2017年美國買房市場五大看點

美國地產大亨唐納德-特朗普在2016年底贏得美國總統大選的消息，很可能會給2017年美國房地產市場造成巨大改變。得益於今年內低利率、低油價、工資強勢上漲以及千禧年一代人逐步買入房地產消費市場等因素，美國房地產市場今年內良性發展的勢頭令人滿意。

住宅市場變化往往受到地區及全球經濟變化、人口基數、就業率、市場供需比等多方面影響。

美國的經濟復甦持續了7年，在去年12月美聯儲進行了9年來的首次加息，但是加息的幅度只有0.25%。美聯儲主席耶倫茨此前曾表示，美聯儲多數官員認為如果經濟保持現狀，沒有出現較大的全新風險，在今年加息是合適的。而市場也曾普遍預計美聯儲在12月加息的可能性比較大。

同時，美國的人口增長率仍舊穩定，移民的湧入刺激了美國房地產的剛性需求和投資性需求。根據世界銀行統計，截止到2014年，美國總人口為3.19億，而趨勢統計，到2060年，美國人口將接近4.2億。快速的人口增長，不僅體現在休斯頓、華盛頓、紐約等中心地區，同時也在多個區域性城市，如邁阿密、芝加哥、舊金山、聖荷西、聖地亞哥等。

另外，失業率的穩步下降，已經回落到正常狀態，人口的常規上浮，讓市場需求口被打開。種種跡象表明，美國經濟復甦的特徵日益顯現。

然而，在當地時間11月8日美國總統投票大選結果公佈之後，人們意識到眼下任何事情都有可能發生。有分析人士列舉出2017年美國房地產市場五大看點：

1、特朗普意外勝利或改變房地產業

幾個星期前市場普遍預期前美國國務卿希拉里會毫無疑問地贏得選舉，並從奧巴馬政府手中平穩地接過指揮棒，另外美聯儲也會如市場預期在12月加息。除此之外不會有其他麻煩。

上週在佛羅里達州奧蘭多，就在大多數選民去投票前，亞特蘭大聯儲主席洛克哈特(Dennis Lockhart)稱，只有“選舉動亂”才可能迫使美聯儲推遲在12月加息。他在美國房地產協會年度會議的一次新聞發布會上表示：“你永遠無法預測選舉後的事情。選舉過程中可能發生足夠的動亂，這會創造不一樣的條件。”

事實上，市場對經濟衰退的擔憂，以及特朗普將在任期的第一年大幅削減政府開支的可能性都在增加，另外特朗普將如何開始自己的總統任期，這個疑問增加了股市的不確定性。

房地產拍賣網站Ten-X的執行副總裁沙爾加(Rick Sharga)指出：“考慮到維持低利率環境的基本面因素沒有改變，所以至少在短期內我認為不會有任何重大的利率變化。”

從長遠來看，他也發現了特朗普當選總統有利於住房和抵押貸款市場，他認為：“特朗普似乎致力於向金融服務業放鬆監管和明確監管規則，當前過於嚴格的信用標準將許多普通購房者拒之門外，特朗普此舉讓這些購房者能夠更容易地獲得更多的信貸。”

因此，購房活動在2017年應該會保持強勁，這對於一個庫存不足的市場來說是個好消息。抵押貸款公司American Financing Corp.的副總裁丹尼斯(Nancy Dennis)指出：“這絕對是一個賣方市場，有相當一段時間都是這樣，我們並不覺得特朗普的勝利會給在市場中尋求出售的賣家們產生負面影響。”

在一段時間之後， 利率上升的速度預計會加快，特別是在特朗普的經濟增長計劃引發通脹的情況下。美國最大的房地產經紀公司，Marcus & Millichap的第一副總裁張約翰(John Chang)在投資者報告中表示：“預計加速的經濟增長和隨之而來的通脹壓力會推動加息步伐的加快，而且要比過去一年更快。”

2、“surban”生活方式的繁榮

人們對城市發展從城郊向人口密度更大的社區轉變(即從獨棟別墅和沿路商業區向市內住宅、公寓房和獨戶房屋轉變)的過程已經有多種多樣的描述。到2017年，這樣的活動區域將被賦予新的名稱——surban。

伊利諾伊州奧克帕克一位地產公司高管彼得-波利(Peter Burley)在接受記者採訪時表示：“現存的城郊鄰里社區在一定程度上促進了城市化進程。在一座城市的核心地區之外，這樣的社區便成了適合人們生活、工作和娛樂的場所。奧克帕克正是芝加哥城郊內環上一個處於城市化“流水線”上的城市。

芝加哥John Burns地產諮詢公司高級諮詢師丹尼爾-利持(Danielle Leach)是一位有兩個兒子的單親媽媽，她和她的兒子們住在伊利諾伊州聖查爾斯的一個社區裡。丹尼爾-利持在接受記者採訪時表示：“社區的發展並不僅僅是為了滿足混合使用的目的。對於許多人來說，surban的生活方式正變成許多人的選擇，surban之所以受到青睞正是源於其在城市和城郊的生活功能和便利性方面實現了兼而有之。”

