投資美國房產需慎重考慮的5大要素

中國人在美國購房的熱情持續高漲。在過去一年裡，中國人豪擲220億美元在美國購房置業，消費金額同比飆升近八成，占美國海外買家消費總額的近四分之一。

的確，美國房產有諸多吸引力，如高回報，優越的人文和自然環境，高端大氣上檔次的洋房等。不過，在考慮到這些優勢的同時，還要盡量避免美國房產投資中的各種風險問題。

資金風險

購置不動產的資金很難處理。對於個人投資者來說，從中國搞幾十萬美元離境，絕非是一件輕而易舉之事，相關部門肯定會對資金來源和使用狀況進行調查。雖然某些人可以運用地下渠道把資金轉移出去，但是風險還是很大的。

據美國時報報導，近期，美國海關對外國人進入美國攜帶現金查的非常嚴格。入境美國，根據海關邊境保護局的規定，如果攜帶現金超過1萬美元並沒如實申報，海關將會依法沒收。如果申報的現金數額和被抽查發現的現金金額不符，攜帶者將可能面臨現金全數沒收及處罰的民事處罰，嚴重者還可能面臨現金走私的刑事罪名。出入境未依法申報1萬以上美元被發現，海關人員若認為對方並非蓄意隱瞞，會給申報的機會。

若對方一開始就撒謊，海關人員會將錢全數沒收。隨后海關會寄信給當事人要求其認罪，或提出證據證明被沒收的錢是合法的錢。只要能證明錢來源合法，海關不會將錢全數沒收，在證明錢來源合法後，大多以扣留全款的20%作為保管費結案，少數扣留10%作保管費。

投資回報風險

從全美房產經紀人協會2014年7月21日公佈的數據顯示，目前，美國房地產市場正處於平穩復甦階段。但由於2008年金融危機衝擊營建行業，導致許多技術工人轉行，加之石油工業吸納了許多營建工人，使美國房市出現了技術工人短缺，導致薪資上升等問題，令營建成本增加、完工時間延後，不利於房市的後續發展。

同時，據僑報週末近日報導，在美國炒房的成本很高。首先，地產商在確認購房者本人入住後，才會辦理產權出售手續。業主入住一段時間後才可以出租或再賣，一般是一至兩年。而且，購房之後不允許讓房屋空置，否則業主會被要求繳納費用僱用公司管理。如果把房子委託給當地房地產管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續費。

有相關機構表示，中國買家或許能以低廉價格便能買到房子，可是幾個月後他們會發現該物業的情況可能很糟糕，例如房子可能在適合居住前需動用數以千元美金進行修復，而且需要支付稅收，甚至它是沒有價值的，因為，經濟蕭條地區的物業價值通常有10年或者以上的時間不升值。

另外，儘管美國房價不高，但在購房、持有、出售幾個環節，成本很高。如買方的過戶公證費、房屋檢查費、文件準備費、文件公證費、經紀公司的法律規範監督費、轉戶費、郵費、一年的房屋保險費等。而在房屋持有階段，業主還需要依物業估價每年向市政府交物業稅。各種成本算下來，其實際支出要高出一大截。

房價下跌的風險

無人可以保證美國房價只漲不跌。

據中國日報報導，美銀美林（Bank of America Merrill Lynch）發表研究報告稱，美國房價相對於收入已經高估約10%，上漲勢頭將在2016年結束，然後進入6年零漲幅時期。

美銀美林分析師還指出，最近數據顯示房價漲幅已經放慢，意味著過去兩年所看到的後危機時期繁榮景象“基本已經結束”，未來8年將進入一個“房價增速極低的”、年均只有1%的新時期。

交易風險

由於對美國房產交易流程不熟悉，國房產交易的具體操作缺乏了解和經驗，如如何進行房屋檢查。建議找個合格的美國房產經紀人幫忙完成美國房產的交易過程。

孩子入學風險

許多中國人在美國買房目的是讓孩子就近入讀美國公立學校接受教育。但專業律師表示，購買了房產並不等於孩子可以合法入讀公立學校，因為美國公校的教育是提供給本地人的，不是提供給持有旅遊簽證入境的外國人子女的。

專業移民律師表示，出於人道主義，即使你是非法移民或非法移民的後代，同樣在美國可入讀公校，但前提是你默認別人將你視為非法移民。但若家長只持有B1或B2簽證，並以此身份留在美國境內做孩子的監護人，或者直接讓孩子以B2身份入讀公立學校，那其父母與孩子的這種身份等同於“黑”下來，也就是讓自己的身份變非法。所以劉律師建議，為了能讓孩子在美國合法讀公校，無論是做監護人的父母，還是受委託要做孩子監護人的親友應該持有在美國合法居留的身份。

來源:搜房網