首次置業人士怎樣買屋

當賣方接受買家的出價後，接著就是磋商交易條款，以及買賣雙方簽署合約。從簽約到房屋過戶期間可能令人心驚膽跳，尤其對不熟悉買屋程序的首購族和外國買家。所以，在交易過程有一組專業人士協助，十分重要。

當合約簽定後，就要進行房貸申請程序，假如交易的是合作公寓，買家還需經過公寓管理大廈委員會的批准。此外，還要請一家產權公司調查，確保房產轉讓紀錄前後連貫，保障買家的利益。最後，當銀行批准貸款，而所有文件工作已完成，便要安排過戶手續。買家的專業人士小組買家在交易時找一組專業人士協助十分重要，其中包括一名房地產律師、一名房貸紀經人或貸款公司代表、及一家信譽良好的產權保險公司(通常是由買家的律師選擇)。

在雇用一組專業人士時，最重要的是選擇富有於經驗的房地產交易律師，在個別都市和城鎮，購買房屋的手續都有微細差別，所以最好是雇用熟悉當地規則的律師。選擇律師的時候，收費往往是一個考慮因素，但俗語有云：「一分錢一分貨。」這話往往是有道理的。寧可花多一點錢找一位經驗豐富的律師，好過找一位收費便宜、但無甚經驗的律師。

同樣，選擇銀行或房貸經紀人也一樣，提供最低息的銀行或房貸經紀人往往都不是最佳選擇，後者為買家尋求最低利息，即使當中附帶著會引致房貸被拒的細微技術性條件，也在所不計。此外，每家銀行都有本身的政策和程序，因此，需要考慮所購買的房屋種類和地點。買賣合約許多房屋買賣合約都相當標準，有如樣板。然而，合約內的條款很重要，應該重複細看，並與律師商量，才做最後決定。應當著重的條款包括首期金額、借貸金額、有關房屋狀況的陳述、及任何貸款保障條款。

首先，雖然房屋售價已定，但首期金額可以磋商。例如在紐約，簽妥合約後，支付屋價10%作首期是相當標準的做法，但假如買家未能履行合約或無法借貸，賣方可以保留全部首期金額作為賠償。有些情況是賣方願意降低首期金額，換取買家在某方面讓步。貸款保障條款是合約內的另一項要點，這項條款保障買家，如果買家無法借貸，就可以取消買賣合約，並全數收回首期款項。但如果買家支付現金，這項條款可能不適用。

最後，雖然合約一般包含賣方提供的標準房屋陳述和保證，但也有一些額外項目可以磋商。例如，買家可能需要賣主說明，物業範圍沒有建築物需要政府批准，或需要修改入住證。同樣，買家希望賣方證實，沒有待批的建築許可證或其他影響房產或產權的項目。重點是，即使合約內許多條款都是「標準」項目，但也有些是可以磋商的。簽訂合約後/過戶之前買賣合約簽訂後，如果買家獲得貸款，其房貸申請程序便會開始，買家應當確保房貸申請表在合約註明的最後限期內提交。如果買家未能獲得房貸，便需取消合約，買家必定要嚴格遵守合約所定的任何最後限期。

在房貸待批期間，產權保險公司會進行產權調查，及預備一份產權報告供買家、賣方和銀行這三方的律師審閱。以合作公寓樓來說，買家往往要得到批准才可購買當中的單位，經紀人會協助買家填寫購屋申請表，然後呈交公寓委員會審查，以便在合約指定的時間內獲得批准。最後，買家要在過戶前購買屋主保險，當中一般包括第三方在屋內受傷的賠償，以及保護屋主，避免因房屋火災和其他事故造成的傷亡而作出賠償。貸款公司和某些公寓大廈也需要買家擁有這類保險，即使沒有這種規定，屋主保險對買家也十分重要，能夠保護他們避免上述的意外賠償。

過戶手續過戶手續是交易各方一起檢查和簽署有關文件，而所欠的金額必須付清。至此，屋價會交到賣方手裡，過戶費和相關費用要全數支付，而物業產權從賣方轉到買家手上。辦理過戶手續時，各方會簽署和分發主要文件，包括轉讓產權的屋契(或相同文件)、買家的房貸文件和產權保險單。在過戶時需要支付的過戶費包括估價費、律師費、經紀人佣金、登記費、產權保險費和房地產稅。

先前任何產業債務都要在要過戶時付清，多個州在房屋交易時徵收轉讓稅，如果到期繳交，就要在過戶時簽署轉讓稅文件和支付轉讓稅。此外，在過戶桌上來回傳送給各方的文件和支票，都會快速進行，有時可能使首購族膽怯。在紐約，可能多達九方參加過戶手績，包括賣主、買家、買賣雙方的律師和經紀人、銀行律師、產權保險公司的產權過戶人員，如果交易的是合作公寓，還要加上合作公寓樓的律師或代表。在過戶程序上，每一方都擔任一個重要角色，他們都有一個共同目標，就是使過戶手續順利完成。