在美國哪類房型適合你哪類漲幅大

美國地廣人稀，大部分住宅類型為獨棟房屋，國內稱之為別墅。當然除了獨棟房屋以外，也有公寓、排屋、小平房等多種住房類型。所以我們順應美國置業的滾滾潮流，首先就要搞懂關於美國房子的基本類型與分類。

別墅（House）

小學英語最早學到的單詞之一house，它指的是單家獨戶的獨立別墅，也與國內所說的“別墅”類似，可以是一層或者多層的獨立房屋。別墅通常有附屬的院子和花園、停車庫，還會有游泳池等配套設施。House在美國常用Single Family House（獨立屋），在英國、加拿大常用Detached（獨棟別墅）表示。

別墅的優勢

別墅優勢明顯，對地上的房產及所在的土地擁有永久產權。總的來說，獨棟別墅的供應較少，但卻是資金充裕的情況下，外國人優先考慮的住房類型。首先，獨棟別墅的居住環境最好，擁有自家獨立花園和停車庫，不用交物業費，一切房屋外形、院落改善、設施建造等相關事宜均由房主自行決定。土地是稀缺資源，獨棟別墅獨享其土地產權，自然增值空間大。

別墅的劣勢

不過，獨棟別墅也有缺點，其價格較高，對購房者門檻要求高。如果不自住，別墅並不太容易出租，經常處於“空租”狀態，因此獨立別墅呈現負現金流。此外，由於花園、車庫、游泳池、地下室、房屋面積大等原因，使得別墅維護成本較高。

因此，別墅比較適合用來自住，是資金實力較雄厚買家的首選，別墅很難靠租金覆蓋每月貸款。別墅也適合注重資產增值潛力的買家，雖然中短期內為負現金流，但長期來看，別墅升值潛力為所有房屋類型中最高。

公寓（Apartment/Condo）

國外的公寓概念比較類似於國內的普通住宅商品房，即XX開發商的住宅小區（70年使用權），是一戶（一人或多人）居住的單元。國內的公寓則屬指商業地產，使用權只有40年，與其它商用地產類似。

公寓主要分類

公寓在國外，通常是一棟大樓內擁有多個住戶的單元房，每套擁有一個或多個臥室，有廚房、洗手間，但一般沒有自己的花園，只有公共花園和綠地，房主擁有所有權。由於學生時代的閱讀理解題中常出現這一單詞，大家通常只知道Apartment，不過外國公寓還包括Condo。

Condo常被翻譯成產權分售公寓或私人公寓，每戶都有獨立產權，在加拿大、美國很常見。而Apartment通常被翻譯成出租公寓，顧名思義，其在絕大多數情況下是用來出租，而非出售的。

公寓還有Co-ops，常被翻譯成共同產權公寓。Co-ops指為公司所有的公寓，該公司出售公寓股份，業主購買的並非此公寓內的一套單位，而是購買了公司股份，並擁有該公寓的長期租賃使用權。這種形式並非投資海外的主流戶型，故不著重介紹。

Condo和Apartment的區別

出租公寓和產權分售公寓的外形類似，都是一棟樓裡面有多個住戶，但他們到底有什麼不同呢？掘金大師在此列舉出兩者的差別。

私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差別主要在於產權的不同，而非長相和外形不同。打個比方，一整棟Condo 中，每戶人家擁有各自產權，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢樓一般是一個主人，可以歸屬於某個公司或個人，一般房東用於出租，不能單套出售，只能整體一棟出售。

正是由於產權上的區別造成Condo和Apartment之間的其它細微差別。例如Condo的每一戶人家水電都是分開的，就跟國內的普通住宅小區類似，各自有自家的水電錶。而Apartment一般有統一的供水系統，水費由用戶平攤，只是電費由各租戶自行支付。

公寓的優點

公寓有不少優點，首先是價格相對於別墅要便宜不少，適合中產階級家庭投資。然後，主要的租賃需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租養貸”，即每月用租金來還房貸。這也使公寓的租金回報率值得期待，在國外通常能達到5%以上年租金回報率，是一種正現金流的投資方式。此外，公寓多位於市區或學校附近，比郊區別墅生活更便利。

