價將上漲30.8%；兩者之間的黑色虛線，指預測的平均值，認為未來5年，美國房價將上漲21.4%。

美國房價預測2016-2021(來源：Zillow，製圖：Pulsenomics)

即便是悲觀預測，美國房價也將在今年達到2007金融危機前的最高點，房價還有上漲空間嗎？

不要被表面數字矇騙。CBS商業分析師施萊辛格認為，若算上通脹，10年前20萬美元的房子，如今要27.6萬。

這一觀點可由下圖驗證。下圖是美國現房中位價水平，藍線為歷年名義價格，紅線為經過2016年通脹水平調整後的房價，可知2007年的房價顯著高於2016年的水平，因此美國房價實際上離危機前的高位仍有距離，各大機構認為2017年上漲空間依然存在。

美國現房銷售中位價(來源：NAR、美國勞工部，製圖：WSJ)

(2)獲得房屋抵押貸款更容易

2017年另一大變化，就是購房貸款將會放鬆，更多的人能夠達到購房門檻。美國地產網站Redfin認為，2017年房利美、房地美將提高貸款的封頂額度，讓買家能利用更多槓桿，買到價格更高的房屋。

美國抵押銀行家協會的可獲信貸指數，是衡量獲得抵押貸款難易程度的權威指標，指數越高，獲得貸款越容易，反之越難。

2016年11月，該指數已高達8年來最高值174.1，進入最容易獲得抵押貸款時期，許多大型金融機構也更願意為藉款者提供房屋抵押貸款

美國月度可獲貸款指數(來源：美國抵押銀行家協會MBA)

當然，對於外國買家來說也是一大利好，目前一些國家限制外國人買房貸款，而美國卻敞開了抵押貸款的大門，無疑更利於投資者融資。

(3)抵押貸款利率將略有提高，月供變多

包括NAR, Zillow, MBA等多家機構都認為，2017年的30年期固定利率抵押貸款利率，將維持在4.5-5%，高於過去5年4%以下的水平。這意味著買一套房產，月供可能增加100多美元。

不過，房貸利率上升的影響或將如“毛毛雨”。第一，經濟狀況已較幾年前有所改善。與2013年相比，美國工作崗位增加700萬個，工資增長顯示出加速跡象；第二，抵押貸款數額擴大，更易獲得房貸。

因此，房貸利率小幅上行，難以澆滅買房需求。

(4)房屋交易活躍，流動性增強

據Redfin統計，2016年市場待售房屋的停留時間僅為52天，這是自2009年以來的最佳紀錄，並認為2017年將打破這一紀錄。

下圖的紅線，表示​​從開始搜索至交易完成，整個購房過程平均83天，比去年同期減少了7天；藍線表示在市場上待售的日期，為52天。兩條曲線都呈下降趨勢，說明房屋的流動性也在增加，且2017年將更好。

Redfin顧客成交總時間及房屋市場待售時間(來源：Redfin)

除了市場景氣之外，行業革新也是房屋流動性變強的動因之一。越來越多的買家對在線報價流程感興趣，使交易更快捷。

(5)房地產中介佣金將持續下降

西方國家進行房屋買賣時，都要通過中介機構和經紀人進行，所以佣金也成為投資時不可迴避的一筆花銷，它的變動直接意味著購房固定成本的高低。

隨著房地產經紀的替代業務變得越來越普遍，人們在2017年及未來，或將支付更少的佣金。2016年Redfin的調查顯示，大多數賣家支付給他們經紀人的佣金有所減少，同樣，幾乎有一半的買家也享受了佣金的折扣。這比2015年大幅增加，當時只有37%的買家獲得500美元以上的佣金優惠。

越來越多的創新公司出現，它們提供更省錢的方式來進行房屋買賣，更多的消費者採用這些省錢的方法。如若不然，也可以繼續通過傳統經紀服務，來買賣房屋，但投資人應該對所支付的佣金進行更多談判和議價。

機會之城

地產投資最終要落實到具體的城市。各大機構的報告中，挑出了普遍被大家看好的地產機會之城，供大家參考。

機會之城：三大新興城市群居多

今年美國適合進行地產投資的城市有：西雅圖、波特蘭、達拉斯(德州)、奧斯汀(德州)、丹佛、羅利、坦帕、夏洛特、奧蘭多、傑克遜維爾等。

無論是根據萊坊的統計，還是凱斯席勒指數，西雅圖和波特蘭都是2016年美國房地產市場無可爭議的雙子星，僅有的實現10%以上增長的美國城市。同時，這兩大熱門城市的供需仍不平衡，2017年的表現仍可能超過全美平均水平。

美國三大新興都市圈

達拉斯是德州最大城市，美國當之無愧的“新一線城市”，也是大城市中增長最快的一個，在20城房價指數中排名第4。另外，德州首府奧斯汀由於有大量年輕人淨流入和新興產業進駐，也被認為是最有潛力的城市之一。

位於北卡羅來納州的羅利、夏洛特，佛羅里達州的坦帕、奧蘭多、傑克遜維爾，也被許多機構列為2017年房地產投資的最佳城市。這些新興都市圈，未來的投資機會值得大家關注。

此外，科羅拉多州首府丹佛也表現搶眼，在今年的房價漲幅榜排名第3，得益於該地便捷的空中航線、創業氛圍、文化和旅遊產業快速發展等，未來也是值得大家留意。

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