購置美國房地產慢半拍恐失良機

如果您消息靈通，德克薩斯州大休士頓地區近來由華人所主導的投資項目，不論是商業、住宅、公寓都在陸續開工或收購，“有土斯有財”是華人遺傳自老祖宗的理財哲學，在美國東西兩岸的地產市場已高不可攀的情況下，休士頓地產價格的平易近人，近年來更是讓來自世界各地的投資人趨之若鶩，只是休士頓本地人出手較慢，經常錯失良機。

在2009年美國金融危機時期，由一群華人為背景組成私募基金選擇進入房地產市場，立足休士頓，截至2016年9月，GPI INVESTMENT LLC累計收購了15個大型公寓，4140套單元。除去2015年出售的三個公寓之外，目前公司擁有12個大型公寓，3476套單元。2015年全年總租金收入2409萬美元（較2014年增長60%），總利潤1499萬美元，760萬美元淨營運利潤，738萬美元資本利得。2015年平均資本金回報率（ROE）為26.26%，相較2014年增長20%；現金收益率20.78%，相較2014年增長33%；出租率為95.13%。

數字會說話，看準了大休士頓地區不斷增加的人口數字，看著不斷升值的美金，這家華人私募基金依據獲利數字已決定在2017年持續在市場搜購合適的標的進行投資，期許在2018年時可以順利上市。

據業內分析，美國自2009年開始至2016年經濟周期上行期已經長達七年左右，已成為歷史上（1950年以來）第四長的經濟周期。而通常經濟周期中的增長期維持在五到七年，所以近幾年人們一直在討論本輪經濟周期的下行期何時開始。但是本輪經濟增長期呈現緩慢增長趨勢，七年內實際GDP的增速低於前幾次經濟周期，研究表明2017年GDP仍會繼續低速增長。

在華人圈較為人知的石山地產，日前在休士頓擁有九座大型公寓，約2100個單位，而商業地產共有十座，光是2016年就在史坦福地區購入三個商業地產，看好休士頓地產前景不言可喻。

不過，一般民眾較關心的住宅行情，根據Har.com網站資料顯示，11月休士頓一共成交5706棟房屋，成交房屋中位數高達22萬2000元，比起去年同期的中位數高了約8.3%。

休士頓房市增溫，顯示景氣開始復蘇。根據房屋交易網站Har.com的資料顯示，11月份休士頓地區獨立屋（Single-Family Home）和去年相比上漲了22.7%，也是近年來漲幅最高的月份之一；除了家庭住屋外，房價超過50萬元以上的豪宅市場也有相當程度的漲幅，再加上當地工作機會增加，讓許多專家認為，這些數據顯示休士頓景氣正在好轉。

50萬元以上的豪華房屋交易市場也首次出現增幅。Har主席Mario Arriaga指出，房屋市場在經過能源產業低潮的打擊後終於出現復甦信號，“11月份獨立屋和豪宅的成交筆數雙雙成長，帶給我們相當大的鼓舞。”除了房市外，大休士頓商會（Greater Houston Partnership）的預測報告也顯示，2017年休士頓地區扣除能源相關產業，還將會額外增加2萬9700個工作機會。大休士頓商會資深副總裁Patrick Jankowski表示，這份報告分析了能源產業和非能源產業的影響，並且做出相關預測後顯示，“能源產業最糟的時刻已經過去了，休士頓的經濟將會開始成長。”

實際上，自2008年至2016年，美國已創造了1500萬個工作機會，平均每月新增20萬個，其中2016年創造了220萬個新工作。2017年預計就業機會將持續增長約為200萬個，但較2016年增長放緩，因為2017年預計將出現勞動力短缺的狀態。另外，2017年失業率預計依舊維持在5%左右。

2016年興建公寓雖然增長明顯高達47萬間，但是仍低於峰值近20%-25% 。新建公寓數量未能追趕上千禧一代（20-34歲）人口的數量，並且20歲至34歲人口中租房比例高達68%，公寓市場仍有大量需求未被滿足。

2016年美國總體公寓市場租金增長率為5%左右，二級城市公寓租金增長趨勢明顯。2016年第三季度有的市場呈現更高的增長率，例如達拉斯租金Year on year租金增長率為8.2%，亞特蘭大租金增長率為7%。預計2017年達拉斯的租金增長率為5.5%左右，美國平均租金增長率為3.8%。

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