美國房產：自住房貸款與投資房貸款

中國人喜歡買房，買房地點遍布全球。同樣是美國買房，中國人熱衷於把多餘資金投資在房產上，很多人利用貸款購買投資房後，用租金收入支付每月貸款和地稅等開支，達到以房養房的目的。專家提示：自住房的貸款和投資房的貸款還是有一些區別，一般來說，投資房的貸款利率比自住房貸款利率高出0.25%-0.375% ，申請條件也較高。

一、鑑別投資房

鑑於自住房貸款有低利率等優惠政策，很多民眾即使在購買投資房時也想以自住房申報。實際上，銀行會依據一些條件來判定顧客購買的房產是用自住還是投資。例如，銀行會要求顧客披露名下所有房產，一般第二套房產就是投資房; 過戶以後，60 天內買房人要入住，且一年住滿180 天就算自住房; 另外，一半自住、一半出租的情況也算做自住房。

二、付點數降利率

如果民眾想要以自住房的利息來購買投資房，也有一種辦法，就是付點數。一個點數，就是貸款金額的1% 。舉例來說，對於40 萬的投資房貸款，根據房利美的 ​​規定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數，就是40 萬乘2% ，也就是一次性付8000 元。那麽是選擇一次性購買點數，還是較高的利率? 這要看民眾保持投資房多久。例如一個貸款40 萬、30 年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100 元，如果選擇付點數，大約7 年就把8000 元賺回; 但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那麽就沒必要購買點數了。

三、首付要求高

從貸款比例來講，投資房貸款最多只能申請到70% ，這就是說購房者至少要付30% 的首付，而自住房貸款有時可以達到90% 之多。銀行對首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予，若購買投資房，銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單，其中不允許有任何贈與款。另外，申請人的信用要求也更高，通常要在660 分以上，而自住房僅為620 分。

在美國，相對其他商業貸款，申請房屋貸款比較容易，而且利率較低，因此購買房產，要善於利用銀行貸款，也就是學會藉錢投資，用別人的錢賺錢。

但投資房貸款和自住房貸款有些不同。申請投資房貸款最好曾經做過房東。投資房購買者去銀行貸款時，銀行會看負債和收入的比例，不能超過43% 到50% 。例如，某人月收入5000 元，當前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500 元，負債和收入比例剛好50% ，他可以申請到這個貸款。但如果本人還有汽車貸款200 元，負債達到54% ，就不能申請到這棟投資房的貸款了。

民眾選擇不同的房屋類型，如Co-op 、Condo 等，對申請貸款都會有影響。專家稱，Co-op 用於投資而言基本上沒有貸到款的可能，銀行會覺得風險太大;Condo 比Co-op 好一點，但也有諸多限制。是否能夠拿到貸款，銀行也是需要經過很多審核的，如果Condo 預售率沒有達到50% ，商業面積超過大樓面積的20% ，裡面個人投資比例過高，那麼銀行也不會貸款給買家。一到四家庭的房產是比較容易申請到投資房貸款的。四家庭以上的在紐約就算是商業貸款。商業貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難：貸款一般是五到七年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。

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