房貸的來源

許多華人通過貸款買房，成了屋主。在美國，房屋貸款賣出後，政府機構和准政府機構就把這些貸款包裝成「貸款支持證券」（Mortgage Backed Securities，簡稱MBS）。這些機構有房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和吉尼美（Ginnie Mae）。有了這些機構做後盾，銀行對房屋貸款就比較大膽，不再擔心買房者不還貸款的風險。因為這些機構有美國政府支撐，擔保這些貸款本金一定能夠還來，即使是買房者破產。

政府這樣做，就使美國的房貸相對便宜。但是，就是這個措施，導致美國的2008年的經濟危機。許多華人認為，房利美、房地美和吉尼美沒有什麼不同，因為它們都購買和銷售這些證券化的房屋貸款，這些房屋貸款都在二級房貸市場流通。房利美和房地美由美國國會創立，目的是擴大住宅房貸市場。由於這個原因，它們兩個是政府擔保的企業（GSEs），其實它們現在是私人企業。

房利美和房地美不同之處在於它們從何處購買房屋貸款。房利美是從商業銀行購買房貸，而房地美是從小型銀行購買房貸。這兩家公司都是保持美國房屋經濟順利運行的主要部分。他們的存在，讓更多的美國人能夠買到房產，成為屋主，實現美國夢。

吉尼美也被稱為政府國家房貸協會（GNMA），是聯邦房屋和城市發展部（HUD）下屬的政府所有的公司，是個標準的國企。它的作用和房利美和房地美類似，但是它享受美國政府充分的支持和信用。吉尼美在房貸支持證券市場上只佔有10%，份額不大。房利美和房地美擁有大約70%的美國住宅房貸，而且持有的資產也更加分散。

房利美和房地美從房屋貸款業購買房貸，業者銀行包括：存儲銀行、房貸公司、信用社、網上貸款業者。它們把這些貸款包裝成貸款支持債券，銷售給投資者。房利美和房地美也擔保這些被包裝的證券，只要這些證券符合它們的標準。不同於吉尼美，房利美和房地美把一些債券留在他們自己的帳本上。它們也購買和持有其他幾個包裝的一些貸款證券。

吉尼美並不購買和銷售房貸，也不發行房貸支持證券。因此，吉尼美的平衡表上並不用衍生產品去對沖，也不持有長期債務。吉尼美僅是擔保被批准的發行房貸的公司按時償還本金和利息，如貸款銀行、以及退伍軍人部（VA）向退伍軍人發放的貸款、聯邦房屋管理局（FHA）的貸款、農村房屋服務局（RHS）的貸款以及公共和印地安人房屋辦公室（PIH）的貸款。

政府部門發出房貸，吉尼美的房貸支持證券就出現了。這些貸款的證券化涉及到把這些大量的貸款收集在一起，把利息賣給投資者。對於主要的房屋貸款者來說，吉尼美籌集資金，並把貸款拿出平衡表，這樣它就能夠發放新的貸款。對投資者來說，吉尼美在一個分散的房貸市場上創造一個流動性的投資。

吉尼美網站把房貸支持證券定義為房貸池，作為二級市場證券發行的抵押物。房貸支持證券一般被歸類為過手證券（pass-through certificates），因為底層貸款的本金和利息都過手給投資者。這種債券的利率比底層貸款的利率較低，為的是可以支付服務和擔保費用。

吉尼美是最流行的房貸支持證券，因為它們是美國政府唯一擔保的機構。它們提供比美國財政部的債券的利率要高。因為這種證券的流動性很好，投資者可以在較短的時間內出售投資。

總之，如果是退伍軍人部、聯邦房屋管理局、農村房屋服務局以及公共和印地安人房屋辦公室（PIH）的發放的房屋貸款，都由吉尼美提供擔保，這是美國政府的擔保，與美利美和房地美的貸款不同。美國有30年長期固定利率，提供民眾買房後貸款額固定，這歸功於房利美和房地美。（作者為註冊會計師及理財顧問）

來源：世界新聞網