豪宅助攻舊金山十月份房價回升

傳統上美國房市在秋季是一年中的第二次高峰，今年也不例外。而且令人訝異的是，舊金山房市面臨今年以來走軟、下滑的態勢，這波秋季銷售竟然很給力，據Paragon地產公司調查，平均銷售價比一年前上漲6%，但是與2015、2016年的春季高峰中位數房價持平，約落在127萬美元附近（見圖表A）。

舊金山豪宅與公寓的兩樣情

從九月中旬到萬聖節，這六個星期的時間是秋季的旺季；從感恩節到隔年的一月中旬，就會進入先眠期。但是這休眠期仍會有銷售活動，而且一般願意在這時候進行買房的人，價格往往會有較大的商談餘地，競爭也會比較少。

今年十月份，舊金山房市整體上的銷售數量仍是有下降，主要體現在接受買家報價的數量不多，上市房的數量也下降，然而上市期卻往後拉長。最受影響的是公寓房型，一方面是建商不斷在興建住宅大樓，但需求卻持續軟化，造成價格難有上漲的主動權。

在圖表1中能看到，房屋行物業的上市數量這三年來一直下跌，但是公寓型物業卻一直攀升，銷售數量卻沒有跟上步伐，說明需求陷入疲態。

圖表1：舊金山近三年房屋、公寓上市與銷售比較。（Paragon地產）

反觀，舊金山市內的房屋型物業仍是很有競爭力，但市面上的庫存一直在下降，在部分實惠的社區還很搶手，連高價的豪宅行房產在10月都出現銷售價格上漲的情況，走出今年以來豪宅房市的低迷氛圍。

 豪宅領軍拉抬平均房價

在豪宅房市的帶動下，舊金山10月份平均房屋銷售價來到140萬。相較之下，公寓房型僅有115萬。在圖表2中我們能看到，300萬以上的豪宅銷售數量突然暴漲，公寓豪宅也有極大升幅，不過尚未超過春季的銷售量。要留意這個統計數據並沒有把新建的公寓豪宅計入，因為MLS不計入新屋銷售。

圖表2：舊金山近年豪宅房型的銷售變化曲線。（Paragon地產）

在另一張圖表3中顯示，舊金山的高端房產仍舊集中在幾個區域，例如太平洋高地（Pacific Heights）、碼頭區（Marina）、牛谷區（Cow Hollow）、諾布山（Nob Hills）等地。尤其從碼頭區到太平洋高地，還有Presidio Heights一帶，這裡是全市最高房價與最多豪宅銷售的地區。

圖表3：舊金山今年豪宅市場分區銷售數量圖。

來看另一組數據：銷售價超過開價的百分比。在圖表4中公寓房型（綠線）在這個指標顯著下降，從2015年的76%直落到今年的54%，說明買家需求和競爭的顯著下降；豪華型公寓（黃線）也面臨同樣窘境；房屋型（藍線）位在頂端，保持非常高的百分比，只是今年稍有回落；豪宅房屋（紅線）的百分比雖然一直都不高，但是今年比去年10月份更為強勢。

圖表4：舊金山房市銷售價超過要價的百分比變化圖。（Paragon地產）

灣區房市仍穩定

附帶一提，灣區其他城市的高端房產在10月份也開出不錯的成績，例如Cupertino最高售價為339.8萬、Palo Alto賣出575萬、Menlo Park甚至賣出775萬、Foster City也賣出多間兩、三百萬的房子。

過去的14個月裡，世界局勢能說是一片混屯，看到中國股市暴跌、油價不振、美國金融市場高度波動、歐洲動亂頻發、灣區高科技熱潮的放緩，以及美國大選的波動⋯⋯等等。這些因素加總，很難準確地告訴投資人這些事件如何影響房地產市場。

然而很幸運地說，但到目前為止，我們還沒有看到任何跡象表明舊金山以致整個灣區的房市有即將崩盤的危機。這裡的房市庫存量仍然不足，人們仍然熱衷在此投資，即便會有稍回的回落跡象，但仍然沒有足夠的衝擊來打倒現在的高房價。

來源：美國生活