公寓的不足

不過公寓也有自己的弱點，其升值空間相對帶土地的獨棟別墅要小，且升值速度偏慢。其次，還需要每年交物業費，沒有完整的土地產權，只享有自己的那一部分。此外，市區的公寓也容易碰到停車位不足等情況。

總的來說，公寓更適合喜歡正現金流，及利用槓桿進行投資的朋友。支付30-50%的首付，就可擁有房屋完整產權，靠每月租金填補餘下房款，房貸還完後，每月還能賺取正現金流。在房地產界有句名言“位置、位置、位置”（location，location，location），這一說法在公寓上尤為突出。一般來說，只要位於學校周邊、市中心，或公共交通站點8分鐘步行距離以內的公寓，是很具有投資價值的，往往能獲得較高的租金回報率及一定的升值空間。

聯排別墅（Townhouse）

聯排別墅也稱為聯體別墅，在國內一些小區存在，不過在國外則比國內更為普遍。聯排別墅通常指兩個以上的別墅分享同一門牌號，兩戶及以上家庭共享同一個連續牆面，院子之間多用籬笆或植物牆隔開，有些Townhouse帶有小院子和車庫。

在有些國家，聯排別墅有多種變形，包括Duplex House（雙拼屋）、Triplex House（三拼屋）等。聯排別墅與獨棟別墅每年都向政府繳納地稅。

聯排別墅的價格介於公寓和獨棟別墅之間，有一定面積的土地所有權，業主擁有房屋所有權，有一定增值空間。少數聯排別墅可以做到租金收支平衡，但總的來說租金收益率遠不及公寓。

聯排別墅類似於公寓的別墅化，兼具兩者的特徵。價格適中，帶有部分土地所有權，適合既想受益於房產升值，又想獲得一定租金收益的用戶。

各房屋類型升值空間對比

說過最主要的三種房型，我們來對比一下三種房屋的增值空間。普遍來說，別墅升值空間大於聯體別墅，聯體別墅又大於公寓。房價方面也遵循這一順序，別墅>聯排別墅>公寓。

除特殊情況，如日本老齡化、單身化致使公寓漲幅優於別墅，其它絕大多數時候，這一規律在西方國家都屢試不爽。為此，我們特地選取加拿大、美國、澳大利亞三大投資目的地國的溫哥華、洛杉磯、墨爾本三個城市作例證。

首先以溫哥華2016年10月的各類房屋價格指數為例，該指數反應的是各房型的漲幅情況。最上方藍色線為獨棟別墅，紅線為聯排別墅，綠線為公寓。可以看出，五年來獨棟別墅的升值幅度明顯高於聯體別墅和公寓，而聯體別墅則略高於公寓。

上月溫哥華別墅均價為154.58萬加元，聯排別墅為66.92萬加元，公寓為46.21萬加元。

圖片：大溫地區3年房價指數（來源：大溫房管局）

下圖以洛杉磯為例，上方深灰色線為獨棟別墅中位價走勢，下方淺灰色線為公寓中位價走勢，中間黑線為所有類型房屋價格。別墅的價格明顯比公寓高許多，其價格走勢也比公寓更為陡峭，上漲幅度比公寓更大。

至今年第三季度，洛杉磯公寓中位價為71.5萬美元，獨棟別墅中位價為145.55萬美元。

圖片：洛杉磯各類房屋中位價格（來源：Douglas Elliman）

最後看墨爾本。該地截止今年7月的別墅（藍線）中位價為72萬澳元，公寓（黑線）價格為52萬澳元。別墅價格走勢明顯比公寓更為陡峭，說明其升值更快。

十年以來，墨爾本別墅升值幅度約為95%，而公寓升幅為67%。

圖片：墨爾本過去10年房價。

從長期升值角度來看，在西方國家投資別墅的確比公寓有優勢。但別墅價格明顯高於公寓，且不像公寓每月有租金收入，投資槓桿優勢不如公寓明顯。

來源：僑報網