John Burns地產諮詢公司預計在未來十年內，接近80%的居民增長會發生在城郊社區，而從2010年至2015年這一比例達到71%，而到2025年城市居民人數的增幅不會超過15 %。

總部位於華盛頓特區的國際地產業務諮詢集團——國際地產聯盟(International Real Estate Federation)的比利-恩茲利(Bill Endsley)向記者表示，城市社區的設計初衷在於包容各種各樣的居民，而不是將其驅逐出去，這樣的社區對於教師、消防員、警察和清潔工來說都可以完全負擔得起房價。

3、無人機的“進攻”

此前，美國聯邦航空管理局已經為2017年無人駕駛飛行器(即無人機)的商用之路掃清了障礙。根據多位分析師的觀點，無人機在房地產領域初期使用的範圍和頻次在明年內或將大幅增加。

美國一家無人機製造商Autel Robotics USA的首席執行官史蒂夫-麥克艾福林(Steve McIrvin)在接受記者採訪時指出：“未來房地產所處的方位將變得越來越重要。如果賣家的房子佔地面積超過1英畝或者其擁有獨一無二的風景，使用無人接配合營銷便再好不過了。”

事實上，今年以來無人機為房地產中介使用的情況已經有所增加，而到了明年房屋買家和賣家也可以使用無人機促進買賣交易的達成。儘管部分無人機的飛行需要得到美國聯邦航空管理局和當地機場塔台的批准，不過大部分無人機的飛行操控人員都將不再需要持有商用飛行執照，也不再需要在線提交飛行計劃。

世界最大的無人機製造商中國大疆公司駐加州聖馬特奧的商業發展經理蒂姆-阮(Tim Nguyen)在接受記者採訪時表示：“我能夠在30分鐘之內教會你使用無人機。”蒂姆-阮表示，未來房屋中介和買家都可以使用無人機向社交媒體實時上傳數據，這對於全世界範圍內房地產領域的買家和賣家而言都是一種全新的互動交流方式。

蒂姆·阮表示，眼下最新的無人機都具備內置冗餘性，如果無人機脫離操縱者的控制，其會在原處懸停。他還指出，未來性能更好的高質量無人機價格預計將降至最低500美元，而功能更高端無人機(比如具備陀螺穩定平台以幫助圖像保持穩定)的售價約為1000美元至1200美元之間。此外，外形更小的陀螺穩定無人機甚至可以在室內使用並提供更為穩定的圖像。

起初無人機將首先為房屋賣家所用，而隨著無人機在商用空間使用範圍的擴大，房屋買家也開始在交易過程中使用無人機。史蒂夫-麥克艾福林向記者說到：“由於西雅圖當地天氣太熱，買房人都不太願意對房子進行實地勘察，但這並不意味著他們不可以使用無人機對房屋外觀進行大致查看。”他強調他會建議那些跳過實地勘察步驟的買房人使用無人機從房頂的角度觀察整個房子和周邊環境。

4、“千禧一代”購買力成為房地產業推動要素

據地產經紀國家協會公佈的數據，越來越多的“千禧一代”(即20世紀80年代初至90年代末出生的一代人)將在2017年出手購買自己的首套房。地產經紀國家協會研究總監傑西卡-勞泰瑞(Jessica Lautz)指出，有許多千禧一代生人經過多年的儲蓄，已經可以負擔得起購買一套分戶出售公寓或者是簡易屋。她還強調稱，隨著房市行情走強以及利率走低，千禧一代購房人所承擔的學生貸款將有所減少，與此同時人們所能購買的房屋數量可能要超出地產經紀的預料。

根據地產經紀國家協會公佈的數據，2016年在35歲以下的購房者裡，有17%的人有能力在1年內存夠買房首付，而在全部年齡階層中擁有上述能力的購房者所佔比例達到14%。另有數據顯示，在35歲以下的購房者裡，有37%的購房者有能力在6個月內存夠房款首付，而在全部年齡階層中擁有這一能力的人群比例高達46%。

值得注意的是，學生貸款將成為2017年決定千禧一代人買房與否的最重要因素之一。地產經紀國家協會的數據顯示，千禧一代人中有44%的買房者背負至少25000美元的學生貸款。事實上，嬰兒潮一代人也背負了巨大的債務負擔，債務負擔最高中值高達29100美元。值得一提的是，這些人的債務並不僅僅來源於他們自己。傑西卡-勞泰瑞說到：“嬰兒潮一代人不僅背負著自己的教育債務，還承擔著子女教育所引發的債務。”

5、開始考慮Z世代

千禧一代可能抓住了所有的媒體吸引力，但不會過多久Z世代就會來到市場上。Z世代現在出於青少年階段，但隨著到2017年首批Z世代年滿18歲，他們幾乎擁有比以往世代都要更高的購房能力。根據美國房地產經紀人協會(NAR)的分析，以往的世代往往經歷了經濟衰退、戰爭、恐怖主義、股市崩潰，並且被房地產低迷和承重的學生貸款負擔弄得遍體鱗傷，而Z世代與他們有很多不同。

NAR研究主管Lautz指出，Z世代面對的是低利率、更好的就業前景和更高的工資，這些能夠幫助緩解大學教育的高成本。

來源：網路