實戰攻略：配置美國房產學問大

在美元強勢的時代，有點閒錢的中產族開始琢磨在美國買房做資產配置，但你知道嗎，這裡的學問很大！今天為大家呈上購買美國房產攻略，僅供參考！

一談起美國，大家都會默默的點頭，有夢想，求自由，懷激情，肯實幹，這就是美國給人的感覺。追根究底，也許從獨立宣言的發表，就決定了美國這個民族的性格：自由至上，勇於嘗試，也讓美國全球霸主的位置經久不衰，眾多投資者更是將投資的目光聚焦於此。

然而，要在美國房產配置的大潮中，佔有一席之地，"實戰"攻略自然是必不可缺！小編這就為你梳理梳理~~~

"實戰"攻略一：確定購房目的

決定來美國買房，首先要確定房子是用來自住還是投資?

買房目的不同，挑選房產的標準也不同。如果是自住，需要慎重考察房產的現有狀況，包括所處社區、周圍環境、配套設施等問題；如果是投資，更多考慮的是未來房價上漲與投資回報比例。盡量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好並且便於出租的房產。

"實戰"攻略二：鎖定購買區域

美國城市化水平較高，城鄉差別不大。買房並不是離市中心越近越好，而是要看房產所在的社區情況。雖然如此，但也要注意應盡量選美國的核心城市，比如預算高些的可選紐約、洛杉磯、舊金山等，預算低一些的可以選擇休斯頓、奧蘭多等！

同一區域也有不同的社區，可能只有一條街的間隔，房價卻相差幾十萬美元的情況都是有的。在購房前，不妨要求房產經紀人為你介紹社區的相關數據，如果有條件的話去社區走一走，能夠更加直觀地了解。

"實戰"攻略三：選擇購房平台

購房平台分兩種，一種是比較大的中介公司，另一種則是個人形式的經紀人。

在美國，買方和賣方經紀人的佣金都是由賣方支付的，所以對於不了解當地情況和美國相關法律的買家來說，通過專業的經紀人進行交易更為放心一些。

由於美國的房源系統是共通的，經紀人可以在系統中查看所有房源信息，再加上美國對於房產經紀人有嚴格的法律約束和專業要求，所以買家可以大膽放心地委託經紀人辦理房屋買賣的相關手續。

但值得注意的是，如果您人在國內，選擇大品牌的中介公司較為靠譜，為什麼？

首先，你不需要為了看房而頻繁飛到美國，節省看房成本。因為公司的置業顧問會更多的為您與美國當地的同事及開發商聯繫、商討相關問題。當然也會根據情況為您準備當地房屋的實拍情況，或者與開發商直接連線直播。其次，中美有時差，個人直接聯繫經紀人會有諸多不便。

"實戰"攻略四：買房之前要做的準備

現金買主需要準備的文件

• 有效的護照和簽證
• 準備好購房資金證明(國內銀行中英文版的存款證明)
• 在美國當地銀行開設的帳號
• 如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的文件

• 有效的護照和簽證
• 工作證明、工作收入(單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯)
• 自付款部份的資金證明(中英文版的銀行存款證明)
• 在美國當地銀行開設的帳號

"實戰"攻略五：貸款預批信

中國人在美國買房是可以申請貸款的，但是根據個人情況貸款情況也不同。

如果想要貸款買房子，買家需要先拿到銀行給出的貸款預批信（pre-approval letter），確定自己能夠貸到的金額之後，再去挑選房子。因為從申請到拿到預批信需要一兩個月的時間，還需要許多國內的證明文件。銀行對外國人申請貸款買房要求比較嚴格。賣家可能沒有耐心等你。

目前，大多數在美國買房的中國客戶都是選擇現金全款支付房款，這也是他們在當地購房的優勢，因為賣家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。

