在美國買投資房的要點，建議收藏

不止是在國內，海外的華人也喜歡投資買房。凡是中國人多的地方，房價就居高不下，比如舊金山附近的矽谷，現在號稱全美房價最高，又如洛杉磯、紐約等大城市，華人對其高房價都作出了貢獻。但買什麼樣的房子能夠又賺又省心，還是很有講究的。總之買房尤其是買投資房是門大學問，今天小編來簡單分析一下買投資房的要點。

注意投資房和自住房的區別

如果你想在美國買房，應該先弄清買房的目的是什麼。如果是自住房，因各人喜好不一，有人喜歡郊區，有人嚮往市區，有人喜歡獨立屋，有人愛公寓，有人愛住水邊，有人喜歡山坡樹林。買自住房最重要的原則只有一個，就是自己喜歡才買。只要喜歡，買下來永遠不會後悔。如果是為投資而購房，那就不一樣了。投資的目的是賺錢，在房價緩慢上漲的市場，只有投資少租金高才能賺錢。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。投資房不能買太貴、太高檔或房間數量太多的，試想，每個月能花幾千美金出租房子的人，早就有能力購房了，怎麼可能去租房呢？即便是願意，也是短期的，難有長期租戶。

地理位置

地理位置永遠是投資的第一考慮因素，選擇一個經濟上升區，比經濟下降區要好，所謂經濟上升，通常就是人口是否呈增長態勢。另外，房子的位置不能太偏僻，離學校、市場等居住配套太遠或者交通出行不方便，都不容易出租或出售，即便是能夠出租或出售，價格也偏低。

建築年代

對於不熟悉房屋裝修，工作繁忙怕麻煩，或者本人不在美國的買主，建議選擇較新的房子。因為老房子修理費太高，麻煩多，維護成本昂貴。雖然投資新房子的毛利率，通常遠遠不如老房子，但由於老房子的修理費多，故淨投資回報也相差不會太大。通常50年以上舊房子（這裡主要指公寓樓）的電路、水路、管道等設施沒有獨立的電錶、水錶，於是不得不由屋主支付電費和水費，而美國人一年四季都開空調，浪費相當大，這是筆不可控的開支。故為了省心，凡由屋主支付Utilities的房屋，應該慎重考慮。

周邊環境

這裡是指小環境，即房屋所在的社區，如果這個社區的居民很窮，學區不好，通常房價也不會高，如果這個社區附近都是舊房子，而你看中的是一幢被舊房子圍繞的新房子，而且價格相當誘人，勸你最好還是別買，因為新房子的市場價值會受周邊舊房子的拖累而貶值，升值前景不會大。另外，機場、大煙囪、高壓線、屠宰場、監獄以及墳場附近的房屋，通通需要慎重考慮。租客往往喜歡交通便利、商業配套好的區域，方便仍是他們的第一選擇。

佔地面積及房屋朝向

如果是自住房，大多數人都喜歡佔地面積大的獨立屋。但對投資房而言，佔地太大反而是個負擔，會降低投資收益率。因為同樣大小的房屋如果占地面積大，則肯定投資成本大。大花園意味著維護開支大，除草、澆水、施肥等都要錢，其實美國本身就是個大花園，很少有租客會強調花園要如何如何，他們一般在乎屋內設施遠超過屋外環境，因此，投資房沒必要佔地過大。坐北朝南的房子是非常科學的，風水應該是門科學而不是迷信。風水不好的房屋，人住進去會得病，這不是慫言聽聞。投資房雖不像自住房那樣非常講究風水，但至少也要說得過去。

地稅和保險

投資房的地稅和保險也應該被列為考慮因素，因為這會直接影響到投資回報。不同城市不同地區的地稅差別非常大，投資房的保險費用（指房屋火險等）一般比自住房要高，房屋保險是必不可少的，即使是現金購買也應該堅持買房屋險，這是從安全角度出發。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成為被吿而賠償一大筆錢。

房屋保養及支出

按照美國的法律規定，房屋維護是業主的義務，如果房屋下水道壞了，洗碗機不工作了，或者空調不製冷了，都需要業主及時花錢修好。房屋維護支出將是一大筆費用，因此在購房時，在合同中最好約定一個前提條件，那就是為了確保房屋質量，要求聘請專業人士做一次inspection（房屋檢查），以便了解屋頂是否需要更換，下水道和空調是否正常工作，以及房屋是否建立在自然災害較為頻繁的地區。Inspection的費用通常由購方支付，如果通過Inspection發現了質量問題，可以要求售方修理，如果售方不負責修理，則購方可以拒絕購買而不會承擔任何責任。做Inspection是為今後的房屋保養著想。

投資回報率

投資回報率要多少才算是成功的投資？如果用現金全款購房（即不考慮貸款）且不考慮房價上漲的因素，僅考慮租金收入，那麼投資淨回報應當在8%-10%左右才算是划算的買賣。這個投資淨回報的計算方式是：

收入：指租金收入；
支出：指房屋維護費、房屋管理費、地稅、租金、廣告費、法律訴訟費等，有些公寓還有小區物業管理費；
淨回報：指收入減去支出後的淨利潤。

一般而言，新房子因為價格高，租金的投資回報率要低於年代舊遠的房子。通常房齡在20年至30年的房子，租金的投資回報率最高。

貸款安排

雖然美聯儲宣布加息了，但是美國的住房貸款利率目前還是處於歷史較低水平。30年按揭貸款利率一般在5%～6%左右，權益抵押貸款利率在4%-5%之間，如果有條件貸款，還是不要錯過這個機會。只要利用好貸款這個財務槓桿，僅靠租金收入，投資回報率就可達15%甚至更高。

如何對出租屋進行管理

買房後如何出租，如何收租金，如何對付老賴租客，如何維護保養房屋，通通都是學問，不同的人管理的效果完全不同。前不久一個朋友說他很後悔買出租房，因為他太善良了，太相信租客了，結果受傷的總是他，後來一氣之下把房子乾脆賣掉了。看來並非所有人都適合買房投資。如果自己有時間精力，可以自己管理，這樣能省下一筆管理費（通常一年按一個月的租金計算，每月再收取租金的8%～10%）。修理什麼的，可以自己去Home depot 或Lowe's 買零部件。能夠自己安裝的話就自己幹，自己做不了可以尋找專業修理人員上門修理，要知道美國的人工費用很高，工人上門一次，僅是上門服務費就得80美元，還不算其他的零件費和人工費。

來源：華美優勝