美加息后房贷利率刷16月新高 4招教你省省省

如果你想貸款買房，你應該看到最近的貸款利率在不斷走高！12月16號，30年期房貸利率已經上升到4.16%，達到16個月來的最高水平！

更有美國當地銀行透露，不久後，針對美國境外人士的購房貸款利率可能會漲到5%左右！該如何節省利息支出呢？以下方法都需要根據個人財務狀況來選擇。

第一招：搶先機！

以前，每次美國那邊房貸利率一有點風吹草動，房小妞就會先跑來跟大家奔走相告。

一年前，30年期房貸利率為3.96%，分析師原本預期美國明年中才有可能上升至4%，沒料到川普贏得大選沒多久，本月16號，30年期房貸利率已經上升到4.16%！

在美國當地利率還處於4%以下時，房小妞就提醒過大家，未來隨著美國經濟的不斷向好，加息氣氛濃重，房貸利率也會有所上漲，甚至在2017年破5%都是有可能的！

有些購房者聽進去了，有些卻沒有。

聽進去的人早早的買了房，鎖定了較低的房貸利率。沒聽進去的人呢，只能現在悔不當初。

有報導指出，2017年，美國還將再加息3次，想要爭取到低的利率？那就現在下手吧！

第二招：買“點數”

何為“點數”(Discount Points)

“點數”有兩種，Discount Points 和Origination Points，通常大家談的是Discount Points，就是一種通過預先支付一定費用，從而獲得貸款利率降低的房貸產品。所謂“點數”就是藉款人在貸款時預先支付給銀行的費用，1個“點數”等同於貸款金額的1%。比如，辦50萬美元的貸款，買1個“點數”就要支付5千美元。

第三招：重新貸款

這招適用於已經購買房產的朋友，如果你的房貸利率是浮動的，會根據市場行情上浮或下調。

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在加息通道上，房貸利率一般都是上浮的，所以，可以通過申請重新貸款，來尋找更合適的銀行做相對較低的貸款利率。

如果把長期貸款重貸為一個比較短的貸款，比如說，把一個30 年的房貸重貸為15 年， 15 年貸款的息率通常比30 年貸款的息率低，較短的貸款期意味著更短的時間把貸款付清，但同時，較短期的貸款也意味著較高的月供。擧個例子，把一個剩下25 年的30 年6% 息率的貸款，重貸為15 年3.5% 息率的貸款。原本的貸款額是$350,000 ，我們把剩下的$331,500 重貸。原本的貸款額是$350,000 ，按照息率6% ， 30 年期算，月供是$2,098.44 。剩下25 年（ 300 個月） =$2,098.44 x 300 = $629,532 （ 25 年的本金加利息）。重貸後的額度是$331,500 ，息率3.25% ， 15 年期，月供是$2,329.36 ， 15 年（ 180 個月） = $2,329.36 x 180 = $419,284.80 （ 15 年的本金加利息），因此。這個例子裡面，如果我們把30 年貸款重貸為15 年，我們會省了$210,247.20 利息開支。

當考慮去做重新貸款時，則需要考慮現有的息率，每個月省下的利息開支是否可以抵消重貸的費用，費用大概是貸款額的2% 。比如說，如果你的房貸只剩下幾年，你的月供大概是更加多地在付本金，那麼你不會考慮再延長你的房貸多15 或30 年了。另外，做重新貸款時，意味著你是用新的貸款去付舊的貸款，貸款銀行會調查你的財物狀況，例如信用分數，收入，負債與收入的比例，等等。

第四招：提前還貸

雙週供

當然，如果你本就有一大筆現金，可能一開始就會少申請一點房貸，但既然已經申請一大筆房貸，那麼趕緊還清本金的方法可以是雙週供，一個月付兩次，而不是一個月一次的月供。比方說，30年期、5%固定利率的20萬元房貸，折合月供是1073.64元。這筆金額的一半是536.82元，每兩週付一次這個數字，一年後，你實際比原先多還了一個月。因為每年算52週的話，雙週供就是每年還貸26次，相當於還了13個月。

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這樣你就能縮短還貸期，儘早讓本金餘額變小從而節省利息。具體算來，18萬6512元的利息將減少為15萬1787元，省了將近3萬5000元。而且還能提早近五年還清房貸。

一次結清

即便不是一次全部付完，一次付一大筆錢，也有助於盡快還完本金。比方說你收到一筆2萬元的獎金或遺款，在還貸期第一年就還進去了，那麼30年貸款期內總額達18萬6512元的利息，就會減少為13萬1551元，也就是說省了將近5萬5000元的利息，且能把還款期縮減大約六年。

而即便是還多那麼一點點，小錢也能積聚出不小的效應。比方你在第一年只不過多還2000元，那也能讓總利息額降到17萬9954元，省下6557元，還貸期則縮減七個月。

如果想提前償還本金最好在頭五年付

對購房者來說，分攤還款時提前償還本金，每月月費是不變，但可以有助於縮短供款期。由於大多數的貸款剛開始是主要付利息部分，越早付本金，往後的利息就越少。舉例來講，如果每年多付一個月的月費，這一個月的額外付款將會有助於更快付清房貸。以房貸50 萬美元計算， 30 年的房貸利率為4.53% ，每月月供為$2542 ，如果每年年頭多付一個月的月供，就可以把30 年的供款期縮短為26 年，因為縮短了4 年供款期，就節省了$67,582 的利息。

什麼情況比較適合提前償還本金？

可以部分償還本金。舉例來講，如果購房者房貸22 萬美金，利息為4% ，房貸期限30 年。有如下償還本金方式：

1 每個季度多付一個月的費用，可以節省$65,000 利息及提早11 年把房貸付清。

2 把月費除以12 ，再把這個數加到每個月的月費上。這樣的還款方式可以為你節省$24,000 及把供款期縮短4 年。

3 增加每月付款額，比如說，你的月供為$2,000 ，現在突然你的工資有了大幅度提升，你可以把每月付款額從$2,000 改為$2,500 。

4 多付每個月的付款額，比如把尾數的零錢付整， 長期來說也可以節省一定數目的利息。

另外，在大部分情況下，額外的付款會直接付到本金，但是，有某些情況銀行會把付款算到下個月的金額，比如說，一個客人在每個月的1 號有自動付款，他在月底提前付款，銀行會以為他是在付下個月的月費，系統會自動跳過下個月的月費。

提早償還本金並不適合所有人

關於儘早償還房貸，有一些需要注意的地方，比如購房人的財務狀況與資金流動狀況，對此，建議保留一定的資金儲備來應付這種風險。除此之外，另外有一天當購房者需要使用之前投入房貸裡面的資金，則可能需要申請Home Equity Line of Credit （房屋抵押信用額），如果銀行拒絕貸款申請，那購房者就不能夠使用那筆財產，除非財物狀況得到改善。

然而，一些理財顧問也並不推崇這一方式，反而認為提早還清房貸並不是明智之舉。面對這個問題，購房者需要考慮自己的房貸息率，如果你的房貸利率比較低，那你應該考慮先付清你的信用卡卡債或者其它息率比較高的債務。另外，購房者也可以把錢用作其他的投資，比如加大退休計劃，或者其他投資產品。另外，房產的用途也在需要的考慮因素之內。

來源：房天下美國房產網