"實戰"攻略六：簽署購房合同

經過一段時間的選房、看房之後，當你遇到心儀的房子，經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。

隨後，經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書（offer）。如果價格達成一致，則可以簽署正式的購房合同。此時，買家需要支付至少房價的1%作為定金，存入第三方監管賬戶中。

"實戰"攻略七：房屋檢查

房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。

如果購買二手房，在簽訂購房合同之後，一定要請專業的房屋檢查機構進行全面檢查，並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決，要求賣家負責維修，或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題，買家也可以選擇取消房屋交易。
新房一般沒有質量問題，而且都是精裝修，部分屋體會有一定時間的保修期，對於國人來說非常省心省錢！

"實戰"攻略八：產權過戶調查

在簽署購房合同大約兩週後，美國專業的產權過戶機構會通過律師進行過戶調查，主要調查賣方的房屋產權是否清晰，有無房產抵押等法律問題。

確認沒有問題之後會出具產權過戶文件。因為有專業法律機構把關，在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰或產權被抵押等情況。

"實戰"攻略九：購買房屋保險

在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機構會要求買方在過戶之前必須購買房屋保險。除了基本的保險項目，在自然災害頻發的地區，還需要投保一份自然災害險，例如美國南部地區要加保颶風險，加州要加保地震險等。

"實戰"攻略十：產權過戶調查

在拿到產權過戶文件後，買方會將尾款打到第三方監管賬戶中，之後進行產權過戶。

大概兩週左右的時間，買方就可以拿到地契。地方政府的網站定期會更新，購房者登錄當地購房網站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產。

現在大多數的過戶公司都接受網上簽字的方法。只要能接受郵件，都可以簽字。無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程，理論上不必親自到美國就可以買房。

如果買家不到現場，通過以下方式也可以不到現場就可以買房。

現金還是按揭?

全美房地產經紀人協會的數據顯示，在2015年3月前的12個月中，有69%的中國買家選擇現金交易。現金交易可以快速成交過戶，有利於壓低房價。

不過，在美國買房較好的投資策略還是銀行貸款，機會成本相對低，銀行和個人共同承擔風險，剩餘現金投入其它高回報的項目。不過，美國許多銀行對外國貸款人規定比較嚴格程序繁雜，很多中國人怕走程序只能選擇全額現金支付。

"實戰"攻略十一：購買何種類型的房產？ 

購買教育區房是最好的選擇，其中，買高中的教育房較好，大學周邊也還不錯。美國高中通常是四年制，而這四年在美國家長眼中是孩子學習生涯重要的階段，投資附近的房產就能獲得穩定的房租收入。

"實戰"攻略十二：購買新房？還是二手房？

在美國，買方和賣方經紀人的佣金都是由賣方支付的，所以對於不了解當地情況和美國相關法律的買家來說，通過專業的經紀人進行交易更為放心一些。

由於美國的房源系統是共通的，經紀人可以在系統中查看所有房源信息，再加上美國對於房產經紀人有嚴格的法律約束和專業要求，所以買家可以大膽放心地委託經紀人辦理房屋買賣的相關手續。購買新房和二手房都有其各自的好處。

新房所有的設計、設備和內部裝修都是全新的，安全性能好、能節省不少用於能源的開支、有品質擔保，維修費用較低。二手房相對來說價格比較合理、沒有隱藏費用、較有議價空間。

二手房一般不適合貸款購房者，因為美國當地好的二手房一般轉售速度很快，不了解當地情況的人“吃虧”的可能性較大，比如“溢價差大”或者“房屋情況差”等。

所以對於二手房，還是當地人比較有優勢。

"實戰"攻略十三："以房養房"原則

如果你是貸款投資美國房地產，那麼必須關注現金流，假如租金收入不能覆蓋房貸與各種房屋維護費用的支出，那隻能說是一次失敗的投資。

"實戰"攻略十四：注意持有周期

買房產之前，要有脫手計劃，等待下一次的房地產牛市時拋出以換取資金。