要加息了!買美房配美元「硬資產」啥物業合適?

12月已經到來，之前有報導說，12月美聯儲加息25個基點的概率為100%，美元還將繼續強勢！所以有些高淨值人群已經行動起來，開提前始適當配置“美元硬資產”---美國房地產！畢竟資產多樣化沒什麼不好！

什麼是“硬資產”？

硬資產(英語:HardAssets)，是指切實存‎在的、具有一定耐久性的、不易消滅的、受自然週期或經濟周期影響較少的資產種類。

目前，投資界一般認為以下資產屬於硬資產：貴金屬；基本金屬(包括黑色金屬和有色金屬)；能源(主要是指化石能源)；房地產；森林產品(主要是指木材)。

房地產就是“硬資產”之一哦！而且據權威數據指出：外國人與中國人一樣，都認為房地產是“可靠的長期投資項目”！ 

美國房產相對其他“軟資產”的優勢：

1.可出租/轉賣變現，可留為自住
2.房價年均穩漲約3%-5%
3.房租年均穩漲約3%
4.美國房產法律嚴謹，泡沫少，投資可持續性強
5.美元強勢，對沖個人非美元資產縮水風險
6.2017年美國剛需不斷加大，空置率更低，促房價進一步上漲

美國地廣人稀，大部分住宅類型為獨棟房屋，國內稱之為別墅。當然除了獨棟房屋以外，也有公寓、排屋、小平房等多種住房類型。所以我們順應美國置業的滾滾潮流，首先就要搞懂關於美國房子的基本類型與分類。

別墅（House）

小學英語最早學到的單詞之一house，它指的是單家獨戶的獨立別墅，也與國內所說的“別墅”類似，可以是一層或者多層的獨立房屋。

別墅通常有附屬的院子和花園、停車庫，還會有游泳池等配套設施。House在美國常用SingleFamily House（獨立屋），在英國、加拿大常用Detached（獨棟別墅）表示。

別墅的優勢

別墅優勢明顯，對地上的房產及所在的土地擁有永久產權。也正是因為這一點，注重資產增值的買家可以考慮，長期來看，別墅價格上漲的速度為所有房屋類型中數一數二的。

獨棟別墅的居住環境較好，擁有自家獨立花園和停車庫，房屋外形、院落改善、設施建造等相關事宜大多均由房主自行決定。土地是“搶手”資源，獨棟別墅獨享其土地產權，自然價格上漲的空間較大。

而且別墅一般建造時間都不長，大約6個月左右能收房。

別墅的劣勢

不過，獨棟別墅也有缺點，價格較高，對購房者門檻要求高。

如果不自住，別墅不如公寓好租，但也分地區。比如各個城市的市區還是公寓偏熱門一些，而各個郊區的衛星城，則是別墅為主流。

此外，由於花園、車庫、游泳池、地下室、房屋面積大等原因，使得很多二手別墅維護成本較高。

因此，別墅比較適合用來自住或者自住投資皆有的購房者。像洛杉磯、舊金山、紐約等地，買家需要資金實力比較雄厚。

總的來說，獨棟別墅的供應較少，但卻是資金充裕的情況下，外國人偏向考慮的住房類型。

公寓（Apartment/Condo）

國外的公寓概念比較類似於我們常說的普通住宅商品房，即XX開發商的住宅小區，是一戶（一人或多人）居住的單元。國內的公寓則屬指商業地產，使用權短，與其它商用地產類似。

公寓主要分類

公寓在國外，通常是一棟大樓內擁有多個住戶的單元房，每套擁有一個或多個臥室，有廚房、洗手間，但一般沒有自己的花園，只有公共花園和綠地，房主擁有所有權。由於學生時代的閱讀理解題中常出現這一單詞，大家通常只知道Apartment，不過外國公寓還包括Condo。

Condo常被翻譯成產權分售公寓或私人公寓，每戶都有獨立產權，在加拿大、美國很常見。而Apartment通常被翻譯成出租公寓，顧名思義，其在絕大多數情況下是用來出租，而非出售的。

公寓還有Co-ops，常被翻譯成共同產權公寓。Co-ops指為公司所有的公寓，該公司出售公寓股份，業主購買的並非此公寓內的一套單位，而是購買了公司股份，並擁有該公寓的長期租賃使用權。這種形式並非投資海外的主流戶型，故不著重介紹。

Condo和Apartment的區別

出租公寓和產權分售公寓的外形類似，都是一棟樓裡面有多個住戶，但他們到底有什麼不同呢？掘金大師在此列舉出兩者的差別。

私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差別主要在於產權的不同，而非長相和外形不同。打個比方，一整棟Condo 中，每戶人家擁有各自產權，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢樓一般是一個主人，可以歸屬於某個公司或個人，一般房東用於出租，不能單套出售，只能整體一棟出售。

正是由於產權上的區別造成Condo和Apartment之間的其它細微差別。例如Condo的每一戶人家水電都是分開的，就跟國內的普通住宅小區類似，各自有自家的水電錶。而Apartment一般有統一的供水系統，水費由用戶平攤，只是電費由各租戶自行支付。

公寓的優點

公寓有不少優點，首先是價格相對於別墅要便宜不少，適合中產階級家庭進行資產配置，或者“做房東”。

然後，主要的租賃需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租養貸”，即每月用租金來還房貸。這也使公寓的租售比值得期待，在國外通常能達到3-5%年租金售價比，是一種正現金流的配置方式。

此外，公寓多位於市區或學校附近，比郊區別墅生活更便利。

公寓的不足

不過公寓也有自己的弱點，其房價上漲空間相對帶土地的獨棟別墅要小一些，不過這也分地區。

比如，像熱門一線城市紐約的新興熱區--布魯克林威廉斯堡，該地區的房價一年漲幅能達到10%左右。

其次，還需要每年交物業費，沒有完整的土地產權，只享有自己的那一部分。此外，市區的公寓也容易碰到停車位不足等情況。

總的來說，公寓更適合喜歡正現金流，及利用槓桿進行投資的朋友。

支付30-50%的首付，就可擁有房屋完整產權，靠每月租金填補餘下房款，房貸還完後，每月還能賺取正現金流。在房地產界有句名言“位置、位置、位置”（location，location，location），這一說法在公寓上尤為突出。一般來說，只要位於學校周邊、市區CBD，或公共交通站點8分鐘步行距離以內的公寓，是很具有投資價值的，往往能獲得較高的租售比及一定的房價上漲空間。

聯排別墅（Townhouse）

聯排別墅也稱為聯體別墅，在國內一些小區存在，不過在國外則比國內更為普遍。聯排別墅通常指兩個以上的別墅分享同一門牌號，兩戶及以上家庭共享同一個連續牆面，院子之間多用籬笆或植物牆隔開，有些Townhouse帶有小院子和車庫。

在有些國家，聯排別墅有多種變形，包括Duplex House（雙拼屋）、Triplex House（三拼屋）等。聯排別墅與獨棟別墅每年都向政府繳納地稅。

聯排別墅的價格介於公寓和獨棟別墅之間，有一定面積的土地所有權，業主擁有房屋所有權，有一定價格上漲空間。少數聯排別墅可以做到租金收支平衡，但總的來說租金收益率遠不及公寓。

聯排別墅類似於公寓的別墅化，兼具兩者的特徵。價格適中，帶有部分土地所有權，適合既想受益於房產價格上漲，又想獲得一定租金的用戶。

來源：海外指南