"洋房東"人在國內美國房產如何出租管理?

數年以來，美國成為備受國人青睞的國家。在海外資產配置的熱潮中，機遇已經擺在眼前，但規避風險仍不能忽視，該怎樣合理配置美國房地產，安全配置房產以及省心當房東成為購房者普遍關心的問題。

美國政府允許海外購房者者出租自己所購買的房產，從中獲得房租。

對於購置美國房產的內地買家和來說，如何將自己的房屋出租是關鍵的一步，基本可分為自己出租和委託房屋託管公司這兩種。

最主要的是後者，因為他們直接影響到所選租客的素質、經濟等問題，有好的租客就成功了一半；如果選擇了一位行為不良或是無法支付房租的租客，會比較麻煩。

所以，“洋房東們”需要根據自己的情況來選擇出租方式。

出租方式：

在美國，海外投資者可以通過兩種方式出租自己的房屋：自己出租、委託房屋託管公司。

前者適合長期居住在美國的投資者；後者較為適合不長期居住在美國的投資者。

如果業主長期居住美國，就可以通過自己出租管理的方式來進行：

1、租金的訂定要符合市場，勿定價過高，否則空屋的時間就是損失。在美國沒有無法出租出去的正常房子，只要租金合理的話，一般一個月之內就可出租。

2、選擇房客不僅要看房客的信用，而且要看房客的工作穩定程度。

3、因為自己在美國，所以可以及時收取房租，一旦有違約不付時，可以儘早通知房客，以備及時處理糾紛。

房屋租賃法規定房東必須提供給租客一個固定的美國當地地址，以便有問題隨時聯繫你；必須提供租客一個緊急電話號碼，他們需要幫助時可去幫忙；房東需要了解當地房租的變化，租客若未按時付房租，房東即刻要採取法律行動。

對於投資者來說，自己出租就是要找到合適的租客是關鍵，而委託出租則可能會出些費用，少一些租金淨收入，但卻是最省心省力的方法之一。

房屋管理公司的主要職責：

1、刊登房屋廣告，找到租客

2、起草租房協議，確認房租及各方職責

3、對租客進行信用調查、租房歷史調查、工作收入確認、犯罪記錄調查，以確保房東利益

4、每月收取房租，並轉入房東賬戶

5、定期進行房屋檢查，向海外的房東通過郵件或電話匯報

6、如有需要，對房屋進行週期性維修和保養

7、代理房東進行年度報稅

8、協助處理與租房有關的法律糾紛，如未支付房租；如果房客不付租金，需要專業律師驅趕房客，律師費在$600-1000左右，為時需要3個月，這算是風險之一；

9、房租合同結束後,結賬退房

10、重新刊登房源，找到新的租客

委託房屋託管公司的流程是：

1、業主和經紀人簽訂一個委託租賃的協議書

2、經紀人幫助尋找合適的房客，通常經過MLS房源共享系統，發布租賃信息，加上經紀人個人平面廣告及網絡媒體去尋找租客。

3、在所有租客提出的申請書中，選擇最適合的簽訂租房合約，並完善租賃的細部內容。

收費標準：

1、尋找到房客，租約簽訂後，委託出租的佣金（房產經紀費用）一般為全年租金的6%~8%（按實際情況而定），房屋管理的費用一般為月租金的5%~ 8%（也有的公司為8%~10%）。

2、管理公司會要求房客房租每月一付，押金交納1-2個月。

3、需提醒的是，房屋（內外）修復費用、驅逐所需律師費等需業主自付，管理人員只負責執行。平時的維修，如果屋主不在美國的話，可由管理公司負責尋找維修人員報價，由屋主定後，才開始修理。

來源：房天下美國房產網