美國買賣房屋全攻略之一——購房

中國人酷愛買房，走到哪兒買到哪兒。和在中國房產購買的70年產權不同，美國的房產是實實在在的永久產權，這一點讓很多中國買家心動不已。相對的在美國購置房產的過程比國內繁瑣，但步驟也更規範，更有法律保障，因為美國的個人財產，特別是房產是不容侵犯的。以紐約州為例，購買房產一般會經歷以下步驟：

1.如果需要貸款的話，建議先要帶著最近兩年的稅表去諮詢自己到底能貸到多少錢。

2.根據自己的支付能力，確定好房源。（找地產經紀人確定房源信息）

3.確定房源后買賣雙方通過經紀人敲定價格並達成購買協議（Binder）， 同時需選定各自的代表律師，由經紀人將購房協議發至雙方律師。

4.買方律師會向賣方律師發出聲明書（Letter of Representation）， 表示其將代理買主進行交易，並要求賣方律師擬定並發出房屋買賣合同（Contract of Sale）。

5.買方律師收到合同後，會向買主講解合同內容（Contract Review）, 同時買方律師會與買主簽訂律師代理協議（Retainer）。律師會詢問買方是否有貸款，有無驗屋及其他特殊要求，並說明除購房款項（Purchase Price）以外的所需費用，主要包括：

代理律師費（Attorney Fee）
產權調查費（Title Search）
產權保險費（Title Insurance）
產權過戶人員服務費（Title Closer）
政府登記費（Recording Fee）
房屋圖紙費（Survey）
貸款稅（Mortgage Tax）(貸款金額小於50萬美金的住宅房，稅額為貸款金額的1.8%；貸款金額大於50萬美金的住宅房，稅額為貸款金額的1.925%)
豪宅稅（Mansion Tax）(超過100萬美金的住宅房，稅額為房屋價格的1%)

6.完成上述步驟後，買方律師會向賣方律師發出合同修改意見（Proposed Changes）， 同時向Coop和Condo的管理公司發出有關房產情況的問卷（Questionnaire）。買賣雙方律師根據買賣雙方的意見再次就修改方案並達成統一意見。

7.買賣雙方在合同條款上達成共識後，買方律師會將簽署好的四份合同並合同訂金支票（Contract Deposit or Down Payment）一起發送至賣方律師。

賣方律師收到後，合同簽訂金會存入律師代管賬戶，合同會由賣方簽字，並回寄兩份給買方律師。當買方律師收到買賣雙方均簽過字的合同時合同正式生效。

買方律師會通知客戶及經紀人，並提供的合同正本或副本，以用於貸款申請及Coop或Condo面試使用。

8.買方貸款得到銀行批准並收到承諾函（Loan Commitment Letter）後（購買Coop的房子還需要通過管理委員會的面試），買方律師會經由客戶同意後， 向產權公司訂購產權調查。買賣雙方以及貸款銀行律師將於一至兩週後收到產權報告正本。

9.在買方律師審閱產權報告後，會向買主詢問報告內容，同時會向賣方律師發出產權警報，請賣方律師注意並協助清理產權等問題。

10.產權清理完畢後，買方律師會向產權公司及銀行核實材料是否齊全以及是否可以辦理過戶手續。如果是購買Condo，向賣方律師發出索要大樓文件請求（Condo Documents Request）。產權公司和銀行確認材料齊全並可以辦理登記後，由雙方律師預約過戶時間。確認過戶時間後，買方律師聯繫貸款人員（Loan Officer）鎖定利率（Lock the rate）， 並聯繫經紀人在過戶日期前48小時最後驗屋（Final Walk Through）。

11.賣方律師向買方律師發出付款清單（Check List）， 銀行向賣房律師提供Net Proceeds， 由買方律師計算總賬， 向買方提供過戶付款清單，並通知買方提前購買銀行本票。

12.買方攜帶銀行本票、個人支票或現金及個人ID辦理過戶登記手續。由產權人完成各項程序，付清費用，簽署必要文件，過戶登記完成。

13.辦理過戶登記後，買方律師會收到政府登記的地契（Deed）。律師通知買方取回地契，自此交易完成。

來源：美國中文網